임대인이 해외에 거주해도 전세금 반환 의무는 그대로 남습니다

임대차계약이 종료되면 임대인은 임차인에게 보증금을 반환할 의무를 부담합니다. 이 의무는 임대인이 국내에 거주하든 해외에 거주하든, 심지어 국적을 바꾸든 성질이 달라지지 않습니다. 임대차계약서에 명시된 목적물의 소재지, 보증금 액수, 임대차 기간이 판단의 기준이 되는 것이지 임대인이 지금 어느 나라에 머무르고 있는지는 반환의무의 존재 자체를 좌우하지 않습니다. 임차인 입장에서 가장 먼저 정리해야 할 마음가짐은 바로 이 지점입니다. 임대인의 물리적인 위치는 절차의 속도를 조금 늦출 수 있는 변수일 뿐, 권리 자체를 없애거나 줄이는 사유가 되지 않는다는 점을 처음부터 분명히 해두어야 합니다. 이 점을 확실히 알고 시작하는 것과 그렇지 않은 것은 대응 태도에서 큰 차이를 만듭니다.

실무에서 자주 마주치는 오해 중 하나는 "임대인이 해외에 있으니 연락이 될 때까지 기다려야 한다"는 생각입니다. 그러나 임대차 종료일이 지났는데도 보증금을 돌려받지 못하고 있다면, 임대인의 소재나 연락 가능 여부와 무관하게 임차인이 취할 수 있는 절차는 이미 시작할 수 있는 상태입니다. 오히려 임대인이 해외에 있다는 사정을 이유로 아무 조치도 취하지 않고 시간만 보내는 쪽이 임차인에게 불리하게 작용할 수 있습니다. 대항력이나 우선변제권과 관련한 요건은 시점이 중요한 문제이기 때문입니다.

임대인이 해외에 거주하게 된 경위도 다양합니다. 원래부터 외국에서 생활하며 국내 부동산을 임대해 온 경우도 있고, 임대차 계약 도중에 유학이나 이민, 주재원 근무, 사업 등의 이유로 출국한 경우도 있습니다. 어느 경우든 임대인이 국내에 재산(임대 목적물인 부동산을 포함)을 가지고 있다는 사실 자체는 변하지 않는 경우가 대부분이고, 바로 이 국내 재산이 뒤에서 살펴볼 강제집행의 실질적인 대상이 됩니다. 임대인의 물리적 소재보다 중요한 것은 결국 어디에 재산이 있느냐는 점입니다.

정리하면, 임대인이 해외에 거주한다는 사실은 절차를 미루는 이유가 아니라 절차를 어떤 순서와 방식으로 진행할지를 결정하는 변수일 뿐입니다. 다음 장에서 살펴볼 임차권등기명령부터 시작해 순서대로 짚어보겠습니다.

또 한 가지 임차인이 기억해 둘 점은, 임대인이 해외에 있다고 해서 임차인이 스스로 계약을 해지하거나 보증금 없이 그냥 이사를 나가는 선택을 서둘러서는 안 된다는 것입니다. 임대차계약과 그에 따른 권리관계는 임대인의 소재와 무관하게 계약서와 법이 정한 대로 유지됩니다. 답답한 마음에 임의로 절차를 건너뛰기보다는, 아래에서 설명하는 순서를 그대로 따라가는 편이 결과적으로 가장 빠르고 안전하게 보증금을 회수하는 길입니다.

임차권등기명령에 임대인의 동의나 출석이 필요한가요?

결론부터 말하면 필요하지 않습니다. 주택임대차보호법 제3조의3에 따른 임차권등기명령은 임대차가 끝난 후에도 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 임차주택 소재지를 관할하는 지방법원, 지원 또는 시군법원에 단독으로 신청하는 절차입니다. 임대인의 동의를 받아야 한다거나 임대인이 법원에 출석해야 한다는 요건은 존재하지 않습니다. 임대인이 국내에 있든 해외에 있든, 연락이 되든 안 되든 임차인은 신청서와 소명자료를 갖추어 법원에 신청하면 됩니다.

임차권등기명령이 중요한 이유는 이사와 대항력의 관계 때문입니다. 임차인이 실제로 거주하면서 갖추고 있던 대항력과 우선변제권은, 임차인이 그 집에서 전출하고 짐을 빼는 순간 흔들릴 위험이 있습니다. 임차권등기명령에 따른 등기가 등기부에 실제로 기입된 것을 확인한 뒤에 이사해야 이미 갖추고 있던 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. 등기가 되기 전에 먼저 이사부터 해버리면 대항력을 상실할 위험이 있으므로 순서를 반드시 지켜야 합니다.

임대인이 해외에 있으면 임차권등기명령 신청 사실이나 결정문이 임대인에게 통지되는 절차에서 다소 시간이 걸릴 수는 있습니다. 그러나 이는 절차 진행 자체를 막는 사유가 아니라 시간이 조금 더 소요될 수 있다는 정도의 차이입니다. 임대인이 결정에 대해 이의신청이나 취소신청을 하지 않는 한, 또는 이의신청이 이유 없다고 판단되는 한 임차권등기는 그대로 진행됩니다. 임차인이 해야 할 일은 임대인의 반응을 기다리는 것이 아니라 신청서를 준비해 법원에 접수하는 것입니다.

임차권등기명령은 그 자체로 보증금을 받아내는 절차는 아닙니다. 어디까지나 임차인이 이사를 가더라도 기존 순위의 대항력과 우선변제권을 잃지 않도록 보호막을 쳐두는 절차입니다. 실제로 돈을 받아내는 절차는 뒤에서 살펴볼 소송과 강제집행입니다. 그래서 임대인이 해외에 있어 소송과 집행에 시간이 걸릴 것으로 예상된다면, 임차권등기명령만큼은 가장 먼저 서둘러 진행해 두는 것이 실무적으로 안전합니다.

신청 서류를 준비할 때는 임대차계약서, 계약 종료 사실을 증명할 수 있는 자료, 주민등록등본, 등기부등본 등을 함께 갖추어야 합니다. 임대인의 주소를 정확히 기재하기 어려운 경우라도 등기부등본에 기재된 임대인의 주소나 임대차계약서상 주소를 기준으로 신청서를 작성하면 되고, 이후 송달이 원활하지 않으면 법원이 정하는 절차에 따라 보완하게 됩니다. 신청 자체를 임대인의 해외 거주를 이유로 미룰 필요가 없다는 점을 다시 한번 강조해 둡니다.

이런 상황이라면 지금 바로 확인해봐야 합니다

아래 항목 중 두 개 이상에 해당한다면 더 미루지 말고 절차를 시작하는 편이 안전합니다. 임대인이 해외에 있다는 사정은 시간이 지날수록 대응을 더 복잡하게 만들 뿐, 저절로 해결되는 문제가 아니기 때문입니다. 체크리스트를 보면서 지금 본인이 확보하고 있는 자료와 그렇지 않은 자료를 함께 구분해 보시면, 상담 전에 무엇을 준비해야 하는지가 훨씬 명확해집니다.

• 임대차 종료일이 이미 지났는데 보증금을 돌려받지 못했다.
• 임대인이 출국한 이후 연락 빈도가 눈에 띄게 줄었거나 답을 회피한다.
• 당장 이사를 나가야 하는데 임차권등기가 되지 않은 상태다.
• 임대인의 국내 주소나 연락처를 정확히 알지 못한다.
• 임대인 명의의 국내 부동산이나 계좌가 있는지조차 파악하지 못하고 있다.

해외에 있는 임대인에게 소장은 이렇게 송달됩니다

소송을 진행하려면 소장이 상대방에게 적법하게 전달되어야 합니다. 민법 제111조 제1항은 상대방이 있는 의사표시는 상대방에게 도달한 때부터 효력이 생긴다고 정하고 있습니다. 같은 조 제2항은 의사표시를 발송한 후 표의자가 사망하거나 제한능력자가 되어도 의사표시의 효력에는 영향이 없다고 정합니다. 이 원칙은 소송 서류의 송달에도 그대로 적용되는 기본 원리로, 결국 서류가 실제로 상대방에게 도달해야 절차가 진행된다는 점, 그리고 발송 이후의 사정 변화가 절차를 되돌리지는 않는다는 점을 함께 보여줍니다.

임대인의 해외 주소를 알고 있는 경우라면, 그 주소로 소송 서류를 송달하는 절차를 밟게 됩니다. 국내 송달과 비교해 서류가 실제로 도달하기까지 물리적으로 시간이 더 걸리는 경우가 많고, 상대방이 수령을 회피하거나 주소지에 실제로 거주하지 않는 등의 사정이 겹치면 송달 자체가 지연될 수 있습니다. 이런 사정을 감안해 임대인의 정확한 현지 주소, 가능하다면 연락처나 이메일 등 보조적인 연락 수단까지 최대한 확보해 두는 것이 소송 준비 단계에서 중요한 작업이 됩니다.

여기서 임차인이 놓치기 쉬운 부분은, 임대인이 서류 수령을 미루거나 회피한다고 해서 임차인의 청구 자체가 약해지는 것은 아니라는 점입니다. 도달주의 원칙상 서류가 실제로 전달되어야 절차가 다음 단계로 넘어가는 것은 맞지만, 이는 시간이 걸리는 문제이지 청구권의 존부를 흔드는 문제가 아닙니다. 임차인이 할 수 있는 일은 정확한 주소를 확보하고, 필요하다면 임대인의 국내 지인이나 가족을 통해 서류 수령을 독려하며, 법원이 정한 절차에 따라 인내심을 가지고 기다리는 것입니다.

해외 거주 임대인에 대한 송달은 시간이 걸린다는 특성 때문에 전체 소송 기간이 국내 거주 임대인을 상대로 한 소송보다 다소 늘어날 수 있습니다. 그렇다고 해서 소송을 미룰 이유는 되지 않습니다. 오히려 시간이 걸릴 것이 예상되는 만큼 더 서둘러 절차를 시작하는 편이 전체 회수 시점을 앞당기는 길입니다.

임대인이 해외 법인이나 해외에서 개인사업을 하며 계약을 맺은 경우처럼 주소 확인이 한층 까다로운 사안도 있습니다. 이런 경우에는 계약 체결 당시 주고받은 이메일, 사업자 관련 서류, 국내 대리인이나 관리업체와 주고받은 자료 등을 폭넓게 모아두면 주소와 인적사항을 특정하는 데 도움이 됩니다. 자료가 흩어져 있을수록 소송 준비 단계에서 시간이 더 걸리므로, 상담 시 가지고 있는 자료를 한 번에 정리해 가져가는 것이 절차를 앞당기는 실질적인 방법입니다.

임대인 주소를 전혀 모른다면 소송이 불가능한가요?

그렇지 않습니다. 임대인의 현재 해외 주소를 전혀 파악할 수 없는 경우에는 공시송달이라는 제도를 이용할 수 있습니다. 민사소송법 제194조는 당사자의 주소나 근무 장소 등을 알 수 없는 경우 법원사무관 등이 직권으로 또는 당사자의 신청에 따라 공시송달을 할 수 있다고 정하고 있고, 신청하는 경우에는 그 사유를 소명해야 한다고 규정합니다. 공시송달은 서류를 법원 게시판 등에 일정 기간 게시하는 방법으로 송달의 효력을 발생시키는 제도로, 상대방의 실제 수령 여부와 무관하게 절차를 진행할 수 있게 해줍니다.

다만 공시송달을 신청하려면 임대인의 주소를 알 수 없다는 사정을 소명해야 하므로, 임차인은 그 전에 임대인의 소재를 파악하기 위한 나름의 노력을 기울인 기록을 남겨두는 것이 좋습니다. 임대차계약서에 기재된 주소로 우편을 보내본 기록, 임대인과 주고받은 문자나 메신저 대화 내용, 등기부등본과 건축물대장 등 공부상 확인 가능한 정보, 관리사무소나 공인중개사를 통한 확인 시도 등이 모두 소명자료가 될 수 있습니다. 이런 자료를 미리 정리해 두면 소송 진행 과정에서 공시송달이 필요해질 때 지체 없이 신청할 수 있습니다.

공시송달로 진행된 소송에서 주의할 점도 있습니다. 민사소송법 제150조 제3항은 당사자가 변론기일에 출석하지 않은 경우 자백한 것으로 볼 수 있다는 취지의 규정을 두면서도, 공시송달로 기일통지를 받은 당사자에게는 이 규정이 그대로 적용되지 않는다고 정하고 있습니다. 즉 공시송달 사건은 임차인이 청구 원인을 뒷받침하는 증거를 제대로 갖추어 법원에 제출해야 원하는 결과를 얻을 수 있는 구조입니다. 임대차계약서, 보증금 지급 내역, 임대차 종료를 통지한 자료 등을 빠짐없이 준비해야 하는 이유가 여기에 있습니다.

정리하면 임대인의 주소를 모른다는 사정은 소송이 불가능한 이유가 아니라, 공시송달이라는 별도의 절차를 거쳐야 한다는 의미일 뿐입니다. 시간이 국내 송달보다 더 걸릴 수 있다는 점만 감안하면 됩니다.

판결을 받은 뒤에는 국내 재산부터 찾아야 합니다

승소 판결을 받았다고 해서 저절로 돈이 들어오는 것은 아닙니다. 임대인이 자발적으로 지급하지 않으면 강제집행 절차로 넘어가야 하고, 임대인이 해외에 있는 경우 집행의 실질적인 대상은 임대인이 해외에서 가지고 있는 재산이 아니라 국내에 남아 있는 재산이 됩니다. 임대 목적물인 부동산 자체, 임대인 명의의 다른 부동산, 국내 은행 계좌, 임대인이 다른 세입자로부터 받고 있는 차임채권 등이 대표적인 집행 대상입니다.

문제는 임차인이 임대인의 국내 재산 현황을 정확히 알기 어렵다는 데 있습니다. 이런 경우를 위해 민사집행법은 재산 파악을 위한 절차를 마련해 두고 있습니다. 민사집행법 제61조는 금전채권에 대한 집행권원을 가진 채권자가 채무자의 보통재판적이 있는 법원에 재산명시를 신청할 수 있도록 정하고 있습니다. 채무자가 자신의 재산 목록을 법원에 제출하도록 강제하는 절차입니다. 나아가 같은 법 제74조는 주소 보정이 불가능하거나 재산명시절차에서 제출된 재산목록만으로는 집행할 재산을 찾기 어려운 경우, 또는 채무자가 정당한 사유 없이 출석하지 않는 등의 사유가 있을 때 법원이 공공기관이나 금융기관에 재산 조회를 할 수 있도록 정하고 있습니다.

임대인이 해외에 있어 재산명시절차에 응하지 않거나 출석하지 않는 상황은 실무에서 드물지 않게 발생합니다. 오히려 이런 경우일수록 재산조회 절차로 넘어가 금융기관 전산망을 통해 임대인 명의의 예금, 부동산, 자동차 등 재산 정보를 확인하는 방향으로 진행하게 됩니다. 여기에 더해 민사소송법 제294조가 정한 사실조회 제도를 활용해 관련 기관에 임대인의 재산 현황이나 소득 자료를 조회해 볼 수도 있습니다. 이렇게 확인된 재산을 바탕으로 부동산 경매, 채권압류 및 추심, 동산압류 등 구체적인 집행 방법을 선택하게 됩니다.

재산조회에 시간이 걸리는 경우도 있어 임차인 입장에서는 답답함을 느끼기 쉽습니다. 그러나 이 단계는 건너뛸 수 있는 절차가 아니라, 정확히 어디를 겨냥해 집행할지를 정하기 위한 필수적인 확인 작업입니다. 조회 결과가 나오는 대로 곧바로 다음 집행 단계로 넘어갈 수 있도록 판결문과 집행문 등 필요한 서류를 미리 갖추어 두는 것이 전체 시간을 단축하는 방법입니다. 임대인이 해외에서 국내 재산을 처분하려는 움직임을 보이는 경우라면 재산 파악과 동시에 가압류 등 보전 조치를 함께 검토해야 하는 상황도 있을 수 있습니다.

특히 임대 목적물 자체가 임대인 소유의 부동산이라면 이 부동산에 대한 경매를 신청하는 것이 가장 직접적인 집행 방법이 되는 경우가 많습니다. 임차인이 이미 대항력과 확정일자, 또는 임차권등기를 갖추고 있다면 경매 절차에서 배당을 통해 우선적으로 변제받을 수 있는 지위에 있게 됩니다. 임대인이 해외에 있다는 사정이 이 경매 절차의 진행 자체를 막지는 않습니다. 결국 관건은 임대인이 어디에 있느냐가 아니라 국내에 어떤 재산을 남겨두고 있느냐이고, 이를 정확히 파악하는 작업이 집행 단계의 핵심입니다.

임대 목적물 외에 임대인 명의의 예금이나 다른 세입자에게서 받는 차임채권이 확인된다면 채권압류 및 추심 명령을 통해 회수하는 방법도 함께 검토할 수 있습니다. 부동산 경매는 절차와 기간이 상대적으로 긴 대신 배당을 통해 확실하게 변제받을 수 있는 장점이 있고, 채권압류는 절차가 비교적 간명한 대신 압류할 채권이 실제로 존재하고 특정되어야 한다는 전제가 필요합니다. 어느 방법을 먼저 시도할지는 확인된 재산의 종류와 액수에 따라 달라지므로, 재산조회 결과를 받아본 뒤 구체적으로 정하는 것이 합리적입니다.

임대인이 흔히 하는 말들, 실제로는 어떻게 판단될까요

임대인이 해외에 있을 때 임차인에게 전화나 메시지로 자주 하는 말들이 있습니다. 그 말을 그대로 믿고 기다리기 전에, 각 말이 법적으로 어떤 의미를 갖는지 짚어보겠습니다.

전체 절차는 이런 순서로 진행하면 됩니다

임대인이 해외에 거주하는 상황에서는 절차의 각 단계를 순서대로, 그리고 되도록 서둘러 진행하는 것이 핵심입니다. 아래 흐름을 기준으로 지금 어느 단계에 있는지 점검해 보시기 바랍니다.

이런 점을 미리 챙겨두면 절차가 훨씬 수월해집니다

자주 묻는 질문