이사 후 임차권 등기: 보증금 남긴 채 집을 비웠다면, 대항력 유지 체크리스트
법도
2025-09-10 12:27
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본문
이사 후 임차권 등기
보증금 회수 전략
대항력 · 우선변제권
보증금 남긴 채 집을 비웠다면, 이사 후 임차권 등기로 권리를 지키세요
계약이 끝났는데 보증금을 못 받았다면, 주소를 옮겨도 권리를 이어가야 합니다. 놓치기 쉬운 요건과 타이밍을 실제 상황에 맞춰 정리했습니다.
요점 한눈에: 임대차가 종료되었고 보증금이 미반환이면 임차권등기명령 신청으로 이사 후에도 대항력과 우선변제권의 기반을 이어갈 수 있습니다. 다만 배당금을 받으려면 통상 주택을 인도(열쇠 반환 등)해야 합니다. 상황별 준비를 체크하세요.
언제 필요한가
1
임대차기간 만료 또는 해지 통보 후 보증금 미반환 상태에서 이사해야 할 때.
2
주소를 이전해도 대항력 유지가 필요할 때(전입신고 변경 예정).
3
경·공매 시 우선변제 요건을 관리하고 싶은 경우(확정일자와 함께 검토).
효력과 포인트
A
등기되면 점유를 유지하지 않아도 임차권을 공시하여 이사 후 권리 공백을 줄입니다.
B
배당을 받으려면 통상 주택 인도가 필요합니다. 이사 계획과 맞춰 진행하세요.
C
말소는 보증금 전액 수령 등 사유가 생긴 뒤 신청합니다(조기 말소 지양).
신청 절차(현장에 맞춘 체크리스트)
1
계약 종료 정리: 만기 도래 또는 해지 사유 정리, 해지 의사표시를 입증 가능한 방법으로 전달합니다(내용증명 등). 확정일자 유무도 함께 확인하세요.
2
이사·인도 준비: 열쇠 반환, 철거·청소 등 인도 준비를 마치고 전출·주소 이전 계획을 세웁니다. 보증금 일부만 받고 나가는 경우에도 미수액은 남습니다.
3
서류 묶음: 임대차계약서, 주민등록초본(주소변동 내역 포함), 임대인 통지 증빙, 등기부등본, 신청서 등 관할 법원이 요구하는 서류를 준비합니다.
4
관할 법원 접수: 주택 소재지 관할 법원에 신청(전자소송 가능). 송달료·인지 등 비용은 소액이지만 변동될 수 있어 접수 전 확인하세요.
5
결정 및 등기: 결정 정본을 받아 등기과에 넘기면 임차권 등기가 기재됩니다. 이후에도 미수 보증금 반환청구, 배당요구, 경매신청 여부를 검토합니다.
6
말소 타이밍: 보증금 전액 수령, 분쟁 종료 등 사유가 생긴 뒤 임차권등기 말소를 진행합니다. 너무 빨리 말소하면 권리보호가 약화될 수 있습니다.
자주 받는 질문
Q1
확정일자와 무엇이 다른가요?
확정일자는 날짜에 공신력을 부여해 우선변제권의 요건에 해당합니다. 임차권 등기는 점유가 없는 상태에서도 임차권을 등기로 드러내 이사 후 공백을 줄이는 장치입니다. 실무에선 두 요소를 함께 관리합니다.
확정일자는 날짜에 공신력을 부여해 우선변제권의 요건에 해당합니다. 임차권 등기는 점유가 없는 상태에서도 임차권을 등기로 드러내 이사 후 공백을 줄이는 장치입니다. 실무에선 두 요소를 함께 관리합니다.
Q2
이사하기 전에 먼저 신청해도 되나요?
신청 시점은 사안별로 다르지만, 실제 배당·회수 단계에선 인도 요건이 문제될 수 있어 이사 계획과 함께 일정을 잡는 것이 안전합니다.
신청 시점은 사안별로 다르지만, 실제 배당·회수 단계에선 인도 요건이 문제될 수 있어 이사 계획과 함께 일정을 잡는 것이 안전합니다.
Q3
보증금 일부만 받았어요.
잔액이 남아 있으면 해당 금액 범위에서 임차권 등기를 유지하며 반환을 청구할 수 있습니다. 합의서 문구에 따라 권리범위가 달라질 수 있어 서명 전 검토가 필요합니다.
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