2년마다 돌아오는 전세 계약 만기를 앞두고 많은 임차인분들이 가장 먼저 걱정하는 부분이 바로 "전세 재계약 복비를 또 내야 하나"라는 문제입니다. 처음 계약할 때 이미 한 번 지불한 중개보수를 재계약 때도 똑같이 부담해야 한다면 적지 않은 목돈이 다시 나가야 하기 때문에, 재계약 통보를 받는 순간부터 마음이 무거워지는 것은 당연한 일입니다. 그런데 실제로는 재계약이라고 해서 모두 같은 방식으로 진행되는 것이 아니라, 묵시적 갱신인지 계약갱신요구권을 행사한 것인지 아니면 당사자 합의로 조건을 바꾸어 공인중개사를 통해 새로 계약서를 쓰는 것인지에 따라 전세 재계약 복비 부담 여부가 완전히 달라집니다.

실제로 법도 전세금반환소송센터에는 재계약을 앞두고 복비를 내야 하는지 문의하는 임차인분들뿐 아니라, 재계약 과정에서 보증금이 오르면서 그 인상분을 둘러싸고 임대인과 갈등이 생기거나 계약이 끝난 뒤 전세금을 제때 돌려받지 못해 상담을 신청하는 분들도 상당히 많습니다. 재계약이라는 한 번의 사건이 중개보수 문제부터 보증금 반환 문제까지 여러 갈래로 이어질 수 있다는 뜻입니다. 특히 재계약 시점에 보증금이 크게 오른 경우일수록 계약이 끝났을 때 그 인상분을 임대인이 마련하지 못해 반환이 늦어지는 사례가 함께 늘어나는 경향이 있습니다.

이 글에서는 전세 재계약 복비를 갱신 유형별로 나누어 언제 내야 하고 언제 내지 않아도 되는지를 관련 법 조항을 근거로 정리하고, 실제 중개보수 요율표와 임대료 증액 상한, 그리고 재계약 이후 전세금을 돌려받지 못할 때의 대처 절차까지 한 번에 안내해 드리겠습니다.

다음 중 하나라도 해당된다면 이 글이 도움이 됩니다

• 전세 재계약을 앞두고 있는데 복비를 내야 하는지 궁금하다
• 계약갱신요구권을 행사했는데 중개사가 재계약서 작성을 권한다
• 임대인이 재계약을 이유로 보증금 인상과 중개보수를 함께 요구한다
• 재계약 이후 보증금을 제때 돌려받지 못할까 걱정된다

전세 재계약, 복비를 꼭 내야 하나요?

결론부터 말씀드리면, 전세 재계약이라고 해서 항상 복비를 내야 하는 것은 아닙니다. 임대인과 임차인 사이에 별다른 통지 없이 자동으로 연장되는 묵시적 갱신이나, 임차인이 법으로 보장된 계약갱신요구권을 행사한 경우에는 원칙적으로 중개보수가 발생하지 않습니다. 반면 공인중개사가 실제로 개입해 조건을 조율하고 새 계약서를 작성해 준 경우라면, 이름은 재계약이라도 복비를 청구할 수 있는 근거가 생깁니다.

중개보수를 받을 수 있는 법적 근거는 공인중개사법 제32조인데, 핵심은 '중개행위'가 실제로 있었는지 여부입니다. 공인중개사가 매물 시세를 확인하고 계약 조건을 조율하며 계약서를 작성해 주는 등 실질적인 중개 업무를 수행했다면 그 대가로 보수를 청구할 수 있지만, 중개사의 개입 없이 임대인과 임차인이 직접 계약을 연장하는 경우에는 애초에 중개행위 자체가 없었기 때문에 보수 청구의 근거가 성립하지 않습니다. 전세 재계약 복비 문제를 스스로 판단할 때 가장 먼저 확인해야 할 부분이 바로 이 '중개행위의 실질 유무'입니다.

따라서 전세 재계약 복비 여부를 정확히 가늠하려면 이번 재계약이 (1) 아무 통지 없이 자동으로 연장된 묵시적 갱신인지, (2) 임차인이 계약갱신요구권을 서면 또는 문자로 행사한 경우인지, (3) 임대인과 임차인이 협의해 조건을 바꾸면서 공인중개사를 불러 새로 계약서를 작성한 경우인지부터 구분해야 합니다. 세 가지 유형은 성립 방식도 다르고 복비 부담도 다르기 때문에, 자신의 상황이 어디에 해당하는지 먼저 확인하시는 것이 순서입니다.

많은 임차인분들이 "재계약서에 도장을 새로 찍었으니 당연히 복비를 내야 한다"고 지레짐작하지만, 실제로는 도장을 새로 찍었는지가 아니라 그 과정에서 공인중개사가 실질적인 중개행위를 했는지가 기준이 됩니다. 아래에서 갱신 유형별로 하나씩 짚어드리겠습니다.

묵시적 갱신(자동 연장)일 때는 어떻게 되나요?

묵시적 갱신은 임대인이 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 갱신거절이나 조건변경 통지를 하지 않아 자동으로 이전과 동일한 조건으로 계약이 연장되는 경우를 말하며, 이때는 공인중개사가 개입할 여지 자체가 없으므로 전세 재계약 복비를 낼 필요가 없습니다. 임대차 기간은 다시 2년으로 간주되고, 보증금이나 월세 등 계약 조건도 종전 그대로 유지됩니다.

주택임대차보호법 제6조에 따르면 임대인이 계약이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 안에 갱신을 거절하거나 조건을 바꾸겠다는 통지를 하지 않으면, 그 기간이 끝난 때 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약한 것으로 봅니다. 임차인 역시 같은 기간 안에 별다른 의사표시를 하지 않으면 묵시적 갱신이 성립합니다. 이 경우 계약서를 새로 작성하지 않아도 법적으로 계약이 연장된 것으로 인정되기 때문에, 공인중개사를 통한 중개행위 자체가 존재하지 않아 복비 청구의 근거가 없습니다.

다만 묵시적 갱신 상태에서도 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통지할 수 있고, 통지가 도달한 날로부터 3개월이 지나면 해지 효력이 발생해 보증금을 돌려받을 권리가 생깁니다. 반면 임대인은 묵시적 갱신 이후에는 임의로 계약을 해지하거나 조건을 바꿀 수 없다는 점도 함께 알아두실 필요가 있습니다.

이 3개월이라는 기간을 모르고 있다가 이사 날짜와 보증금 반환 시점을 잘못 맞추는 임차인분들이 의외로 많습니다. 묵시적 갱신 중에 이사를 계획하고 계신다면 미리 서면이나 문자로 해지 의사를 명확히 통지해 두시는 것이 안전하며, 통지 시점과 방법은 나중에 분쟁이 생겼을 때 중요한 증거가 되므로 가능하면 내용증명 형태로 남겨두시는 것을 권해드립니다.

계약갱신요구권을 행사해도 복비가 없나요?

네, 임차인이 주택임대차보호법상 계약갱신요구권을 행사하는 경우에도 원칙적으로 전세 재계약 복비는 발생하지 않습니다. 갱신요구권은 임차인이 임대인에게 서면이나 문자 등으로 갱신 의사를 통지하는 것만으로 성립하며, 공인중개사를 통한 별도의 계약서 작성이 법적으로 요구되지 않기 때문입니다.

계약갱신요구권은 2020년 7월 31일 개정된 주택임대차보호법으로 도입된 제도로, 임차인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신을 요구할 수 있고 임대인은 정당한 사유가 없는 한 이를 거절할 수 없습니다. 이 권리는 1회에 한해 행사할 수 있으며, 행사하면 2년의 거주 기간이 추가로 보장됩니다.

임대인이 갱신을 거절할 수 있는 사유는 법이 정한 경우로 한정되어 있습니다. 대표적으로는 아래와 같은 사유들이 있으며, 이 가운데 하나에 해당하지 않는 한 임대인은 갱신 요구를 거절할 수 없습니다.

• 2기(2회분)의 차임액에 해당하는 금액을 연체한 사실이 있는 경우
• 거짓 또는 부정한 방법으로 임차한 경우
• 임대인(직계존속·직계비속 포함)이 해당 주택에 실제 거주하려는 경우
• 건물이 노후·훼손되어 철거하거나 재건축해야 하는 경우
• 이 밖에 법이 정한 사유(무단전대, 중대한 파손 등)를 포함해 총 9가지

갱신요구권 행사로 재계약이 이루어지는 경우 보증금이나 차임은 종전 계약과 동일한 조건으로 유지되는 것이 원칙이지만, 당사자 합의에 따라 증액할 수 있고 이때 증액 상한은 5%로 제한됩니다. 이 과정에서 공인중개사가 관여하지 않고 임대인과 임차인이 문자나 계약서 여백에 증액 사항만 기재하는 방식으로 처리한다면 이 경우에도 여전히 복비는 발생하지 않습니다. 문제는 이 5% 증액 조율 과정에서 임대인이 "중개사를 불러서 정식으로 다시 쓰자"고 요구하는 경우인데, 이때부터는 상황이 조금 달라질 수 있습니다.

갱신 유형 3가지, 카드로 다시 정리해 보세요

지금까지 설명드린 내용을 정리하면 전세 재계약은 크게 세 가지 유형으로 나뉘고, 유형에 따라 복비 부담이 달라집니다. 아래 카드로 각 유형의 성립 방식과 복비 여부를 다시 한 번 확인해 보시기 바랍니다.

공인중개사를 통해 재계약서를 새로 쓰면 이야기가 달라집니다

묵시적 갱신이나 갱신요구권 행사와 달리, 임대인과 임차인이 보증금이나 월세, 계약 기간 등 조건을 새로 협의하면서 공인중개사에게 재계약서 작성을 의뢰하는 경우는 성격이 다릅니다. 이때 공인중개사가 단순히 도장을 찍어주는 수준이 아니라 시세를 확인하고 조건을 조율하며 등기부등본을 다시 확인하는 등 실질적인 중개 업무를 수행했다면, 이는 새로운 중개행위로 인정되어 전세 재계약 복비를 청구할 수 있는 근거가 됩니다.

반대로 임대인과 임차인이 이미 조건에 합의를 마친 상태에서 공인중개사에게 계약서 양식 작성만 부탁한 경우처럼 실질적인 중개 업무가 거의 없었다면, 복비를 얼마나 청구할 수 있는지 혹은 청구 자체가 정당한지를 두고 다툼이 생길 수 있습니다. 실무에서는 이런 다툼이 있을 때 공인중개사가 실제로 수행한 업무의 범위와 그로 인해 계약 성사에 어떤 기여를 했는지를 종합적으로 살펴 판단하는 경향이 있습니다.

예를 들어 임대인이 먼저 보증금 인상을 통보하고 공인중개사가 시세 자료를 준비해 인상 폭을 조율한 뒤 계약서까지 작성했다면 실질적 중개행위로 볼 여지가 큽니다. 반면 임대인과 임차인이 전화 통화만으로 인상 금액에 합의한 뒤 "계약서만 정리해 달라"고 부탁한 것이라면, 중개행위의 실질이 있었다고 보기 어렵다는 시각도 있습니다. 결국 핵심은 도장을 찍은 장소가 아니라 조율 과정에서 중개사가 실제로 어떤 역할을 했는지입니다.

재계약서를 다시 쓸 때 반드시 확인해야 할 사항

공인중개사를 통해 재계약서를 새로 작성하기로 했다면, 복비 부담 여부와 별개로 계약서 내용 자체를 꼼꼼히 확인해야 나중에 전세금 반환 단계에서 불리해지지 않습니다. 재계약이라고 해서 기존 계약서를 그대로 베끼는 경우가 많지만, 조건이 바뀌었다면 아래 사항들을 반드시 다시 점검해야 합니다.

• 보증금 인상분에 대해 확정일자를 새로 받아야 하는지, 기존 순위가 그대로 유지되는지
• 재계약 시점을 기준으로 등기부등본상 근저당권 등 권리관계에 변동이 없는지
• 임대차 기간 만료일과 반환 예정일이 새 계약서에 정확히 명시되어 있는지
• 중개보수를 지급하기로 했다면 그 금액과 부담 주체를 특약란에 명확히 기재했는지
• 기존 계약서에 있던 특약 사항(수리 의무, 원상복구 범위 등)이 새 계약서에도 그대로 승계되었는지

특히 보증금이 인상된 경우 인상분에 대한 확정일자를 별도로 받아두지 않으면, 나중에 해당 주택이 경매로 넘어갔을 때 인상분에 대해서는 우선변제권을 주장하기 어려울 수 있습니다. 재계약 과정에서 공인중개사나 관련 전문가에게 이 부분을 반드시 확인받으시길 권해드립니다.

갱신 유형별 중개보수 부담 한눈에 보기

지금까지 살펴본 세 가지 유형과 중개사가 아예 개입하지 않는 경우까지 포함해, 갱신 유형별 전세 재계약 복비 부담을 표로 정리하면 다음과 같습니다.

갱신 유형	성립 방식	복비 부담	비고
묵시적 갱신	임대인 무통지(6개월~2개월 전)	없음	조건 종전과 동일, 기간 2년 간주
계약갱신요구권 행사	임차인 서면·문자 통지	없음	1회 한정, 증액 상한 5%
합의 재계약(중개사 실질 개입)	조건 협의 후 중개사가 계약서 작성	발생 가능	중개행위 실질 여부로 판단
임대인·임차인 직접 재계약	중개사 없이 당사자가 직접 작성	없음	중개행위 자체가 없음

본인의 재계약이 이 네 가지 유형 중 어디에 해당하는지 애매하다면, 02-591-5662로 문의해 무료 전화상담을 통해 상황을 정리해 보시는 것도 방법입니다. 특히 임대인이 갱신요구권 행사 사실을 알면서도 굳이 중개사를 통한 재계약을 요구하며 복비를 청구하는 경우라면, 갱신 방식을 다시 한 번 서면으로 확인해 두는 것이 좋습니다.

중개보수는 얼마나 되나요? 요율표로 확인하기

합의 재계약처럼 실제로 복비를 내야 하는 상황이라면, 그 금액이 얼마나 되는지도 궁금하실 것입니다. 주택 임대차 중개보수는 공인중개사법 시행규칙에 따라 시·도 조례로 상한요율을 정하고 있으며, 서울시 조례를 기준으로 한 예시는 아래와 같습니다.

보증금 구간	상한요율	한도액
5천만원 미만	0.5%	20만원
5천만원~1억원 미만	0.4%	30만원
1억원~6억원 미만	0.3%	한도 없음
6억원~12억원 미만	0.4%	한도 없음
12억원~15억원 미만	0.5%	한도 없음
15억원 이상	0.6%	한도 없음

위 요율은 어디까지나 상한선이며, 실제 지급액은 이 범위 안에서 공인중개사와 협의해 정할 수 있습니다. 또한 지자체 조례에 따라 구간과 요율이 달라질 수 있으므로, 정확한 금액은 계약 지역의 조례를 함께 확인하시는 것이 좋습니다. 합의 재계약으로 복비를 내야 하는 상황이라 하더라도 상한요율을 초과해 청구하는 것은 정당하지 않으므로, 청구 금액이 표를 벗어난다면 반드시 근거를 확인해 보시기 바랍니다. 또한 보증금 증액분만 새로 계산해 복비를 청구하는 것인지, 전체 보증금을 기준으로 다시 계산해 청구하는 것인지도 함께 확인해 보시면 과다 청구 여부를 가리는 데 도움이 됩니다.

임대료를 얼마나 올릴 수 있길래 재계약서를 다시 쓰나요?

임대인이 재계약을 이유로 중개사를 불러 조건을 다시 정하려는 경우, 대부분은 보증금이나 월세를 올리기 위한 목적일 때가 많습니다. 임차인이 계약갱신요구권을 행사해 갱신하는 경우라면 증액 상한이 5%로 법적으로 제한되어 있어, 그 이상 올려달라는 요구에는 응하지 않으셔도 됩니다.

반면 임차인이 갱신요구권을 행사하지 않고 임대인과 협의를 통해 새로운 조건으로 계약을 맺는 합의 재계약의 경우에는, 이 5% 상한이 적용되지 않는다고 보는 것이 일반적입니다. 사실상 새로운 계약을 체결하는 것과 비슷한 성격으로 보기 때문인데, 이 지점에서 임대인이 주변 시세 상승을 이유로 상당한 금액의 증액을 요구하는 사례가 적지 않습니다.

문제는 이렇게 올린 보증금을 나중에 임대차가 끝났을 때 임대인이 제때 돌려주지 않는 경우입니다. 인상된 금액이 크면 클수록 임대인 입장에서도 목돈을 마련하기 어려워지고, 그 결과 계약 종료 시점에 전세금 반환이 지연되는 분쟁으로 이어지는 사례를 법도 전세금반환소송센터에서도 자주 접하고 있습니다.

따라서 합의 재계약으로 보증금을 크게 올려주기로 했다면, 인상분에 대한 확정일자를 즉시 새로 받아두고 계약서에 반환 시기를 명확히 기재하는 등 대비를 해 두시는 것이 좋습니다. 5% 상한이 적용되지 않는다고 해서 무제한으로 응할 필요는 없으며, 인상 요구가 지나치다고 판단되면 갱신요구권 행사로 전환하는 방법도 함께 고려해 보실 수 있습니다.

복비를 둘러싼 다툼, 이런 상황에서 자주 생깁니다

실제 상담 사례를 보면, 임차인이 이미 계약갱신요구권을 문자로 통지해 갱신이 성립되었는데도 임대인이 뒤늦게 공인중개사를 불러 재계약서를 다시 쓰자고 요구하며 복비까지 청구하는 경우가 있습니다. 이런 상황에서는 임차인이 이미 갱신요구권을 적법하게 행사했다는 사실, 즉 통지 시점과 방법을 먼저 명확히 하는 것이 중요합니다. 갱신요구권 행사로 갱신이 이미 성립한 이상 임대인이 뒤늦게 새 계약서 작성을 요구한다고 해서 복비 지급 의무가 새로 생기는 것은 아니며, 이 경우 임차인은 갱신요구권 행사 사실을 근거로 복비 지급을 거절할 수 있습니다.

또 다른 유형으로는, 묵시적 갱신이 이미 성립한 뒤에 임대인이 뒤늦게 보증금 인상을 요구하며 중개사를 통한 재계약을 추진하는 경우입니다. 묵시적 갱신이 성립하면 종전과 동일한 조건으로 계약이 유지되는 것이 원칙이므로, 임대인이 일방적으로 조건 변경과 복비 부담을 요구한다고 해서 임차인이 반드시 응해야 하는 것은 아닙니다. 다만 임차인이 인상된 조건에 스스로 동의하고 새 계약서 작성을 원한다면, 이는 합의 재계약으로 성격이 바뀌므로 그때는 복비 문제도 새롭게 검토해야 합니다.

이미 복비를 지급했는데 금액이 과도하다고 느껴지는 경우도 있습니다. 이때는 앞서 안내해 드린 요율표를 기준으로 보증금 구간에 맞는 상한요율을 초과해 청구되지 않았는지 확인해 보시고, 초과분이 있다면 공인중개사에게 산정 근거 자료를 요청하거나 관할 시·군·구청의 부동산 중개업 담당 부서에 문의해 확인해 보실 수 있습니다.

이처럼 전세 재계약 복비를 둘러싼 다툼은 대부분 갱신 유형을 정확히 구분하지 않은 채 재계약을 진행하면서 생깁니다. 재계약을 앞두고 계시다면 이번 갱신이 묵시적 갱신인지, 갱신요구권 행사인지, 아니면 합의 재계약인지부터 문서나 문자로 명확히 정리해 두시는 것이 가장 확실한 예방책입니다.

한 가지 더 유의할 점은, 공인중개사가 임대인과 임차인 양쪽 모두에게 중개보수를 받는 것 자체는 위법이 아니라는 사실입니다. 다만 이 경우에도 각각 상대방으로부터 받는 금액이 앞서 안내해 드린 상한요율을 넘어서는 안 되며, 양쪽에서 받는다는 이유로 특별히 할인해 줄 법적 의무가 있는 것도 아닙니다. 재계약 복비를 임대인과 나누어 부담하기로 합의했다면, 그 부담 비율도 재계약서나 별도 합의서에 문구로 명확히 남겨두시는 것이 나중의 분쟁을 막는 방법입니다.

재계약 후에도 전세금을 돌려받지 못한다면

재계약을 통해 보증금을 올렸든, 아니면 종전 금액 그대로 갱신했든 임대차가 끝나면 임대인은 보증금 전액을 돌려줄 의무가 있습니다. 그런데 실제로는 "새로운 세입자가 들어오면 그때 주겠다"는 식으로 반환을 미루는 임대인이 적지 않은데, 이는 어디까지나 임대인 개인의 사정일 뿐 법적으로 인정되는 반환 거부 사유가 되지 않습니다. 전세금 반환의 기준은 임대차계약서와 법이지, 임대인의 자금 사정이 아닙니다.

보증금 반환이 지연될 때는 우선 내용증명을 발송해 반환 기한을 명확히 하고, 그래도 응하지 않으면 임차권등기명령을 신청해 대항력과 우선변제권을 유지한 채 이사할 수 있도록 조치한 뒤 전세금반환소송으로 넘어가는 것이 일반적인 절차입니다. 임차권등기명령은 등기부에 실제로 기입된 것을 확인한 뒤에 이사와 전출을 하셔야 대항력 상실 위험을 피할 수 있다는 점도 꼭 기억해 두시기 바랍니다.

소송이 진행되더라도 임대인이 임의로 지급하지 않으면 부동산 경매, 채권압류 및 추심, 동산압류 등 강제집행 절차로 실제 회수까지 이어가게 됩니다. 소장을 접수한 뒤 판결이 나오기까지는 사안에 따라 통상 4~6개월 정도가 소요되며, 임대인이 정당한 이유 없이 반환을 지연한 기간에 대해서는 민법상 연 5%, 소송이 시작된 이후 기간에 대해서는 소송촉진 등에 관한 특례법상 연 12%의 지연손해금을 함께 청구할 수 있습니다.

일부에서는 소송보다 간단하다는 이유로 지급명령을 먼저 신청하라고 안내하기도 하지만, 임대인이 이의신청을 하면 지급명령 절차는 곧바로 소송으로 이행되어 오히려 시간과 비용만 낭비되는 경우가 많습니다. 임대인이 처음부터 100% 동의한 상태가 아니라면, 지급명령보다는 임차권등기명령과 전세금반환소송을 함께 준비하시는 편이 더 효율적인 경우가 많습니다.

재계약 과정에서의 복비 문제든, 계약 종료 후 보증금 반환 문제든 정확한 법적 기준을 알고 대응하는 것이 가장 중요합니다. 법도 전세금반환소송센터는 『전세금반환소송 매뉴얼』을 집필한 엄정숙 변호사가 부동산·민사 전문 분야에서 축적한 경험을 바탕으로 임차권등기명령부터 전세금반환소송, 강제집행까지 전 과정을 안내해 드리고 있으며, 지금까지 처리한 사건은 450건을 넘고 법원 판결 기준 승소율은 95%를 웃돕니다.

재계약 복비 문제로 임대인과 이견이 있거나, 재계약 이후 보증금을 돌려받지 못해 걱정이시라면 02-591-5662로 무료 전화상담을 받아보시기 바랍니다. 전화상담을 통해 현재 갱신 유형이 무엇인지, 그리고 앞으로 어떤 절차를 준비해야 하는지 함께 확인하실 수 있습니다.

자주 묻는 질문