보증금 돌려받는 시기 정확히 언제 받나｜만기·묵시적 갱신·동시이행 기준 총정리
법도
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이사 날 바로 받나요 아니면 3개월 뒤에 받나요
만기일, 묵시적 갱신 해지 통보, 열쇠 인도와 동시이행, 임차권 등기명령, 지연이자까지 실제로 언제 돌려받는지 정리했습니다.
보증금 반환의 기본 시점
일반적으로 임대차 종료와 목적물 인도(열쇠·점유 반환)가 맞물리는 시점에 동시로 정산하는 것이 원칙입니다. 즉, 집을 비우고 열쇠를 넘겨주며 보증금을 돌려받는 형태가 표준입니다. 다만 임대인이 반환을 지연하거나 현실적으로 같은 날 정산이 어려운 경우가 있어, 만기 직전 준비와 통지, 전출·전입 일정, 잔손보기(원상복구) 등을 미리 계획해야 합니다.
핵심만 콕 집어 정리
① 만기 도래 시: 갱신거절 또는 조건 변경 통지를 만료 6~2개월 전에 주고받지 않았다면 동일 조건으로 연장됩니다. ② 묵시적 갱신 상태라면 임차인은 언제든 해지 통보가 가능하고, 임대인이 통보를 받은 날부터 3개월 후 계약이 종료됩니다. ③ 동시이행 관계에서는 임차인의 인도 준비와 임대인의 반환 준비가 함께 이뤄져야 하므로, 이사 당일 열쇠와 보증금의 교환을 기본으로 생각하면 정확합니다.
상황별로 달라지는 실제 타이밍
① 계약 만료로 종료되는 경우에는 만기일에 집을 비우고 열쇠를 인도하면서 정산합니다. 다만 임대인이 자금 사정을 이유로 미루는 경우, 내용증명으로 반환을 촉구하고 수령 기한을 명확히 하세요.
② 묵시적 갱신 상태라면 임차인이 해지 의사를 알리고, 그 통지가 임대인에게 도달한 다음 날부터 3개월이 지나면 종료됩니다. 따라서 이 3개월은 보증금 정산을 준비하는 유예기간으로 활용됩니다.
③ 이사부터 해야 하는 경우에는 임차권 등기명령으로 대항력·우선변제권을 유지한 채 전출·이사가 가능합니다. 이 경우에도 임대인은 종료에 따른 반환의무를 부담하고, 임차인은 보증금 반환 청구를 계속 진행할 수 있습니다.
④ 분쟁으로 지연되는 경우에는 임차인의 인도 준비가 적법하게 이뤄졌는지가 중요합니다. 실무에서는 열쇠·점유 인도 준비 사실, 비우고 대기했다는 점, 반환 요청 내역(문자·내용증명) 등을 증거로 남겨 지체 책임의 기산점을 분명히 합니다.
지연이자, 언제부터 어떻게 계산하나
약정이 없다면 일반적으로 연 5%(민법상 법정이율)를 기준으로, 임대인의 지체가 시작된 다음 날부터 산정하는 것이 통상적입니다. 다만 소송으로 가고 판결이 선고되면 판결 선고 전후 구간에 따라 별도의 법정이율(예: 연 12%)이 적용되는 구간이 생길 수 있습니다. 따라서 반환 청구의 근거와 시점, 인도 준비 사실, 송달일 등 절차적 타임라인을 정확히 기록해 두는 것이 중요합니다.
만기 전 체크리스트 6가지
1) 만기 6~2개월 전에 갱신거절 또는 조건변경 의사 표시하기.
2) 전입·확정일자 현황 확인 및 최신화.
3) 하자·원상복구 범위 미리 합의하여 분쟁 최소화.
4) 이사 일정과 자금 흐름표 작성, 이사 당일 동시 정산 시나리오 준비.
5) 지연 가능성 대비해 내용증명 초안과 증빙(사진·동영상) 준비.
6) 부득이한 선이사라면 임차권 등기명령 고려.
착수금 0원으로 시작, 이사 일정에 맞춘 타임라인 설계
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