전세 계약을 앞두고 임대인에게 계약금을 먼저 보냈는데, 이후 사정이 생겨 계약을 취소해야 하거나 반대로 임대인 쪽에서 계약을 깨겠다고 나오는 경우가 있습니다. 이럴 때 가장 먼저 떠오르는 질문은 "전세 계약금을 돌려받을 수 있는가"입니다. 계약금은 몇백만 원에서 많게는 몇천만 원에 이르기까지 결코 적은 금액이 아니기 때문에, 반환 여부에 따라 이후 자금 계획 전체가 흔들릴 수 있습니다.

그런데 전세 계약금 반환 여부는 계약이 깨진 이유가 누구에게 있는지, 그리고 계약 이행이 어느 단계까지 진행되었는지에 따라 완전히 달라집니다. 임차인의 단순 변심으로 계약을 포기하는 경우와 임대인의 귀책사유로 계약이 무산되는 경우는 법적으로 전혀 다르게 취급되며, 계약 상대방에게 애초에 계약을 체결할 권한이 없었던 경우에는 또 다른 기준이 적용됩니다.

이 글에서는 전세 계약금을 돌려받을 수 있는 경우와 없는 경우를 민법상 해약금 법리를 기준으로 정리하고, 실무에서 자주 문제가 되는 가계약금 단계의 취급, 그리고 실제로 반환을 거부당했을 때 밟아야 할 청구 절차까지 순서대로 안내해 드리겠습니다.

다음 중 하나라도 해당된다면 이 글이 도움이 됩니다

• 계약을 해제하려는데 계약금을 돌려받을 수 있는지 궁금하다
• 임대인 쪽 사정으로 계약이 깨졌는데 계약금을 못 받고 있다
• 가계약금만 보냈는데 계약을 취소하게 되었다
• 계약금을 돌려받기 위해 어떤 절차를 밟아야 하는지 모르겠다

전세 계약금, 돌려받을 수 있나요?

결론적으로 전세 계약금은 상황에 따라 돌려받을 수도 있고 받지 못할 수도 있습니다. 민법 제565조는 계약금을 원칙적으로 '해약금'으로 추정하는데, 당사자 일방이 이행에 착수하기 전까지는 임차인은 계약금을 포기하고, 임대인은 그 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있습니다. 즉 누가 계약을 깨느냐에 따라 계약금을 포기해야 하는 쪽과 배액을 물어줘야 하는 쪽이 갈립니다.

민법 제565조에 따른 해약금 규정은 당사자 사이에 다른 약정이 없는 경우에 적용되는 기본 원칙입니다. 계약서에 "계약금은 위약금으로 본다"거나 "임차인 사정으로 해제 시 계약금의 일부만 반환한다"는 등 별도의 특약이 있다면, 해약금 법리보다 그 특약이 우선 적용됩니다. 따라서 전세 계약금 반환 여부를 판단할 때는 가장 먼저 계약서의 특약 사항부터 확인하셔야 합니다.

여기서 말하는 '이행의 착수'란 중도금을 지급했거나, 목적물을 인도받았거나, 임차인이 이사 준비를 위해 실질적인 조치를 취하는 등 계약 이행을 위한 구체적인 행위를 시작한 것을 의미합니다. 이행에 착수하기 전이라면 임차인은 계약금을 포기하는 방식으로, 임대인은 계약금의 배액을 상환하는 방식으로 각자 계약을 해제할 수 있지만, 이행에 착수한 이후에는 상대방의 동의 없이 일방적으로 계약을 해제할 수 없고 채무불이행에 따른 손해배상 문제로 넘어가게 됩니다.

결국 전세 계약금 반환 여부를 스스로 가늠해 보려면 (1) 계약이 깨진 원인이 임차인 쪽에 있는지 임대인 쪽에 있는지, (2) 계약 이행이 어느 단계까지 진행되었는지, (3) 계약서에 반환 관련 특약이 있는지부터 순서대로 확인해야 합니다. 아래에서 각 경우를 하나씩 구체적으로 살펴보겠습니다.

많은 분들이 "계약서에 도장을 찍었으니 무조건 계약금을 포기해야 한다"거나 반대로 "아직 이사하지 않았으니 언제든 취소해도 계약금을 돌려받을 수 있다"고 단정하시는데, 두 가지 모두 정확한 이해는 아닙니다. 도장을 찍었는지가 아니라 이행에 착수했는지, 그리고 계약이 깨진 원인이 누구에게 있는지가 실제 판단 기준이라는 점을 다시 한 번 기억해 두시기 바랍니다. 아래 항목들을 하나씩 대조해 보시면 본인의 사안이 어느 쪽에 가까운지 좀 더 뚜렷하게 가늠하실 수 있을 것입니다.

임차인 사정으로 계약을 취소하면 계약금을 못 받나요?

네, 원칙적으로 임차인이 단순 변심이나 개인 사정으로 계약을 취소하는 경우에는 이미 지급한 계약금을 돌려받지 못합니다. 이는 민법 제565조의 해약금 법리에 따른 것으로, 계약금은 임차인이 계약을 지키겠다는 약속을 담보하는 성격을 가지기 때문입니다.

예를 들어 더 조건이 좋은 다른 집을 발견했다거나, 예상했던 전세자금 대출이 나오지 않는다거나, 가족이 반대해 계약을 유지하기 어려워졌다는 등의 사정은 모두 임차인 쪽 사정으로 분류됩니다. 이런 이유로 계약을 해제한다면 이미 지급한 계약금은 원칙적으로 돌려받을 수 없고, 이미 계약 이행이 상당 부분 진행된 상태였다면 임대인이 입은 실제 손해에 대해 추가로 배상을 요구받을 수도 있습니다.

다만 임대인이 계약금 반환에 동의하거나, 계약 자체가 아직 정식으로 체결되지 않은 가계약 단계였다면 이야기가 달라질 수 있습니다. 또한 계약서에 "계약 후 며칠 이내 취소 시 전액 반환"과 같은 특약이 있었다면 그 특약에 따라 반환받을 수 있으므로, 임차인 쪽 사정으로 취소하는 경우라도 계약서의 특약 사항을 다시 한 번 꼼꼼히 확인해 보시는 것이 중요합니다.

대출 문제로 계약을 취소해야 하는 상황이라면, 계약 당시 "대출이 거절될 경우 계약금을 반환한다"는 조건부 특약을 넣어두었는지가 특히 중요한 쟁점이 됩니다. 이런 특약 없이 계약을 체결했다면 대출 거절은 어디까지나 임차인 쪽 사정으로 취급되어 반환이 어려울 수 있으므로, 앞으로 계약을 앞두고 계신 분이라면 대출 조건부 특약을 미리 넣어두시는 것을 권해드립니다.

전세 계약금, 보통 얼마나 지급하나요? 너무 많이 주면 위험한가요?

정해진 법정 비율이 있는 것은 아니지만, 계약 실무에서는 통상 보증금의 5~10% 수준을 계약금으로 주고받는 경우가 많습니다. 예를 들어 보증금 2억원짜리 전세라면 1,000만원에서 2,000만원 사이가 흔히 오가는 계약금 규모입니다. 다만 이는 관행일 뿐 법으로 정해진 상한이나 하한이 있는 것은 아니어서, 당사자 합의에 따라 그보다 많거나 적게 정할 수도 있습니다.

문제는 계약금 액수가 클수록 임차인이 떠안는 위험도 함께 커진다는 점입니다. 앞서 살펴본 것처럼 임차인 쪽 사정으로 계약을 취소하면 계약금을 포기해야 하므로, 계약금이 많을수록 취소 시 손실도 커집니다. 반대로 임대인 쪽 사정으로 계약이 깨지면 배액을 돌려받을 수 있어 계약금이 많을수록 임차인에게 유리해지는 측면도 있어, 계약금 규모는 양날의 검과 같은 성격을 가집니다.

특히 아직 대출 승인이 확정되지 않은 상태이거나, 이사 시기가 유동적인 상황이라면 처음부터 계약금을 과도하게 크게 잡기보다는 통상적인 수준에서 협의하고, 대출 거절이나 특별한 사정이 생겼을 때 반환받을 수 있는 조건부 특약을 함께 넣어두는 것이 안전합니다. 계약금 액수와 특약 내용은 계약서에 도장을 찍기 전에 반드시 다시 한 번 확인하셔야 할 부분입니다.

임대인 잘못으로 계약이 깨졌다면 배액을 돌려받을 수 있습니다

반대로 임대인 쪽 사정이나 잘못으로 계약이 무산되는 경우에는 임차인에게 훨씬 유리한 결과가 기다리고 있습니다. 임대인이 이미 계약을 체결해 놓고도 더 높은 금액을 제시한 다른 임차인과 이중으로 계약을 하거나, 정당한 이유 없이 계약 이행을 거부하는 경우가 대표적입니다.

이런 경우 민법 제565조의 해약금 법리에 따라 임대인은 받은 계약금의 배액을 상환해야 계약을 해제할 수 있습니다. 즉 1천만원의 계약금을 받았다면 2천만원을 돌려주어야 하며, 임대인이 이를 거부한다면 임차인은 원래 계약대로 이행할 것을 요구하거나, 계약을 해제하고 배액 상환과 손해배상을 함께 청구할 수 있습니다.

임대인이 계약 이행을 거부하는 이유가 시세 상승, 다른 임차인의 더 높은 조건 제시, 매도 계획 변경 등 무엇이든 간에 이는 모두 임대인 쪽 사정에 해당하며, 임차인이 이를 이유로 손해를 볼 이유는 없습니다. 배액 상환을 거부하는 임대인에게는 내용증명을 통해 명확히 청구 의사를 밝히고, 응하지 않으면 소송 절차로 넘어가는 것이 일반적인 대응 순서입니다.

계약 자체가 무효라면 전액 반환을 청구할 수 있습니다

전세 계약금 반환 문제 중에는 애초에 계약 자체가 유효하게 성립하지 않은 경우도 있습니다. 예를 들어 계약 상대방이 실제 소유자가 아니었거나, 소유자의 위임 없이 대리인이라고 속여 계약을 체결한 경우, 또는 이미 근저당이나 압류 등으로 정상적인 임대차가 사실상 어려운 상태였음을 숨기고 계약한 경우 등이 여기에 해당합니다.

이처럼 계약이 무효이거나 나중에 취소되는 경우에는 해약금 법리가 아니라 부당이득 반환의 법리가 적용됩니다. 민법 제741조에 따라 법률상 원인 없이 이익을 얻은 자는 그 이익을 반환해야 하므로, 임차인은 지급한 계약금 전액을 돌려받을 수 있고 이 경우 배액이 아니라 지급한 금액 그대로를 청구하는 것이 원칙입니다.

이런 상황에서는 계약 체결 전에 등기부등본을 확인했는지, 상대방이 실제 소유자 또는 정당한 대리인이었는지를 입증할 자료를 확보해 두는 것이 중요합니다. 계약 당시 주고받은 문자나 통화 녹음, 중개대상물 확인설명서 등이 나중에 계약 무효를 입증하는 핵심 증거가 될 수 있습니다.

공인중개사를 통해 계약했다면 중개대상물 확인설명서에 소유자 정보와 권리관계가 정확히 기재되어 있었는지도 함께 살펴보아야 합니다. 만약 중개사가 소유자 확인을 소홀히 해 무자격자와의 계약이 성사된 것이라면, 계약 상대방뿐 아니라 중개사에게도 별도로 책임을 물을 여지가 있으므로 계약 경위 전체를 시간 순서대로 정리해 두시는 것이 좋습니다.

반환 가능한 경우 vs 반환 불가능한 경우

지금까지 살펴본 내용을 한눈에 비교할 수 있도록 반환이 어려운 경우와 반환이 가능한 경우를 나누어 정리하면 다음과 같습니다.

같은 "계약이 깨졌다"는 결과라도 그 원인이 누구에게 있었는지에 따라 임차인이 계약금을 아예 못 받는 상황과 배액 또는 전액을 받는 상황으로 정반대의 결과가 나올 수 있습니다. 그렇기 때문에 계약이 깨진 경위를 문자나 통화 기록으로 정리해 두는 습관이 무엇보다 중요합니다. 특히 "누가 먼저 계약 파기를 언급했는지", "그 이유가 무엇이었는지"는 나중에 반환 가능 여부를 다투는 과정에서 가장 먼저 확인받는 부분이므로, 통화보다는 문자나 메신저로 대화를 남기시는 편이 유리합니다.

상황별 계약금 반환 가능 여부 정리

실제 상담에서 자주 나오는 상황들을 반환 가능 여부와 법적 근거까지 함께 표로 정리하면 다음과 같습니다.

상황	반환 가능 여부	법적 근거
임차인 단순 변심으로 해제	원칙적으로 반환 불가(포기)	민법 제565조 해약금 법리
임대인 귀책으로 계약 불이행·파기	배액 반환(+실손해 배상 가능)	민법 제565조·채무불이행
상대방에 계약체결 권한 없음(무효)	전액 반환	민법 제741조 부당이득
계약서에 반환 특약이 있는 경우	특약 내용대로 처리	계약자유의 원칙
가계약 단계에서 요소 미확정 상태로 파기	반환 가능성 높음(계약 불성립)	개별 사실관계 판단

본인의 상황이 표의 어느 항목에 가까운지 판단이 서지 않는다면, 계약이 깨지게 된 구체적인 경위와 계약 진행 단계를 정리해 02-591-5662로 문의해 무료 전화상담을 통해 확인해 보시는 것도 방법입니다.

가계약금도 계약금과 똑같이 취급되나요?

가계약금은 정식 계약을 체결하기 전 예약 성격으로 미리 지급하는 돈을 말하며, 반드시 정식 계약금과 똑같이 취급되는 것은 아닙니다. 판단 기준은 가계약 당시 목적물, 보증금, 계약 기간 등 계약의 핵심 요소가 구체적으로 특정되어 있었는지 여부입니다.

만약 가계약 단계에서 이미 보증금 액수, 임대차 기간, 목적물이 명확히 정해져 있었다면 계약이 사실상 성립한 것으로 보아 정식 계약금과 마찬가지로 해약금 법리가 적용될 수 있습니다. 반대로 조건이 구체적으로 확정되지 않은 상태에서 단순히 자리를 선점하기 위해 소액을 보낸 것이라면, 계약이 아직 성립하지 않은 것으로 보아 반환받을 가능성이 더 높아집니다.

가계약 단계에서 분쟁을 예방하려면 입금 전에 문자나 메시지로 "가계약금이며 계약 조건은 이러하고, 취소 시 반환 여부는 이렇게 하기로 한다"는 내용을 명확히 남겨두는 것이 가장 확실한 방법입니다. 이런 기록이 없다면 나중에 계약의 성립 여부와 반환 조건을 두고 다툼이 길어질 수 있습니다. 부동산 중개사무소를 통해 가계약금을 보냈다면, 중개사에게도 조건과 반환 약속 내용을 문자로 함께 남겨달라고 요청해 두는 것이 추가적인 안전장치가 됩니다.

실무에서는 "가계약금이니 조건이 안 맞으면 무조건 돌려준다"고 구두로만 약속해 놓고, 막상 취소 상황이 되면 임대인이 말을 바꾸는 사례도 적지 않습니다. 가계약 단계라 하더라도 구두 약속에만 의존하지 마시고, 문자나 메신저 등 기록이 남는 방식으로 반환 조건을 명확히 확인해 두시길 권해드립니다.

위약금 특약이 있다면 어떻게 적용되나요?

많은 전세 계약서에는 "본 계약을 위반할 경우 계약금을 위약금으로 본다"는 취지의 특약이 들어 있습니다. 이런 특약이 있으면 계약을 위반한 쪽은 실제 손해액이 얼마인지와 관계없이 계약금(또는 그 배액) 상당의 금액을 지급하거나 몰취당하는 것으로 정리되며, 상대방은 별도로 손해액을 입증할 필요 없이 특약대로 청구할 수 있습니다.

민법 제398조는 손해배상액의 예정에 관해 규정하면서, 예정된 금액이 부당하게 과도한 경우 법원이 이를 적당히 감액할 수 있도록 하고 있습니다. 따라서 위약금 특약이 있다고 해서 무조건 그 금액 전부가 인정되는 것은 아니며, 계약금 액수가 보증금에 비해 지나치게 크거나 실제 손해와 현저히 균형이 맞지 않는다고 판단되면 법원이 감액을 결정할 수 있습니다.

반대로 계약서에 위약금에 관한 특약이 전혀 없다면, 앞서 설명해 드린 민법 제565조의 해약금 법리가 그대로 적용됩니다. 즉 이행 착수 전 임차인이 해제하면 계약금을 포기하고, 임대인이 해제하면 배액을 상환하는 방식이 원칙이 됩니다. 계약서를 작성하실 때 위약금 조항이 있는지, 있다면 그 내용이 무엇인지부터 확인해 두시면 나중에 분쟁이 생겼을 때 결과를 예측하기가 한결 수월해집니다.

위약금 특약과 해약금 법리 중 어느 쪽이 적용되는지에 따라 반환받을 수 있는 금액과 청구 방식이 달라지므로, 계약서 문구를 정확히 해석하는 것이 전세 계약금 분쟁 대응의 출발점이라고 할 수 있습니다. 문구가 애매하게 작성되어 있어 해석이 갈릴 여지가 있다면, 계약 당시 정황과 함께 상담을 받아보시는 것이 안전합니다.

계약금 반환을 둘러싼 실제 상담 사례

상담 사례를 보면, 임대인이 계약을 체결한 뒤 더 높은 보증금을 제시한 다른 임차인이 나타나자 기존 임차인에게 일방적으로 계약 취소를 통보하고 계약금만 그대로 돌려주려 한 경우가 있었습니다. 이는 명백히 임대인 쪽 사정으로 계약이 깨진 경우이므로, 임차인은 계약금을 그대로 돌려받는 데서 그치지 않고 배액 상환을 요구할 수 있는 상황이었습니다.

또 다른 사례로는, 임차인이 대출 승인이 나오지 않아 계약을 취소하려 했지만 계약서에 대출 관련 특약을 넣지 않아 계약금을 돌려받지 못할 위기에 놓인 경우도 있었습니다. 이런 경우에는 임대인과 협의해 계약금 일부라도 돌려받는 방향으로 조율하거나, 애초에 계약이 아직 정식으로 성립하지 않은 단계였는지를 다시 살펴보는 방법을 검토하게 됩니다.

가계약금 단계에서의 분쟁도 흔합니다. 임차인이 문자로 "이 조건이면 계약하겠다"는 취지의 메시지를 보내고 소액을 입금했는데, 이후 다른 매물을 발견해 취소하려 하자 임대인이 "이미 계약이 성립했다"며 반환을 거부하는 식입니다. 이때는 가계약 당시 주고받은 문자에 목적물과 보증금, 기간 등이 얼마나 구체적으로 특정되어 있었는지가 계약 성립 여부를 가르는 핵심 쟁점이 됩니다.

이처럼 전세 계약금을 둘러싼 다툼은 대부분 계약이 깨진 경위와 그 시점의 진행 단계를 정리하지 못한 채 감정적으로 대응하면서 길어지는 경우가 많습니다. 문자, 계좌이체 내역, 통화 녹음 등 객관적인 자료를 먼저 정리해 두시는 것이 분쟁을 짧게 끝내는 가장 확실한 방법입니다.

세 사례 모두 공통적으로 확인할 수 있는 점은, 계약금을 둘러싼 분쟁에서 감정적으로 대응하며 시간을 끄는 쪽보다 계약이 깨진 경위를 객관적 자료로 정리해 차분히 대응하는 쪽이 결과적으로 유리했다는 사실입니다. 특히 임대인이 구두로만 반환을 약속하고 실제 지급을 미루는 경우에는, 약속한 날짜가 지나는 즉시 내용증명으로 청구 절차를 시작하시는 것을 권해드립니다.

계약금을 못 돌려받으면 어떻게 청구하나요?

계약금 반환을 요구했는데 임대인이나 상대방이 거부한다면, 감정적으로 대응하기보다 아래와 같은 절차를 순서대로 밟아가는 것이 효율적입니다.

소송까지 진행하게 된다면 계약서 원본, 계약금을 지급한 계좌이체 내역, 상대방과 주고받은 문자나 카카오톡 대화 내용 등이 핵심 증거가 됩니다. 특히 계약금을 지급한 목적이 무엇이었는지, 어떤 조건으로 계약이 이루어졌는지를 뒷받침하는 자료를 미리 정리해 두시면 절차가 한결 수월해집니다. 관할 법원은 일반적으로 상대방의 주소지나 계약 목적물 소재지를 기준으로 정해지므로, 소장을 준비하실 때 이 부분도 함께 확인해 두시기 바랍니다.

반환이 정당한데도 상대방이 지급을 미룬다면, 그 지연 기간에 대해 민법상 연 5%, 소송이 시작된 이후 기간에 대해서는 소송촉진 등에 관한 특례법상 연 12%의 지연손해금을 함께 청구할 수 있다는 점도 기억해 두시기 바랍니다. 지연손해금은 별도로 계산해 소장에 청구 취지로 명시해야 인정받을 수 있으므로, 소장을 준비하는 단계에서 놓치지 않도록 유의하시기 바랍니다.

계약금 반환도 전세금반환소송센터에서 도움받을 수 있나요?

법도 전세금반환소송센터는 계약이 끝난 뒤 보증금을 돌려받지 못하는 사건뿐 아니라, 계약 체결 단계에서 지급한 계약금을 돌려받지 못해 곤란을 겪는 임차인분들의 상담도 함께 진행하고 있습니다. 계약금반환청구와 전세금반환청구는 소송물은 다르지만, 임대차 관계에서 비롯된 금전 분쟁이라는 점에서 접근하는 절차와 원리는 비슷합니다.

『전세금반환소송 매뉴얼』을 집필한 엄정숙 변호사는 부동산·민사 전문 분야에서 임대차를 둘러싼 다양한 금전 분쟁을 다루어 왔으며, 지금까지 처리한 사건은 450건을 넘고 법원 판결 기준 승소율은 95%를 웃돕니다. 계약금을 돌려받기 위해 어떤 절차가 필요한지, 소송까지 가야 하는 상황인지 스스로 판단이 서지 않는다면 먼저 상황을 정리해 상담을 받아보시는 것이 순서입니다.

계약금 반환 문제는 금액 자체가 전세금 전체에 비해 크지 않다는 이유로 혼자 해결하려다가 시기를 놓치는 경우가 많습니다. 그러나 초기에 내용증명을 통해 청구 의사를 명확히 하고 근거 자료를 체계적으로 정리해 두면, 이후 지급명령이나 소송 단계로 넘어가더라도 훨씬 수월하게 진행할 수 있습니다.

특히 계약금을 지급한 뒤 얼마 지나지 않아 문제가 생긴 경우일수록, 시간이 더 지나기 전에 내용증명 발송 등 초기 대응을 서두르시는 것이 유리합니다. 시간이 흐를수록 상대방이 자금을 다른 용도로 써버리거나 재산을 정리해 실제 회수가 더 어려워지는 사례를 종종 접하기 때문입니다.

계약금을 돌려받지 못해 답답하시거나, 계약 자체의 효력을 두고 임대인과 이견이 있으시다면 02-591-5662로 무료 전화상담을 받아보시기 바랍니다. 계약서와 지급 내역을 바탕으로 반환 가능성과 앞으로 밟아야 할 절차를 함께 확인해 드립니다.

자주 묻는 질문