• "만기 때 집 비워 주세요"라는 문자를 받았는데, 언제 도착했는지는 따져 본 적이 없다
• 집주인이 직접 들어와 살 계획이라며 나가 달라고 한다
• 나가는 것 자체는 괜찮지만 보증금을 언제 주는지는 답이 없다
• 만기가 두 달도 남지 않았는데 이제야 나가 달라는 연락이 왔다

STEP 1 · 효력 판정임대인 전세 만기 퇴거 통보, 받은 문자의 효력 3단 판정

임대인 전세 만기 퇴거 통보의 효력은 도달 시점, 통지 내용, 보낸 사람 세 단계로 판정합니다. 「주택임대차보호법」(이하 주임법) 제6조 제1항은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 갱신거절의 통지나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우, 임대차기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다고 정합니다.

세 단계 중 하나라도 흔들리면 임대인의 요구대로 만기에 나가야 하는지가 달라질 수 있으니, 답장 전에 순서대로 확인합니다.

임대인 통보가 도달한 시점별로 법적 의미를 정리하면 아래 표와 같습니다. 임차인이 따로 갱신하지 않겠다고 통지했는지도 함께 봐야 하는데, 주임법 제6조 제1항 후문은 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다고 정하기 때문입니다.

만기일에서 거꾸로 세는 날짜 계산은 끝날이 애매할 수 있어, 하루 이틀 차이로 판정이 갈린다면 문자 원본과 계약서를 함께 놓고 확인하는 것이 정확합니다.

STEP 2 · 회신 고르기판정 뒤 회신 선택지 3개: 갱신요구·합의 퇴거·조건 협상

전세 만기 퇴거 통보에 대한 회신은 갱신요구, 합의 퇴거, 조건 협상 세 가지 중에서 고릅니다. 효력 판정 결과와 임차인의 사정, 곧 계속 살고 싶은지와 옮겨 갈 집이 정해졌는지를 함께 놓고 정하면 되고, 어느 쪽이든 회신은 문자로 남겨 도달 기록을 확보합니다.

세 선택지는 서로 배타적이지 않습니다. 기간 안에 갱신요구 의사를 먼저 밝혀 권리를 지켜 두고, 그 뒤 임대인과 조건을 협상해 합의 퇴거로 정리하는 순서도 가능합니다. 반대로 갱신요구 기간을 넘기면 그 선택지 자체가 사라질 수 있으니 회신을 미루지 않는 것이 좋습니다.

조건 협상에서 보상이 오간다면 주임법 제6조의3 제1항 3호를 함께 봐야 합니다. 3호는 "서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우"를 임대인이 갱신요구를 거절할 수 있는 사유로 둡니다. 보상을 받고 나가기로 합의했다면 뒤에 갱신요구로 되돌리기 어려울 수 있으니, 합의 문구를 정하기 전에 내용을 꼼꼼히 확인합니다.

선택지 1갱신요구를 고른다면 무엇을 확인해야 하나요?

갱신요구를 고른다면 행사 기간, 사용 이력, 거절 사유 세 가지를 먼저 확인합니다. 임차인은 제6조 제1항 전단의 기간, 곧 만기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신을 요구해야 하고, 계약갱신요구권은 1회에 한하여 행사할 수 있으며 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다(주임법 제6조의3 제1항·제2항). 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보되, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있습니다(제3항).

이미 한 번 갱신요구권을 써서 연장된 계약이라면 그다음 만기에는 제6조의3 제1항의 정당한 사유 요건이 다시 걸리지 않고, 쟁점은 임대인의 퇴거 통보가 제6조 제1항의 기간 안에 도달했는지로 옮겨 갑니다. 지금 계약이 최초 계약인지, 법정갱신으로 이어진 계약인지, 갱신요구로 연장된 계약인지를 계약서와 문자 기록으로 먼저 정리하세요.

임대인이 갱신요구를 거절할 수 있는 사유는 제6조의3 제1항 단서 1호부터 9호까지 정해져 있습니다. 대표적인 것을 추리면 다음과 같습니다.

1. 1호: 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 2호·4호·5호: 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우, 임대인 동의 없이 전부 또는 일부를 전대한 경우, 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
3. 3호: 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 6호·7호: 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우, 각 목의 사유로 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 점유를 회복할 필요가 있는 경우
5. 8호: 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
6. 9호: 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

차임 연체를 이유로 한 거절은 1호의 문언대로 판단하고, 계약 해지 사유와는 구분합니다. 연체가 있었다는 사실만으로 계약이 곧바로 끝나는 것은 아니기 때문입니다. 다만 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에게는 제6조 제1항의 법정갱신 자체가 적용되지 않습니다(제6조 제3항).

계약서에 갱신요구권을 쓰지 않기로 하는 특약이 있어도 곧바로 포기할 일은 아닙니다. 주임법 제10조는 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다고 정하고 있어, 그런 특약은 효력이 다퉈질 여지가 큽니다.

핑계와 판정집주인이 실거주를 이유로 퇴거를 요구할 때

임대인이 8호를 이유로 갱신을 거절하였음에도 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대하면, 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 합니다(제6조의3 제5항). 배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 같은 조 제6항 각 호의 금액 중 큰 금액으로 합니다. 그래서 실거주 거절에 응해 나가더라도 거절 문자 원본과 이사 날짜 기록은 보관해 두는 것이 좋습니다.

갈림길 1만기 2개월 전보다 늦게 온 퇴거 통보는 효력이 있나요?

만기 2개월 전이 지난 뒤 도달한 퇴거 통보는 주임법 제6조 제1항이 정한 기간 안의 통지가 아니어서, 임차인도 따로 통지하지 않았다면 법정갱신이 성립했다고 볼 여지가 있습니다. 법정갱신이 되면 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다(제6조 제2항). 주임법 제6조의 갱신은 법이 정한 법정갱신으로, 「민법」의 묵시의 갱신과는 요건이 다른 별개의 제도입니다.

법정갱신이 성립했다면 제6조 제2항의 2년에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있고, 그 해지는 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생합니다(제6조의2 제1항·제2항). 늦게 온 통보에 "알겠습니다"라고 답해 버리면 합의 퇴거로 읽힐 수 있으니, 효력을 따져 보기 전에는 동의 표현을 피하는 것이 좋습니다.

반대 방향임차인 전세 만기 퇴거 통보 방법과 문자 예시

임차인 전세 만기 퇴거 통보는 만기 2개월 전까지 임대인에게 도달하도록 보내야 합니다. 그때까지 통지하지 않으면 주임법 제6조 제1항 후문에 따라 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 보기 때문입니다. 통보는 임대인에게 도달한 때 효력이 생기므로(「민법」 제111조 제1항), 읽음 표시나 답장처럼 받은 사실을 보여 주는 기록을 남겨야 합니다.

전세 만기 퇴거 통보 문자에는 만기일, 갱신하지 않겠다는 뜻, 보증금 반환 일자와 계좌, 이사 예정일 네 가지를 넣습니다. 답이 없으면 같은 내용을 내용증명으로 한 번 더 보내 도달을 확실히 해 둡니다.

갈림길 2합의 퇴거라면 보증금 먼저, 합의서에 넣을 다섯 줄

합의 퇴거를 고른다면 보증금 반환일을 먼저 확정하고 퇴거일을 그에 맞춥니다. 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 보고(주임법 제4조 제2항), 쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있습니다(「민법」 제536조 제1항). 대법원 판결도 집을 비워 주는 일과 보증금 반환을 동시이행 관계로 보는 취지입니다.

• 01퇴거일과 열쇠 반납 시각
• 02보증금 반환일, 반환할 금액, 입금 계좌
• 03열쇠 반납과 보증금 지급을 같은 날 맞바꾼다는 문구
• 04공제할 항목(관리비·공과금 정산 등)과 정산 방법
• 05약속한 날 반환이 없으면 퇴거일을 미루거나 임차권등기를 마친 뒤 이사한다는 확인

"새 세입자가 들어오면 그때 주겠다"는 답은 임대인 사정일 뿐, 법이 정한 반환 조건이 아닙니다. 기준은 임대차계약서와 법이므로 합의서에도 새 임차인 입주를 반환 조건으로 적지 않는 것이 좋습니다.

이사 날짜가 이미 정해졌는데 보증금이 들어오지 않으면 임차권등기명령을 검토합니다. 주임법 제3조의3 제1항은 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인이 임차주택 소재지 관할 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다고 정하고, 등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하며 이미 취득한 것은 그대로 유지됩니다(제5항). 등기부에 임차권등기가 기입된 것을 확인한 뒤 이사·전출해야 대항력을 잃을 위험을 피할 수 있습니다.

그래도 반환이 없으면 내용증명, 전세금반환소송, 강제집행 순으로 나아갑니다. 전세금반환소송은 소장 접수 후 판결까지 4~6개월이 걸리는 것이 보통이고, 판결 뒤에는 부동산 경매나 채권압류 같은 강제집행으로 회수합니다.

FAQ자주 묻는 질문: 전세 만기 전 통보와 묵시적 갱신 퇴거 문자