전세 계약 직후라도 상대방이 이행에 착수하기 전이라면, 계약 당사자는 해약금 규정에 따라 계약을 해제할 수 있습니다. 통상 임차인은 계약금을 포기하여 해제하고, 임대인은 배액상환으로 해제합니다. 다만 중도금 지급 등 이행이 시작된 뒤에는 해약금에 의한 해제가 제한될 수 있어, 시점 확인이 핵심입니다. 집주인의 귀책사유(근저당 과다, 선순위 보증금·전세권 미고지, 등기부·확정일자 관련 중대한 변경 등)가 드러난 경우에는 해제 통지와 함께 계약금 배액 반환 또는 손해배상을 요구하는 절차로 진행합니다.

임대인 귀책으로 해제하는 경우에는 계약금의 배액을 요구할 수 있고, 임차인 사정으로 해제하려면 통상 교부한 계약금을 포기하는 방식이 일반적입니다. 임대차가 이미 종료되었는데 보증금(전세보증금)이 반환되지 않으면, 임차권등기명령으로 대항력·우선변제권을 유지하며 이사할 수 있고, 지급명령이나 전세보증금 반환 소송으로 집행권원을 확보하여 경매·배당요구까지 이어갈 수 있습니다.

① 사실관계 정리: 계약서, 특약, 중개대상물 확인설명서, 등기부, 전입세대 열람, 확정일자, 문자·메신저 내역을 정리합니다. ② 해제 통지 및 내용증명: 해약금(민법) 근거와 사유를 명시하고 반환(또는 배액상환) 기한을 특정합니다. ③ 지급명령·소송: 임대인이 응답하지 않으면 지급명령 또는 전세보증금 반환 소송으로 청구 범위를 확정합니다. ④ 임차권등기명령: 임대차 종료 후 미반환이라면 대항력·우선변제권을 유지하며 이사합니다. ⑤ 집행: 판결·이행권원을 바탕으로 부동산 강제경매 신청과 배당요구 기한을 관리합니다. 필요시 HUG 전세보증금 반환보증과 병행 검토합니다.