전세금반환소송을 진행하다 보면 법원이 곧바로 판결을 내리지 않고 사건을 조정에 회부하는 경우가 있습니다. 조정 기일에서 양쪽이 합의에 이르지 못하거나, 합의된 내용이 공평하지 않다고 법원이 판단하면 "조정을 갈음하는 결정"이 나올 수 있습니다. 낯선 용어라 당황하는 분들이 많지만, 이 결정이 어떤 효력을 갖고 어떻게 대응해야 하는지 미리 알아두면 절차를 훨씬 수월하게 넘길 수 있습니다.

이 글에서는 조정을 갈음하는 결정이 정확히 무엇인지, 조정 성립과는 어떻게 다른지, 이의신청 기간과 그 이후 절차, 그리고 전세금 사건에서 이 결정을 어떻게 활용하면 좋은지를 순서대로 정리합니다. 이미 결정문을 받아든 상태라면 지금 그 내용이 받아들일 만한지, 아니면 이의신청을 검토해야 하는지부터 먼저 확인해보시기 바랍니다.

전세금 사건이 조정에 회부되는 이유

전세금반환소송을 제기하면 곧바로 변론과 판결로 이어질 것이라 생각하는 임차인이 많지만, 실무에서는 법원이 사건 초기에 조정에 회부하는 경우가 적지 않습니다. 특히 임대인이 채무 자체는 다투지 않으면서 자금 마련 시간을 이유로 반환을 미루고 있는 사건이라면, 법원은 판결보다 조정을 통해 분할 반환 등 현실적인 해결책을 찾는 편이 양쪽에 유리하다고 판단하는 경우가 많습니다.

임차인 입장에서는 "왜 판결을 바로 안 해주고 조정으로 보내나" 싶어 답답하게 느껴질 수 있지만, 조정은 판결보다 절차가 간소하고 빠르게 진행될 수 있다는 장점이 있습니다. 특히 임대인이 실제로 자금을 마련하고 있는 상황이라면, 조정을 통해 구체적인 반환 일정을 확정 짓는 편이 판결을 받고도 강제집행까지 다시 시간을 쓰는 것보다 실익이 클 수 있습니다.

다만 조정에 회부되었다고 해서 임차인이 반드시 양보해야 하는 것은 아닙니다. 조정 기일에서 임대인이 무리한 조건을 제시하거나 반환 의사 자체가 불분명하다면, 조정을 성립시키기보다 조정을 갈음하는 결정을 받거나 곧바로 소송 절차로 돌아가는 편이 나을 수 있습니다. 조정에 회부된 사건이 어떤 방향으로 흘러갈지는 임대인의 태도와 자금 사정을 함께 살펴봐야 판단할 수 있는 부분입니다.

조정을 갈음하는 결정이란 무엇인가

전세금반환소송이 조정에 회부되면, 조정담당판사나 조정위원회가 양쪽의 입장을 듣고 합의를 이끌어내려 합니다. 이때 양쪽이 스스로 합의에 이르면 그것으로 조정이 성립하지만, 합의가 이루어지지 않거나 양쪽이 제시한 합의 내용이 공평한 해결에 미치지 못한다고 법원이 판단하면, 조정담당판사가 직권으로 사건 해결을 위한 결정을 내릴 수 있습니다. 이것이 조정을 갈음하는 결정입니다.

중요한 것은 이 결정이 당사자의 합의로 만들어지는 것이 아니라 법원이 직권으로 내린다는 점입니다. 다만 아무렇게나 내리는 것은 아니고, 신청 취지에 반하지 않는 한도에서 사건의 공평한 해결을 위해 필요한 결정을 하도록 되어 있습니다. 즉 원고가 청구한 범위를 벗어나는 내용을 결정에 담을 수는 없되, 그 범위 안에서는 법원이 사건 전체를 고려해 반환 시기나 방법을 조정할 수 있는 여지가 있습니다.

임차인 입장에서는 "판결을 받아야 마음이 놓인다"고 생각하기 쉽지만, 조정을 갈음하는 결정도 일정한 요건을 갖추면 확정판결과 다르지 않은 효력을 갖습니다. 오히려 판결까지 가는 것보다 시간을 아낄 수 있는 경우도 많아, 무조건 이의를 제기하기보다는 결정 내용을 꼼꼼히 살펴본 뒤 판단하는 것이 실무적으로 합리적입니다.

또한 조정담당판사가 결정을 내리는 과정에서 양쪽이 제출한 자료와 그동안의 변론 내용을 함께 고려하기 때문에, 판사가 임의로 결정하는 것이 아니라 사건의 실체를 반영한 결론이 나오는 경우가 대부분입니다. 다만 그 내용이 임차인이 기대한 수준에 못 미칠 수도 있으므로, 결정문을 받으면 청구했던 금액과 지연손해금, 반환 시기 등이 어떻게 정리되었는지 항목별로 대조해보는 절차가 필요합니다.

결정이 내려지는 시점도 미리 알아두면 좋습니다. 조정 기일에서 합의가 이루어지지 않았다고 해서 그 자리에서 곧바로 결정이 나오는 것은 아니며, 조정담당판사가 사건을 검토한 뒤 별도로 결정을 고지하는 경우도 있습니다. 따라서 조정 기일이 끝났다고 사건이 종결된 것으로 오해하지 말고, 이후 결정문이나 후속 기일 통지를 계속 확인해야 합니다.

조정 성립과 조정을 갈음하는 결정, 무엇이 다른가

같은 조정 절차 안에서도 두 가지 결과가 나올 수 있어 혼동하기 쉽습니다. 하나는 양쪽이 스스로 합의해 조정이 성립하는 경우이고, 다른 하나는 합의가 안 되거나 부족해 법원이 대신 결정을 내리는 경우입니다.

조정 성립은 그 자리에서 곧바로 효력이 생기는 반면, 조정을 갈음하는 결정은 일정 기간 동안 이의를 제기할 기회가 주어진다는 점에서 절차상 차이가 있습니다. 임차인 입장에서 결정 내용이 청구 취지에 미치지 못한다고 느껴진다면 그 기간 안에 이의를 제기해 소송 절차로 이행할 수 있고, 반대로 결정 내용이 받아들일 만하다면 그대로 두어 확정시키는 선택도 가능합니다.

실무에서는 임대인이 자금 사정 때문에 한 번에 전액을 반환하기 어려운 경우, 조정담당판사가 분할 반환 일정을 제시하는 형태로 결정이 내려지는 경우가 많습니다. 이 경우 임차인은 "언제까지 얼마를 받을 수 있는가"를 기준으로 이의 여부를 판단하게 됩니다.

또한 조정 성립과 조정을 갈음하는 결정 모두 소송을 계속 진행하는 것보다 절차가 간소하다는 공통점이 있습니다. 변론기일을 여러 차례 거치지 않고도 사건을 마무리할 수 있어, 임대인의 반환 의사가 확인된 상황이라면 판결까지 가는 것보다 시간과 비용 양쪽에서 유리할 수 있습니다. 다만 이 두 절차 모두 임대인이 실제로 이행할 의사와 능력이 있어야 실익이 있다는 점은 동일합니다.

임차인이 조정 절차 중 헷갈리기 쉬운 부분은 "조정에 회부되었다고 무조건 합의해야 하는가"라는 오해입니다. 조정은 어디까지나 자발적 합의를 유도하는 절차이고, 조정을 갈음하는 결정 역시 임차인이 이의를 제기해 소송으로 되돌아갈 수 있는 길이 열려 있습니다. 그러므로 조정 기일에서 제시되는 조건이 마음에 들지 않는다고 무조건 서명해야 하는 것은 아니라는 점을 기억해야 합니다.

이의신청 기간과 확정 후 효력

조정을 갈음하는 결정에 대해서는 조서 정본을 송달받은 날부터 2주일 이내에 이의를 신청할 수 있습니다. 송달을 받기 전이라도 이의신청은 가능합니다. 이 2주일이라는 기간은 불변기간으로 정해져 있어, 정당한 사유 없이 지나치면 이후에는 다투기 어렵습니다.

여기서 "재판상 화해와 같은 효력"이라는 표현이 핵심입니다. 재판상 화해는 확정판결과 마찬가지로 취급되는 대표적인 절차로, 그 자체가 집행권원이 됩니다. 즉 조정을 갈음하는 결정이 이의 없이 확정되면, 별도로 판결을 받지 않아도 그 결정문을 근거로 강제집행 절차에 들어갈 수 있다는 뜻입니다. 임차인 입장에서는 판결까지 기다리지 않고도 같은 수준의 효력을 가진 서류를 손에 쥐게 되는 셈입니다.

반대로 이의신청이 적법하게 이루어지면 그 결정은 효력을 잃고, 사건은 다시 소송 절차로 이행되어 심리가 계속됩니다. 이 경우 조정에 회부되기 전까지 진행되었던 소송 절차가 이어지는 것이므로, 처음부터 다시 시작하는 것은 아니지만 판결까지 다시 시간이 걸리게 됩니다. 따라서 이의신청은 결정 내용이 실제로 불리하다고 판단될 때만 신중하게 선택하는 것이 좋습니다.

조정이 성립한 경우의 효력도 함께 알아두기

조정을 갈음하는 결정과 별개로, 애초에 조정 기일에서 양쪽이 합의해 조정이 성립하는 경우도 있습니다. 이 경우 조정은 성립과 동시에 재판상 화해와 동일한 효력을 갖습니다. 조정을 갈음하는 결정이 확정을 거쳐야 하는 것과 달리, 조정 성립은 그 자리에서 곧바로 효력이 발생한다는 점에서 차이가 있습니다.

임차인 입장에서는 조정 기일에서 임대인과 직접 합의할 수 있는 여지가 있다면, 분할 반환 일정이나 이사 시점, 지연손해금 처리 방식 등을 구체적으로 조서에 담아 조정을 성립시키는 것도 좋은 선택입니다. 다만 합의 내용이 임차인에게 불리하게 흘러가지 않도록, 조정 기일에 임하기 전 청구할 수 있는 범위와 마지노선을 미리 정리해두는 준비가 필요합니다.

결국 조정 성립이든 조정을 갈음하는 결정이든, 확정되고 나면 재판상 화해와 같은 효력을 갖는다는 결론은 동일합니다. 차이는 그 효력이 생기는 방식과 시점에 있을 뿐입니다.

이 차이를 이해하고 나면, 조정 기일에서 임차인이 취할 수 있는 전략도 조금 더 분명해집니다. 임대인이 합리적인 조건을 제시한다면 그 자리에서 합의해 조정을 성립시키는 편이 시간을 가장 아끼는 방법이고, 반대로 임대인의 제안이 부족하거나 법원의 중재가 필요하다고 느껴진다면 결정을 받아본 뒤 이의신청 여부를 판단하는 두 단계 접근이 가능합니다. 어느 쪽을 택하든 최종적으로 확정되는 시점에 재판상 화해와 같은 효력을 갖는다는 점은 같으므로, 임차인 입장에서는 조건의 유불리에 집중해 판단하면 됩니다.

전세금 사건에서 결정문에 흔히 담기는 내용

전세금반환 사건이 조정에 회부되면, 임대인의 자금 사정을 고려해 한 번에 전액을 반환하기보다 분할로 나누어 반환하는 방안이 논의되는 경우가 많습니다. 조정을 갈음하는 결정 역시 이런 실무 관행을 반영해, 반환 금액과 시기를 단계별로 나누어 명시하는 형태로 나오는 경우가 흔합니다.

• 분할 반환 일정 — 언제까지 얼마를 지급하고 나머지는 언제까지 지급하는지 구체적인 기일이 명시됩니다.
• 이사·인도 시점 — 임차인이 언제 집을 비우고 열쇠를 넘길지, 잔금 지급 시점과 연동해 정리됩니다.
• 불이행 시 처리 — 정해진 기일을 넘기면 나머지 금액 전부에 대해 어떤 절차로 넘어갈지가 함께 정리되는 경우가 많습니다.
• 지연손해금 처리 — 결정 확정 이후 지연되는 부분에 대한 손해금을 어떻게 정리할지도 담길 수 있습니다.

이렇게 구체적인 일정과 조건을 결정문에 담아두면, 이후 임대인이 약속을 지키지 않을 때 무엇을 근거로 강제집행에 들어갈지가 명확해집니다. 애매하게 "조속히 반환한다"는 식으로만 정리되면 나중에 이행 여부를 다투는 과정에서 다시 분쟁이 생길 수 있으므로, 조정 기일에서 구체적인 날짜와 금액을 명시하도록 요구하는 것이 중요합니다.

특히 임차인이 이미 이사를 해야 하는 상황이라면, 결정문에 담긴 이사 시점과 임차권등기명령 진행 여부를 함께 조율해야 합니다. 등기부에 임차권등기가 기입된 것을 확인하기 전에 먼저 전출해버리면 대항력을 잃을 위험이 있으므로, 결정문의 이사 조건과 별개로 등기 완료 여부를 스스로 챙겨야 한다는 점을 잊지 말아야 합니다.

임대인이 결정을 지키지 않을 때의 절차

조정을 갈음하는 결정이 확정되어 재판상 화해와 같은 효력을 가진 뒤에도, 임대인이 정해진 기일에 반환하지 않는 경우가 있습니다. 이때는 별도의 소송을 다시 제기할 필요 없이, 확정된 결정문을 근거로 집행문을 부여받아 강제집행 절차로 들어갈 수 있습니다.

여기서 중요한 것은 결정문에 담긴 분할 일정 중 일부라도 지켜지지 않으면, 나머지 전체 금액에 대해 곧바로 집행에 들어갈 수 있도록 조건이 명시되어 있는지 여부입니다. 이런 조건이 미리 정리되어 있지 않다면, 일부 지급 지연만으로 전체 금액에 대한 집행이 가능한지를 두고 다시 다툼이 생길 수 있습니다. 그래서 조정 기일 단계에서부터 불이행 시 처리 방식을 구체적으로 정리해두는 것이 이후 절차를 단순하게 만드는 핵심입니다.

강제집행 단계에 들어가서도, 임대인 명의의 재산이 실제로 있어야 회수가 가능하다는 점은 판결을 받은 경우와 다르지 않습니다. 조정을 갈음하는 결정으로 집행권원을 빠르게 확보했다 하더라도, 임대인의 책임재산이 없다면 실제 회수까지는 별도의 조사와 절차가 필요할 수 있습니다.

이 때문에 조정 기일에서 반환 일정을 논의할 때, 임대인이 제시하는 자금 마련 계획이 실제로 근거가 있는지도 함께 살펴보는 것이 좋습니다. 새로운 임차인을 구하는 중인지, 다른 담보 대출로 자금을 마련할 계획인지 등을 구체적으로 확인해두면, 결정 확정 이후 실제로 이행될 가능성을 가늠하는 데 도움이 됩니다. 막연히 "곧 마련하겠다"는 말만으로 조정을 성립시키기보다, 구체적인 자금 출처를 확인하는 태도가 필요합니다.

지급명령·재판상 화해와 비교

전세금 회수를 위해 판결 외에 검토할 수 있는 절차는 조정 외에도 여러 가지가 있습니다. 각각의 성립 방식과 효력을 나란히 비교해보면 지금 상황에 어떤 절차가 맞는지 판단하는 데 도움이 됩니다.

지급명령은 임대인이 이의를 제기하지 않아야 확정되는 절차라, 임대인이 순순히 응할 것이라는 확신이 없다면 처음부터 실효성이 떨어질 수 있습니다. 이의가 들어오면 결국 소송 절차로 이행되어 그동안의 시간이 그대로 소요되기 때문에, 임대인의 태도가 불확실하다면 지급명령보다 조정이나 소송을 우선 검토하는 편이 낫습니다.

이미 소송을 제기해 조정에 회부된 상태라면, 지급명령을 별도로 신청할 실익은 크지 않습니다. 조정 절차 안에서 결론이 나든 소송으로 이행되어 판결을 받든, 어느 쪽이든 지급명령보다 확실한 결론에 도달할 수 있기 때문입니다. 지급명령은 오히려 아직 소송을 제기하지 않은 초기 단계에서, 임대인이 채무 자체를 다투지 않을 것이라는 확신이 있을 때 검토할 만한 절차라고 이해하면 됩니다.

반면 조정은 법원이 개입해 절차를 이끌어가는 만큼, 임대인이 어느 정도 협조적인 상황이라면 판결까지 가지 않고도 확정판결과 같은 효력을 가진 결정문을 상대적으로 빠르게 확보할 수 있는 장점이 있습니다. 다만 조정 기일에서 논의되는 내용이 임차인의 청구 범위에 못 미친다고 판단되면, 주저 없이 이의신청 기간 안에 이의를 제기해 소송 절차로 이행하는 선택도 열려 있다는 점을 기억해야 합니다.

조정 기일에 임하기 전 준비할 것들

조정 기일에 임하기 전, 임차인이 미리 정리해두면 좋은 사항들이 있습니다. 가장 먼저 계약서와 그동안 오간 내용증명, 문자메시지 등 증빙 자료를 정리해 반환받아야 할 금액과 그 근거를 명확히 준비해야 합니다.

다음으로 받아들일 수 있는 최소 조건, 즉 분할 반환이라면 몇 회에 걸쳐 언제까지 받아야 하는지에 대한 마지노선을 스스로 정해두는 것이 좋습니다. 조정 기일 현장에서 즉흥적으로 판단하기보다 미리 기준을 세워두면, 법원이 제시하는 결정이나 임대인의 제안이 그 기준에 부합하는지 빠르게 판단할 수 있습니다.

또한 임대인이 "새 세입자가 들어오면 주겠다"는 식으로 조건을 흐리려 하는 경우가 있는데, 이는 임대인의 사정일 뿐 법적으로 반환 시기를 늦출 근거가 되지 않는다는 점을 조정 기일에서도 분명히 해야 합니다. 기준은 어디까지나 임대차계약서와 법이 정한 절차이며, 관행이 법을 대신할 수는 없습니다.

마지막으로, 조정 기일에서 나온 결정이나 합의 내용이 애매하게 느껴진다면 그 자리에서 서명하기보다 검토할 시간을 요청하는 것도 방법입니다. 다만 조정을 갈음하는 결정은 이미 정해진 이의신청 기간이라는 별도의 검토 기회가 주어지므로, 기일 자체에서 무리하게 결론을 내리기보다 정본을 받은 뒤 차분히 판단해도 늦지 않습니다.

조정 기일은 대체로 짧은 시간 안에 진행되기 때문에, 그 자리에서 모든 것을 판단하려 하기보다 미리 준비한 자료와 기준을 바탕으로 핵심 쟁점만 정리해 전달하는 것이 효율적입니다. 임대인 측에 변호사가 동석하는 경우도 있으므로, 임차인 역시 필요하다면 대리인과 함께 기일에 참석해 협상력을 보완하는 방법도 고려해볼 수 있습니다. 짧은 기일 안에서 임대인의 태도와 자금 계획까지 파악해야 하는 만큼, 사전 준비가 결과를 크게 좌우한다는 점을 기억해두시기 바랍니다.

조정이 진행되는 동안에도 놓치지 말아야 할 것

조정 절차가 진행 중이라고 해서 다른 안전장치를 손 놓아도 되는 것은 아닙니다. 특히 임대인의 자금 사정이 불안정해 보인다면, 조정 결과와 별개로 임대인의 다른 재산 정보를 미리 파악해두는 것이 도움이 될 수 있습니다. 임대 부동산의 매매가액이 보증금보다 낮고 임대인의 다른 부동산 정보를 알고 있는 상황이라면, 조정이 마무리되기 전에 가압류를 검토해두는 것이 실익이 있는 경우도 있습니다.

다만 가압류는 모든 상황에 필요한 절차는 아니며, 위와 같이 회수 가능성이 불투명하다고 판단될 때 미리 해두는 보전 조치라는 점을 기억해야 합니다. 조정 절차가 원만히 진행되고 있고 임대인의 자금 마련 계획이 구체적으로 확인된다면, 굳이 가압류까지 병행할 필요는 없을 수 있습니다.

보증보험(HUG·SGI 등)에 가입되어 있는 임차인이라면, 조정 절차와 별개로 보증기관을 통한 반환 절차도 함께 확인해볼 수 있습니다. 보증기관의 기준과 처리 기간은 상품과 가입 조건에 따라 다르므로 이 부분을 단정해서 안내하기는 어렵지만, 조정이 지연되는 상황이라면 보증기관 문의를 병행하는 것도 하나의 대안이 될 수 있습니다.

결국 조정 절차는 전세금을 회수하는 여러 방법 중 하나이지, 유일한 방법은 아닙니다. 조정이 원만히 진행되지 않거나 임대인의 반환 의사가 계속 불투명하다면, 조정에만 의존하기보다 가압류·보증보험 확인 등 다른 안전장치를 함께 검토하며 절차를 병행하는 것이 임차인에게 유리한 경우가 많습니다.

법도 전세금반환소송센터는 부동산·민사 전문 엄정숙 변호사가 『전세금반환소송 매뉴얼』을 통해 정리한 실무 기준을 바탕으로, 조정 회부부터 결정문 검토, 이의신청 여부 판단까지 사건 단계별로 안내하고 있습니다. 처리 사례를 통해 축적된 판단 기준으로 지금 상황에 맞는 절차를 함께 찾아드립니다.

자주 묻는 질문