전세권설정명도소송이란? 누가 누구에게 무엇을 청구하나

전세권설정명도소송은 한 사건 안에서 세 가지 청구가 맞물리는 소송입니다. 집주인은 전세권이 소멸했다는 이유로 집 인도와 전세권설정등기 말소를 구하고, 전세권자는 전세금 반환을 구하며, 반환이 늦어지면 전세권자는 소송과 별개로 경매를 청구할 수 있습니다.

민법 제317조 원문은 "전세권이 소멸한 때에는 전세권설정자는 전세권자로부터 그 목적물의 인도 및 전세권설정등기의 말소등기에 필요한 서류의 교부를 받는 동시에 전세금을 반환하여야 한다"입니다. 집주인의 인도·말소 청구와 전세권자의 전세금 청구가 처음부터 한 줄에 묶여 있다는 뜻입니다.

전세권은 등기된 물권이어서 일반 임대차와 출발점이 다릅니다. 민법 제303조①은 전세권자가 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유해 용도에 따라 사용·수익하며, 그 부동산 전부에 대해 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 전세금을 우선변제받을 권리가 있다고 정합니다. 전세권자는 명도소송의 피고이면서 담보권자이기도 하다는 점을 기억해 두면 대응 선택지가 넓어집니다.

전세권은 언제 소멸하나요? 기간 만료·법정갱신·소멸통고

전세권설정명도소송은 전세권이 소멸했다는 전제에서 출발하므로, 먼저 내 전세권이 정말 끝났는지부터 확인해야 합니다. 등기부 을구에 적힌 존속기간이 지났다고 곧바로 소멸했다고 단정할 수는 없습니다.

집주인이 만료 전 6월부터 1월 사이에 아무 통지도 하지 않았다면 법정갱신으로 기간 정함이 없는 전세권이 되었을 여지가 있고, 만기 직후 제기된 명도소송에서 전세권자는 전세권이 아직 소멸하지 않았다고 다툴 수 있습니다. 반대로 전세권자가 전세금을 돌려받고 싶은데 법정갱신이 되었다면, 소멸통고를 보내고 집주인이 그 통고를 받은 날부터 6월이 지나야 소멸을 주장할 수 있습니다.

명도소송 소장을 받았다면? 답변서 30일과 동시이행 항변

전세권자가 명도소송 소장을 받았다면 다툴 생각이 있는 한 소장 부본을 송달받은 날부터 30일 이내에 답변서를 제출하여야 합니다(민사소송법 제256조①). 답변서를 내지 않으면 법원은 변론 없이 판결할 수 있고(제257조①), 직권으로 조사할 사항이 있거나 판결 선고 전까지 원고 청구를 다투는 취지의 답변서를 내면 예외가 됩니다.

답변서의 중심은 동시이행 항변입니다. 동시이행 항변권의 일반 규정인 민법 제536조①은 쌍무계약의 당사자 일방이 상대방이 채무이행을 제공할 때까지 자기 채무이행을 거절할 수 있다고 정하고, 전세권 소멸 장면에서는 민법 제317조가 인도·말소서류 교부와 전세금 반환을 동시에 하도록 따로 정해 두었습니다. 전세권자가 이를 주장하면 법원이 전세금을 받음과 동시에 인도하라는 상환이행 판결을 할 여지가 생깁니다. 다만 주장만으로 그런 주문이 정해지는 것은 아니고, 전세금 액수와 공제 다툼, 집주인의 반환 제공 여부에 대한 심리 결과에 따라 결론이 달라집니다.

별소로 전세금반환소송을 낼 수도 있지만 같은 쟁점을 두 사건에서 따로 준비해야 합니다. 어느 쪽이 나은지는 명도소송의 진행 단계, 전세금 액수 다툼의 크기, 경매청구를 병행할지에 따라 달라집니다.

판결 없이도 경매를 청구할 수 있나요? 민법 제318조

전세권자에게는 판결 없이 경매를 청구할 수 있는 길이 법에 따로 있습니다. 민법 제318조는 "전세권설정자가 전세금의 반환을 지체한 때에는 전세권자는 민사집행법의 정한 바에 의하여 전세권의 목적물의 경매를 청구할 수 있다"고 정합니다. 등기 없는 임차인이 보증금반환 판결 같은 집행권원을 먼저 받아 경매를 신청하는 구조와 출발점이 다릅니다.

경매를 신청할 때는 민사집행법 제264조①에 따라 담보권이 있다는 것을 증명하는 서류를 내야 하고, 전세권설정등기가 기재된 등기사항증명서가 중심 자료가 되는 것이 보통입니다. 다만 건물 일부에만 전세권이 설정된 경우 건물 전체를 경매할 수 있는지, 경매청구 전에 전세권자가 인도 이행을 제공해야 하는지는 판례 영역이라 사안별로 달라질 수 있습니다.

경매청구가 명도소송 대응보다 늘 유리한 것은 아닙니다. 선순위 근저당 등 앞선 권리가 많으면 배당 순서상 받을 몫이 줄어들 수 있습니다. 반소와 경매청구 중 무엇을 먼저 할지는 등기부의 권리 순위를 보고 정하는 것이 순서입니다.

전세 세입자 명도소송과 무엇이 다른가요? 전세권과 전입·확정일자

전세 세입자 명도소송을 검색하는 분 중에는 전세권 등기 없이 전입신고와 확정일자만 갖춘 임차인도 많습니다. 주택의 등기를 하지 아니한 전세계약에는 「주택임대차보호법」(주임법)이 준용되고, 이때 전세금은 임대차의 보증금으로 봅니다(주임법 제12조). 같은 전세라도 등기된 전세권인지 주임법상 임차권인지에 따라 근거 조문이 달라집니다.

전세권과 전입·확정일자를 함께 갖춘 경우에는 두 권리를 어떻게 겹쳐 쓸지, 어느 날짜를 기준으로 순위를 따질지가 문제됩니다. 주임법상 대항력과 우선변제권은 주택 인도와 주민등록이라는 대항요건을 전제로 하므로, 이사·전출로 대항요건을 잃으면 주임법상 보호가 흔들릴 수 있습니다. 이사 전에 두 권리의 날짜를 나란히 놓고 확인하는 것이 안전합니다.

등기 없는 전세 세입자가 먼저 이사해야 한다면, 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 않은 경우 임차권등기명령을 신청할 수 있고(주임법 제3조의3①), 등기부에 임차권등기가 기입된 것을 확인한 뒤 이사·전출하는 순서가 안전합니다. 전세권자는 이미 전세권 등기가 있으므로 대응의 축이 경매청구와 동시이행 구조가 됩니다.

판결 뒤 집행은 어떻게 되나요? 상환이행 판결과 민사집행법 제41조①

집주인이 전세권설정명도소송에서 이겨도 판결 주문이 상환이행이면 곧바로 집을 비우게 할 수 있는 것은 아닙니다. 민사집행법 제41조①은 반대의무의 이행과 동시에 집행할 수 있다는 내용의 집행권원은 채권자가 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 하였다는 것을 증명하여야만 집행을 개시할 수 있다고 정합니다. 집주인이 전세금을 지급했거나 지급을 제공했다는 증명이 인도 집행의 출발점입니다.

전세권자 입장에서는 판결 주문에 상환할 전세금 액수가 어떻게 적혔는지가 중요합니다. 공제 주장이 일부 받아들여져 금액이 줄었다면 그 금액을 기준으로 집행이 개시되고, 단순 인도 판결이 확정되었다면 동시이행을 다시 내세우기 어려울 수 있습니다.

집주인이 손해를 빼고 주겠다고 하면? 민법 제315조②로 따져 보기

전세권설정명도소송에서 집주인이 자주 내세우는 주장은 전세금에서 손해를 공제하겠다는 것입니다. 민법 제315조①은 목적물의 전부 또는 일부가 전세권자에게 책임 있는 사유로 멸실된 때 전세권자가 손해를 배상할 책임이 있다고 정하고, ②는 그 경우 전세권설정자가 전세권이 소멸된 후 전세금으로 손해 배상에 충당하고 잉여가 있으면 반환하여야 하며 부족이 있으면 다시 청구할 수 있다고 정합니다. 제315조를 근거로 한 공제라면 멸실, 전세권자의 책임 있는 사유, 손해 범위를 차례로 따져야 합니다.

공제 다툼이 있다면 입주·퇴거 시 사진, 수리 요청 문자, 관리비 정산 내역을 날짜순으로 정리해 두어야 답변서와 반소장에서 공제 범위를 구체적으로 다툴 수 있습니다.

명도소송·전세 세입자 명도소송 자주 묻는 질문