전세금반환소송에서 힘겹게 승소 판결을 받아 강제집행을 준비하는데, 집주인이 청구이의의 소를 제기했다는 연락을 받으면 당황스러울 수밖에 없습니다. 판결이 뒤집히는 것은 아닌지, 지금 진행 중인 집행을 멈춰야 하는 것은 아닌지 걱정이 앞섭니다. 하지만 청구이의의 소는 아무 때나 아무 이유로나 제기할 수 있는 것이 아니고, 소를 제기했다고 해서 집행이 저절로 멈추는 것도 아닙니다. 법도 전세금반환소송센터는 무료 전화상담(02-591-5662)에서 이의 사유의 타당성과 집행 계속 여부를 함께 확인해 드립니다. 받아 두신 소장과 결정문만 있으면 지금이 정확히 어느 단계인지 상담 전화 한 통으로도 바로 판단해 드릴 수 있습니다.

• 승소 판결을 받아 강제집행을 신청했는데 집주인이 이의를 제기했다면
• 청구이의의 소가 무엇이고 어떤 절차로 진행되는지 모르겠다면
• 이의를 이유로 집행을 멈춰야 하는지, 계속 진행해도 되는지 헷갈린다면
• 집행정지 결정까지 나왔다면 무엇을 준비해야 하는지 궁금하다면

청구이의의 소란 무엇인가

청구이의의 소는 확정된 판결 등 집행권원에 표시된 청구권에 대해 채무자가 실체적인 사유를 들어 그 집행력을 배제해 달라고 구하는 소송입니다. 민사집행법 제44조①은 이 소를 제1심 판결법원에 제기하도록 정하고 있습니다. 전세금반환소송에서 임차인이 승소해 확정판결을 받았다면, 그 판결에 기해 강제집행을 진행할 수 있는 집행권원이 생긴 것이고, 집주인이 이 집행력 자체를 없애 달라고 다투는 절차가 바로 청구이의의 소입니다.

여기서 반드시 짚어야 할 것은, 청구이의의 소가 판결 내용이 잘못되었다고 다투는 절차가 아니라는 점입니다. 판결에 사실인정이나 법리 적용의 잘못이 있다고 다투려면 항소나 상고 같은 상소 절차를 거쳐야 하고, 그 기간이 이미 지나 판결이 확정되었다면 재심 사유가 없는 한 더 이상 다툴 수 없습니다. 청구이의의 소는 판결이 확정된 이후에 발생한 새로운 사정, 예를 들어 판결 후에 돈을 갚았다거나 상계로 채무가 소멸했다는 등의 사유를 근거로 집행만을 막으려는 절차입니다.

따라서 집주인이 청구이의의 소를 제기했다는 소식을 들었을 때 가장 먼저 확인해야 할 것은, 그 이의 사유가 정말로 판결 확정 이후에 생긴 사정인지, 아니면 이미 소송 과정에서 다투었거나 다툴 수 있었던 사정을 다시 꺼내는 것에 불과한지입니다. 후자라면 애초에 적법한 청구이의 사유가 되지 못합니다.

전세금반환소송에서 임차인이 승소하는 경우는 대부분 임대차 기간이 끝났음에도 집주인이 보증금을 돌려주지 않아 소송까지 간 사안입니다. 이런 사건에서 판결이 확정된 뒤 집주인이 갑자기 청구이의의 소를 제기한다면, 그 배경에는 강제집행을 지연시키려는 의도가 섞여 있는 경우도 적지 않습니다. 물론 실제로 판결 후 변제나 합의 같은 정당한 사유가 있는 경우도 있으므로, 이의 사유를 무조건 지연 전략으로 단정할 것은 아니지만, 그 사유의 실체를 냉정하게 따져 보는 절차는 반드시 필요합니다.

이의 사유는 변론종결 뒤에 생긴 것이어야 한다

민사집행법 제44조②은 이의 이유가 변론이 종결된 뒤에 생긴 것이어야 한다고 명시하고 있습니다. 무변론 판결의 경우에는 판결이 선고된 뒤에 생긴 사유여야 합니다. 이 요건은 청구이의의 소 전체를 지탱하는 핵심 원칙으로, 이미 재판 과정에서 심리되었거나 심리될 수 있었던 사정을 판결 확정 후에 다시 끄집어내 집행을 방해하는 것을 막기 위한 장치입니다.

실무에서 자주 등장하는 적법한 이의 사유로는, 판결 확정 후 임대인이 실제로 보증금 일부를 변제했다는 사정, 판결 확정 후 당사자 사이에 새로운 합의로 채무를 조정했다는 사정, 판결 확정 후 발생한 채권으로 상계했다는 사정 등이 있습니다. 반대로 계약 체결 경위나 임대차 기간 중의 다툼처럼 이미 소송 과정에서 다루어졌거나 다투었어야 할 사정을 뒤늦게 꺼내는 것은 변론종결 후 발생한 사유라는 요건을 충족하지 못해 받아들여지기 어렵습니다.

임차인 입장에서는 집주인이 제기한 이의 사유가 정말 판결 확정 이후에 발생한 사정인지를 가장 먼저 따져야 합니다. 만약 집주인이 이미 재판에서 다투었던 내용, 예컨대 보증금 액수나 계약 해지 사유에 관한 주장을 다시 반복하는 수준이라면 그 이의는 요건 자체를 충족하지 못해 배척될 가능성이 큽니다. 판결문과 변론 과정에서 오간 주장을 비교해 보면 이 부분을 어느 정도 스스로 가늠할 수 있습니다.

무변론 판결로 승소한 경우라면 기준 시점이 변론종결일이 아니라 판결 선고일이 됩니다. 임차인이 소장을 제출했는데 집주인이 답변서를 내지 않아 무변론으로 판결이 선고된 사건이라면, 이의 사유가 그 선고일 이후에 발생한 것인지를 확인해야 합니다. 이 차이를 놓치고 변론종결일만 기준으로 판단하면 실제 요건 충족 여부를 잘못 가늠할 수 있으므로, 자신의 사건이 변론을 거친 판결인지 무변론 판결인지부터 확인하는 것이 순서입니다.

이의 사유가 여러 개면 동시에 주장해야 한다

민사집행법 제44조③은 이의 이유가 여러 가지인 경우 동시에 주장해야 한다고 정합니다. 이는 집주인이 청구이의의 소를 제기하면서 그 시점에 존재하는 이의 사유를 한꺼번에 제출해야 하고, 하나의 소송에서 일부 사유만 주장했다가 패소한 뒤 나머지 사유로 다시 별도의 청구이의의 소를 제기하는 것을 막기 위한 규정입니다.

이 조항이 임차인에게 유리하게 작용하는 지점은, 집주인이 첫 번째 청구이의의 소에서 패소했다면 그 시점에 이미 존재했던 다른 사유를 근거로 또다시 소송을 제기해 집행을 계속 지연시키는 것을 막을 수 있다는 점입니다. 다만 첫 소송 이후에 새롭게 발생한 사유라면 이 제한을 받지 않고 별도로 청구이의의 소를 제기할 수 있으므로, 반복적으로 이의가 제기될 가능성 자체를 완전히 배제할 수는 없습니다.

임차인으로서는 집주인이 청구이의의 소를 제기할 때 어떤 사유들을 주장하는지 소장을 통해 정확히 확인하고, 그 사유들이 실제로 변론종결 후 발생한 사정에 해당하는지, 다른 사유를 누락한 채 일부만 주장하는 것은 아닌지를 꼼꼼히 살펴야 이후 대응 전략을 세울 수 있습니다.

이 동시주장 원칙은 소송경제를 위한 것이지만, 반대로 임차인 입장에서 활용할 수도 있습니다. 만약 집주인이 첫 번째 청구이의의 소에서 특정 사유만 주장했다가 패소했다면, 그 답변서와 판결문을 잘 보관해 두었다가 이후 유사한 사유로 또 다른 청구이의의 소나 이의 신청이 들어왔을 때 이미 배척된 사유임을 지적하는 근거로 삼을 수 있습니다. 소송 기록을 체계적으로 정리해 두는 습관이 반복적인 분쟁에서 실질적인 도움이 됩니다.

소 제기만으로는 강제집행이 멈추지 않는다

가장 많은 임차인이 오해하는 부분이 바로 이 지점입니다. 민사집행법 제46조①은 청구이의의 소는 강제집행의 진행에 영향을 주지 않는다고 명시하고 있습니다. 즉 집주인이 청구이의의 소를 제기했다는 사실 자체는 이미 진행 중인 강제집행 절차를 자동으로 멈추게 하지 않습니다. 소송이 제기되었다는 이유만으로 집행관이 하던 절차를 중단하거나, 압류나 추심이 보류되는 일은 없습니다.

집행을 멈추려면 별도의 잠정처분 신청과 그에 대한 법원의 결정이 있어야 합니다. 민사집행법 제46조②은 정당한 이유가 인정되고 소명이 있으면 수소법원이 당사자의 신청에 따라 담보 제공 여부를 정해 집행정지나 집행처분의 취소를 명할 수 있다고 정합니다. 다시 말해 집주인이 청구이의의 소를 제기하는 것과, 그 소송에서 집행정지 결정까지 받아내는 것은 완전히 별개의 절차이고, 후자가 이루어지지 않는 한 임차인은 집행을 계속 진행할 수 있습니다.

따라서 집주인이 청구이의의 소를 제기했다는 연락만 받은 상태라면, 임차인은 별도의 집행정지 결정이 통지되기 전까지는 강제집행 절차를 그대로 이어 나갈 수 있습니다. 오히려 소가 제기되었다고 지레 겁먹고 스스로 집행을 중단하면 회수 시기만 늦어지는 결과가 됩니다. 집행정지 결정이 실제로 송달되었는지를 집행 담당 기관을 통해 직접 확인하는 것이 가장 확실한 방법입니다.

실무에서는 집주인 쪽에서 청구이의의 소를 제기하면서 동시에 강제집행정지 신청서를 함께 접수하는 경우가 많습니다. 이 신청서에는 소명자료와 함께 담보 제공 방안이 기재되어 있는 것이 일반적이므로, 임차인이 상대방의 소송 기록을 열람하면 집행정지 신청이 함께 접수되었는지, 어떤 사유로 정지를 구하는지 미리 파악할 수 있습니다. 이런 사전 확인은 예상치 못한 집행정지 결정에 당황하지 않고 대응 계획을 세우는 데 도움이 됩니다.

집행정지 결정이 내려졌다면 무엇을 확인해야 하나

집주인이 집행정지 신청까지 함께 제기해 법원이 실제로 집행정지 결정을 내렸다면 상황이 달라집니다. 이때는 결정문에 담보 제공을 조건으로 하는지, 조건 없이 정지되는지가 우선 중요합니다. 대부분의 경우 법원은 임차인이 입을 수 있는 손해를 대비해 집주인에게 일정한 담보를 제공하도록 조건을 붙이는 경우가 많습니다. 담보 제공이 조건이라면 집주인이 실제로 그 담보를 제공했는지, 그 절차가 완료되었는지부터 확인해야 집행정지의 효력 발생 여부를 판단할 수 있습니다.

또한 민사집행법 제49조는 집행을 필수적으로 정지해야 하는 사유들을 열거하고 있는데, 그중에는 집행을 취소·불허·정지하는 재판의 정본, 집행을 일시정지하도록 명한 재판의 정본, 담보를 제공한 사실을 증명하는 서류, 판결 후 채무를 변제받았거나 이행을 미루기로 승낙하는 취지를 적은 증서, 집행력 있는 정본의 효력이 없어졌다는 취지를 기재한 조서 등본, 집행하지 않겠다는 취지를 적은 화해조서나 공정증서 정본이 포함됩니다. 청구이의의 소에서 집행정지 결정을 받았다면 이 조항에 따라 그 재판 정본을 집행기관에 제출하는 절차를 거쳐야 실제로 집행이 멈춥니다.

임차인 입장에서는 이런 서류가 집행기관에 정식으로 제출되었는지를 확인하는 것이 중요합니다. 집주인이 집행정지 결정을 받았다고 주장만 하고 실제로 정본을 제출하지 않았다면 집행은 계속 진행될 수 있습니다. 반대로 정본이 이미 제출되어 집행이 정지된 상태라면, 청구이의의 소 본안에서 이겨야 다시 집행을 재개할 수 있으므로 본안 대응에 집중할 필요가 있습니다.

담보 제공을 조건으로 한 집행정지라면, 그 담보가 임차인에게 어떤 의미를 갖는지도 알아 둘 필요가 있습니다. 집행정지로 인해 임차인이 손해를 입게 되었을 때 그 손해를 배상받을 재원으로 삼기 위해 법원이 담보를 제공하도록 조건을 붙이는 것이 일반적입니다. 따라서 본안에서 결국 임차인이 승소한다면, 정지 기간 동안 발생한 손해에 대해 그 담보로부터 배상을 받을 수 있는 절차가 있다는 점도 함께 기억해 두면 좋습니다.

본안 심리 기간이 예상보다 길어지는 경우도 있습니다. 이 기간 동안 임차인은 새로운 거주지를 마련해야 하는 등 현실적인 부담을 안고 있는 경우가 많으므로, 집행이 정지되어 있는 동안에도 손해가 계속 누적되고 있다는 사정을 법원에 적극적으로 소명하는 것이 도움이 됩니다. 지연된 기간만큼의 이자나 손해에 대해 별도로 청구할 근거를 함께 정리해 두면 본안 승소 이후 절차를 신속하게 마무리하는 데 유리합니다.

본안 소송에서 임차인이 준비해야 할 것

청구이의의 소 본안에서 임차인이 해야 할 일은 명확합니다. 집주인이 주장하는 이의 사유가 변론종결 후에 발생한 것이 맞는지, 그리고 그 사유가 실체적으로 타당한지를 다투는 것입니다. 예를 들어 집주인이 판결 확정 후 보증금을 일부 변제했다고 주장한다면, 실제로 변제가 있었는지, 변제 금액이 얼마인지를 입증 자료로 확인해야 합니다. 계좌이체 내역이나 영수증, 합의서 등이 핵심 증거가 됩니다.

집주인이 상계를 주장하는 경우도 있습니다. 임대차 관계에서 발생한 별도의 채권, 예를 들어 원상회복 비용이나 밀린 관리비 등을 근거로 상계를 주장하며 반환할 보증금이 이미 소멸했다고 다투는 방식입니다. 이 경우에도 상계로 주장하는 채권이 실제로 존재하는지, 그 발생 시점과 금액이 타당한지를 하나하나 확인해 반박해야 합니다. 상계 주장이 받아들여지면 그 금액만큼 집행할 수 있는 채권이 줄어드는 결과가 되므로 소홀히 다룰 수 없는 쟁점입니다.

여기서 짚어야 할 부분은, 상계로 주장하는 채권이 판결 확정 전부터 이미 존재했던 것인지, 아니면 확정 후에 새로 발생한 것인지입니다. 판결 확정 전부터 존재했던 채권이라면 이미 그 소송에서 상계 항변으로 주장했어야 할 사정이고, 이를 뒤늦게 청구이의의 소에서 꺼내는 것은 변론종결 후 발생한 사유라는 요건과 어긋날 수 있습니다. 반대로 확정 후에 발생한 채권으로 상계 의사표시를 새로 한 경우라면 적법한 이의 사유가 될 수 있으므로, 채권의 발생 시점을 정확히 특정하는 것이 반박의 핵심입니다.

본안 심리가 진행되는 동안에도 앞서 본 대로 집행정지 결정이 없다면 강제집행 절차는 계속 진행할 수 있으므로, 본안 대응과 집행 절차 진행을 동시에 챙기는 것이 실무의 요령입니다. 확정판결의 기판력은 민사소송법 제216조①에 따라 주문에 포함된 사항에 한하여 미치므로, 이미 확정된 보증금 반환청구권 자체를 다시 흔드는 방식의 주장은 원칙적으로 받아들여지기 어렵다는 점도 대응의 기본 축이 됩니다.

또한 민사소송법 제218조①은 확정판결이 당사자뿐 아니라 변론을 종결한 뒤의 승계인, 무변론 판결이라면 선고 뒤의 승계인에게도 효력이 미친다고 정하고 있습니다. 만약 집주인이 판결 확정 후 부동산을 제3자에게 넘기면서 그 사람에게 채무까지 넘겼다고 주장하는 경우라면, 이 승계 관계가 실제로 인정되는지, 승계 사실이 언제 임차인에게 알려졌는지도 함께 확인해야 합니다. 승계 사실을 변론종결 시까지 진술하지 않았다면 변론종결 뒤에 승계한 것으로 추정되므로, 이 부분의 사실관계를 정리해 두면 집행 상대방을 특정하는 데 도움이 됩니다.

제3자이의의 소, 다른 절차와 혼동하지 말 것

청구이의의 소와 종종 혼동되는 절차로 제3자이의의 소가 있습니다. 이는 민사집행법 제48조①에 따라 소송의 당사자가 아닌 제3자가 집행 목적물에 대해 소유권이 있다거나 양도·인도를 막을 수 있는 권리가 있다고 주장하며 채권자를 상대로 제기하는 소송입니다. 채무자가 이를 다투면 채무자를 공동피고로 할 수도 있습니다. 관할은 집행법원이며, 합의부 사건이면 그 지방법원 합의부가 됩니다.

전세금반환소송의 강제집행 국면에서는 집주인 본인이 청구이의의 소를 제기하는 경우가 대부분이지만, 만약 집행 대상 재산에 대해 집주인이 아닌 제3자가 자신의 소유라고 주장하며 나서는 경우라면 이는 청구이의의 소가 아니라 제3자이의의 소의 영역입니다. 두 절차는 제기 주체와 다투는 대상이 다르므로, 상대방이 어떤 절차로 다투고 있는지부터 정확히 구분해야 대응 방향을 제대로 잡을 수 있습니다.

제3자이의의 소 역시 소 제기만으로 집행이 자동 정지되지 않고 별도의 정지·취소 절차가 필요하다는 점은 청구이의의 소와 같은 구조입니다. 다만 이의 사유의 성격과 소명 방법, 관할 법원이 다르므로 실제 서류가 어떤 절차로 접수되었는지를 확인하는 것이 첫 단계입니다.

실제 사례에서는 집주인의 가족이나 지인 명의로 되어 있는 재산에 대해 강제집행을 시도했을 때, 그 명의자가 제3자이의의 소를 제기하며 자신의 소유임을 주장하는 경우가 종종 있습니다. 이런 경우 명의만 다를 뿐 실질적으로는 집주인의 재산이라는 점을 입증해야 집행을 계속할 수 있으므로, 집행 대상을 정할 때부터 명의와 실질 소유 관계를 함께 조사해 두는 것이 분쟁을 줄이는 방법입니다.

집행 대상이 예금채권이나 급여채권처럼 제3채무자를 상대로 하는 채권압류인 경우에는 부동산과 달리 제3자이의의 소가 문제 되는 일이 상대적으로 적지만, 대신 그 채권이 실제로 집주인 명의인지, 압류금지채권에 해당하지는 않는지를 미리 확인해 두어야 집행이 매끄럽게 진행됩니다. 집행 대상의 종류에 따라 확인해야 할 사항이 달라진다는 점을 함께 기억해 두는 것이 좋습니다.

집행 절차와 청구이의 대응을 병행하는 순서

가집행 판결 단계에서 이의를 당했다면 어떻게 다른가

전세금반환소송 제1심에서 승소하면 대개 가집행선고가 함께 붙습니다. 민사소송법 제213조는 재산권 청구에 관한 판결에는 상당한 이유가 없는 한 직권으로 가집행 선고를 붙이도록 정하고 있습니다. 이 가집행선고 덕분에 임차인은 항소심 판결을 기다리지 않고도 제1심 판결만으로 강제집행에 착수할 수 있습니다. 그런데 집주인이 항소하면서 동시에 청구이의의 소나 강제집행정지를 함께 시도하는 경우, 앞서 본 요건들이 그대로 적용되는지 헷갈릴 수 있습니다.

가집행선고가 붙은 판결에 대해서도 항소심에서 결론이 뒤집히면 효력이 소급해서 사라집니다. 민사소송법 제215조①은 가집행선고가 그 선고 또는 본안판결을 바꾸는 판결이 선고됨으로써 바뀌는 한도에서 효력을 잃는다고 정하고, ②항은 본안판결을 바꾸는 경우 법원이 피고의 신청에 따라 가집행으로 지급한 물건의 반환과 가집행으로 인한 손해의 배상을 원고에게 명해야 한다고 규정합니다. 다시 말해 가집행으로 이미 받은 돈을 돌려줘야 하는 상황은 청구이의의 소가 아니라 항소심에서 본안판결이 뒤집혔을 때 이 조항에 따라 처리되는 별개의 문제입니다.

따라서 집주인이 항소했다는 사실과 청구이의의 소를 제기했다는 사실을 혼동하지 않아야 합니다. 항소는 판결 내용 자체를 다시 심리해 달라는 것이고, 청구이의의 소는 판결 확정 후 발생한 사정으로 집행력만을 다투는 것입니다. 두 절차는 별개로 진행되며, 항소심이 진행 중이라는 사정만으로는 가집행에 기한 강제집행이 저절로 멈추지 않고, 이 역시 별도의 강제집행정지 신청과 결정이 있어야 멈춥니다.

실무적으로는 임차인이 가집행선고부 판결로 강제집행에 착수하려 할 때, 집주인이 항소와 함께 강제집행정지 신청을 내는 경우가 흔합니다. 이때 법원은 담보 제공을 조건으로 정지를 명하는 경우가 많고, 그 담보액은 임차인이 입을 수 있는 손해를 감안해 정해집니다. 항소심에서 결국 임차인이 승소해 원심 판결이 그대로 유지되면 정지되었던 집행을 재개할 수 있고, 정지 기간 동안 지연된 부분에 대해서도 별도로 다툴 여지가 남아 있습니다. 이런 구조를 미리 이해해 두면 항소 소식만으로 지나치게 불안해하지 않고 절차를 침착하게 따라갈 수 있습니다.

자주 묻는 질문