전세보증금 반환소송 경매 진행 순서와 배당요구 핵심 체크
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전세보증금 반환소송 경매 진행 순서와 배당요구 핵심 체크
판결·지급명령 등 집행권원을 확보했다면 다음 단계는 부동산 강제경매입니다. 경매 신청 시점, 배당요구 종기 확인, 우선순위·최우선변제 점검까지 한 번에 정리했습니다. 실제 접수에 앞서 아래 순서를 차례대로 확인하세요.
관할 법원
부동산 소재지 지방법원 집행법원
필수 서류
확정판결·확정증명·집행문, 인지/송달료, 부동산표시
핵심 기한
첫 매각기일 전 배당요구 종기 엄수
소송에서 이겼다면, 경매는 ‘타이밍’과 ‘우선순위’ 싸움입니다
채권자가 여러 명이면 매각대금은 우선순위에 따라 배당됩니다. 임차권등기 여부, 전입·확정일자, 선순위 근저당 존재 등으로 회수율이 달라집니다. 특히 경매개시 후 공고되는 배당요구 종기를 놓치면 배당에서 제외될 수 있으므로, 종기일 확인과 서류 제출을 가장 먼저 체크해야 합니다. 소액임차인 범위에 해당하면 최우선변제가 가능해 초기 회수금이 커질 수 있습니다.
전세보증금 반환소송 경매 절차 한눈에 보기
집행권원·집행문 준비
확정판결, 화해·조정조서, 확정된 지급명령, 집행력 있는 공정증서 등으로 집행권원을 확보합니다. 판결문에는 확정증명을, 필요 시 집행문 부여를 받아 둡니다.
관할 법원에 경매신청
부동산이 있는 곳의 지방법원 집행법원에 신청합니다. 부동산표시, 등기부, 비용납부(인지·송달료·현황조사/감정예납) 서류를 갖춥니다.
경매개시결정·배당요구 종기 공고
개시결정 후 압류 효력이 발생하면 법원이 배당요구 종기를 공고합니다. 임차권등기 이전에 우선순위를 갖춘 경우에는 통상 배당대상에 포함되지만, 후에 등기했다면 종기 내 배당요구서를 반드시 제출합니다.
현황조사·감정·입찰 진행
현황조사·감정 후 매각물건명세서가 공개됩니다. 선순위 담보, 임차관계, 인수주의 의무 등을 확인하고 입찰 일정을 모니터링합니다.
배당기일·이의검토·추가집행
매각대금 납부 후 배당기일에 배당표를 확인합니다. 이의가 있으면 법정 기한 내 다투고, 부족분은 급여·예금·임대인 다른 부동산에 대한 채권압류·추심 등으로 보완합니다.
회수율을 좌우하는 체크포인트
- 배당요구 종기는 첫 매각기일 전까지로 정해지는 경우가 많습니다. 종기일을 놓치면 배당 제외 위험이 있어 접수 직후 반드시 확인하세요.
- 임차권등기명령 후 이사하더라도 대항력·우선변제권이 유지될 수 있습니다. 다만 등기 이후에 정해지는 기준에 따라 선순위 담보가 있으면 그보다 앞설 수 없습니다.
- 최우선변제 대상 소액임차인이라면 지역별 상한 범위를 확인해 초기에 회수 가능한 금액을 가늠합니다.
- 소송으로 확정된 경우 지연손해금이 계속 발생할 수 있으므로, 인도일·열쇠반환일 등 기산일을 명확히 정리해 청구 범위를 정확히 반영합니다.
실전 가이드
경매는 서류 요건과 기한 관리가 핵심입니다. 사건번호·부동산표시·배당요구서의 누락·오기가 잦으니 접수 전 체크리스트로 다시 확인하세요. 선순위 근저당, 말소기준권리, 임차인들 사이의 우열, 임차권등기 시점, 소액임차인 해당 여부까지 종합해 회수 전략을 잡는 것이 안전합니다.
전세보증금 회수, 경험으로 차이가 납니다
전세금 사건을 다수 수행해 온 엄정숙 변호사가 이끄는 팀이 사건별 권리관계와 회수 시나리오를 정교하게 설계합니다. 어느 곳에 맡기더라도 실제로는 변호사 1명이 전담하여 진행되므로, 다년간의 실무 경험이 곧 회수 속도와 정확도로 이어집니다.
안내 및 유의사항
표준 절차와 일반 정보를 제공하기 위한 글입니다. 구체 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으니, 정확한 정보는 무료전화상담을 통해 확인할 수 있으며 이 정보는 정확하지 않을 수 있습니다.
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