보증금을 못받을때, 돌려받을 권리는 언제부터 다툴 수 있나

보증금 반환을 정식으로 요구할 수 있는 시점은 임대차기간이 끝난 날 또는 해지의 효력이 생긴 날입니다. 계약서에 적힌 만기일이 기본 기준이고, 중도 해지를 합의했거나 법이 허용하는 해지 통지를 했다면 그 효력이 생긴 날이 기준이 됩니다. 만기 전이라도 반환 날짜와 계좌를 미리 확인해 두는 일은 얼마든지 할 수 있습니다.

「주택임대차보호법」(이하 주임법) 제4조 제2항은 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다고 정합니다. 만기가 지났다고 임차인이 곧바로 집을 비워야 하는 것도, 보증금 권리가 약해지는 것도 아닙니다. 보증금을 못 받은 임차인은 계약 관계가 살아 있는 상태에서 반환을 청구하는 셈입니다.

계약이 실제로 끝났는지도 함께 점검해야 합니다. 임대인과 임차인 모두 법이 정한 기간 안에 갱신하지 않겠다는 뜻을 알리지 않았다면 계약이 같은 조건으로 다시 이어졌을 수 있고, 그러면 반환 시점 계산이 달라집니다. 상대방이 있는 의사표시는 상대방에게 도달한 때에 효력이 생기므로(민법 제111조 제1항), 종료 통보는 보낸 날보다 받은 날을 증명할 기록이 중요합니다.

청구 상대 판정표: 계약자=소유자 / 집이 팔린 경우 / 명의가 다른 경우

보증금 반환 청구의 상대방은 원칙적으로 임대차계약의 임대인입니다. 그런데 계약 뒤 집이 팔렸거나 계약서에 적힌 사람과 등기부상 소유자가 다르면, 지금 임대인의 지위가 누구에게 있는지부터 따져야 합니다. 첫 단계는 등기사항전부증명서를 떼어 갑구의 현 소유자와 소유권이 넘어간 날짜를 확인하는 일입니다.

주임법 제3조 제1항은 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다고 정하고(대항력), 같은 법 제3조 제4항은 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 정합니다. 대항요건을 갖춘 임대차라면 집이 팔려도 새 소유자가 임대인 자리를 이어받는 구조입니다.

판정표의 둘째 줄과 셋째 줄을 가르는 기준은 집주인이 바뀐 날과 내 대항력이 생긴 날의 선후입니다. 대항력은 입주와 전입신고를 마친 다음 날부터 생기므로, 전입 직후에 소유권이 넘어갔다면 하루 차이로 판단이 갈릴 수 있습니다. 주민등록초본의 전입일자와 등기부의 접수일자를 나란히 적어 보면 내가 어느 줄에 있는지 윤곽이 잡힙니다.

명의가 처음부터 다른 경우에는 결론이 더 사안별로 갈립니다. 대리인이 계약했는지, 소유자에게서 관리를 맡은 사람인지, 집을 빌린 사람이 다시 빌려준 것인지에 따라 누구를 상대로 할지가 달라집니다. 상대가 애매하다면 계약서상 임대인과 등기부상 현 소유자 모두에게 내용증명을 보내 기록을 남기고, 소송은 상대방을 확정한 뒤 시작하는 것이 안전합니다.

얼마를 청구하나: 월세보증금을못받을때 공제는 한 줄로 정리

청구 금액의 출발점은 계약서에 적힌 보증금 전액입니다. 월세 보증금을 못 받을 때 임대인이 연체 차임이나 원상복구비를 빼겠다고 하면, 다툼이 없는 금액과 다툼이 있는 금액을 나눠 한 줄로 정리하는 것이 먼저입니다. 정산 세부 항목보다 지금 확실히 받을 돈이 얼마인지부터 확정해야 다음 절차가 빨라집니다.

임대인이 공제를 주장하면 영수증·견적서·사진처럼 근거를 달라고 서면으로 요청하세요. 입주 때와 퇴거 때의 사진, 관리비 납부 내역을 함께 두면 다툼 있는 금액이 줄어드는 경우가 많습니다. 다툼 있는 부분까지 한꺼번에 해결하려다 반환 요구 자체가 늦어지지 않도록, 다툼 없는 금액은 먼저 반환해 달라고 따로 적어 두는 방법도 있습니다.

반환이 늦어지면 지연손해금도 함께 청구할 수 있습니다. 다른 법률의 규정이나 당사자의 약정이 없으면 소장이 송달된 날까지는 민법 제379조가 정한 연 5%의 법정이율이 기준이 되고, 보증금 지급을 명하는 판결이 선고되는 경우 소장이 송달된 다음 날부터는 「소송촉진 등에 관한 특례법」 제3조 제1항의 대통령령으로 정하는 이율이 적용됩니다. 다만 소송촉진법 제3조 제2항에 따라 채무자가 그 이행의무의 존재 여부나 범위에 관하여 항쟁하는 것이 타당하다고 인정되는 경우에는 그 타당한 범위에서 사실심 판결 선고 전까지 그 이율을 적용하지 아니합니다. 지연손해금이 언제부터 붙는지는 집을 비워 주었는지 같은 사정에 따라 달라질 수 있습니다.

계속 살아도 되나요? 동시이행과 집주인의 세 가지 말

보증금 못받을때 가장 많이 나오는 질문이 계속 살아도 되느냐입니다. 보증금을 받지 못한 임차인은 원칙적으로 계속 거주하면서 반환을 요구할 수 있습니다. 민법 제536조 제1항은 쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다고 정하고, 대법원 판결은 임대차가 끝난 뒤 보증금 반환과 집 인도를 동시이행 관계로 보는 취지입니다. 임대인이 보증금 반환을 제공하지 않는 동안 임차인도 집 인도를 미룰 수 있는 구조입니다.

다만 계속 사는 동안의 사용 대가는 나중에 정산 대상이 될 수 있습니다. 월세 계약이라면 월세 상당액이 계속 쌓일 수 있으므로, 거주를 이어 갈지 임차권등기를 마치고 이사할지는 다음 집 일정과 함께 판단해야 합니다. 집주인에게서 흔히 듣는 말 세 가지를 판정해 보면 다음과 같습니다.

이사해야 한다면 임차권등기명령부터

다음 집 이사 날짜가 정해졌다면 임차권등기명령이 먼저입니다. 주임법 제3조의3 제1항은 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다고 정합니다. 집주인의 동의 없이 임차인이 신청하는 절차이고, 신청할 때는 신청의 이유와 임차권등기의 원인이 된 사실을 소명해야 합니다(제3조의3 제2항).

주임법 제3조의3 제5항에 따라 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하고, 이미 취득한 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 등기 이후에는 대항요건을 잃더라도 이미 취득한 권리를 잃지 않습니다. 그래서 순서가 중요합니다. 결정을 받은 것만으로 끝내지 말고, 등기사항전부증명서에 임차권등기가 기입된 것을 직접 확인한 뒤 이사하고 전출하세요.

우선변제권은 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 함께 갖춘 임차인에게 인정됩니다(주임법 제3조의2 제2항). 확정일자를 받아 두지 않았다면 이 점도 같이 점검해야 하고, 임차권등기명령의 신청과 등기에 든 비용은 같은 법 제3조의3 제8항에 따라 임대인에게 청구할 수 있습니다. 거주를 이어 갈 수 있다면 등기 없이 바로 소송으로 가는 선택도 가능합니다.

전세금 못받을때 절차: 내용증명→임차권등기→소송→강제집행

보증금을 못받을때 밟는 순서, 즉 전세금 못받을때 절차는 내용증명, 임차권등기명령, 전세금반환소송, 강제집행의 네 단계로 이어집니다. 모든 단계를 반드시 거쳐야 하는 것은 아니고, 임대인이 중간에 반환하면 거기서 끝납니다. 단계마다 상대방 표시가 같아야 하므로 판정표로 정한 청구 상대를 처음부터 끝까지 일관되게 씁니다.

오늘 바로 할 1차 조치는 서류 정리입니다. 등기사항전부증명서(갑구 소유자·이전 날짜, 을구 근저당), 임대차계약서와 특약, 확정일자, 보증금 입금 내역, 주민등록초본의 전입일자, 만기·종료 통보를 주고받은 문자 캡처를 한 폴더에 모아 두세요. 이 여섯 가지가 갖춰지면 청구 상대와 금액, 다음 단계가 대부분 정리됩니다. 내용증명은 아래처럼 쓰면 됩니다.

가압류는 모든 사건에 필요한 것은 아닙니다. 임대 부동산의 매매가액이 보증금보다 낮고 임대인의 다른 부동산 정보를 알고 있을 때 미리 검토할 수단입니다. 전세보증금 반환보증(HUG·SGI)에 가입했다면 보증기관 절차와 요구 서류를 먼저 확인하세요.

세 갈림길 중 하나라도 애매하다면 등기부와 계약서, 문자를 함께 보고 판단해야 정확합니다 — 무료 전화상담 02-591-5662

자주 묻는 질문