• 만기가 지났는데 집주인이 새 세입자를 구하지 못했다며 보증금을 주지 않고 있다.
• 집주인이 집부터 비우면 돈을 주겠다며 명도소송을 예고했다.
• 법원에서 소장 부본과 답변서 제출 안내문을 받았다.
• 이사 날짜는 다가오는데 판결까지 얼마나 걸릴지 감이 오지 않는다.

전세 명도소송이란? 전세 명도 뜻과 누가 내는 소송인가

전세 명도소송은 임대인(집주인)이 원고가 되어 임차인(세입자)에게 살고 있는 집을 넘겨 달라고 청구하는 소송입니다. 전세 명도 뜻을 한 줄로 풀면 전세로 살던 집의 점유를 집주인에게 돌려주는 것이고, 법률과 판결문에서는 주로 인도라는 말을 씁니다. 세입자가 명도소송을 내는 일은 없고, 세입자가 보증금을 받으려고 내는 소송은 전세금반환소송(보증금반환청구소송)이라는 별개의 소송입니다.

전세명도소송이 문제 되는 전형적인 장면은 만기 뒤의 대치입니다. 집주인은 집이 비어야 보증금을 마련할 수 있다고 하고, 세입자는 보증금을 받아야 이사할 수 있다고 합니다. 대법원 판결은 임대차가 끝난 뒤 임차인의 집 반환 의무와 임대인의 보증금 반환 의무가 동시이행 관계에 있다는 취지이므로, 어느 한쪽이 상대방에게 먼저 이행하라고 일방적으로 요구하기는 어려운 구조입니다. 다만 판결에 반영되려면 세입자가 소송에서 이를 주장해야 하는 것이 일반적입니다.

전세 명도소송 기간, 단계별 법정 기한 표

전세 명도소송 기간을 가늠하려면 전체 개월 수보다 단계마다 법에 적힌 기한을 먼저 봐야 합니다. 아래 표는 일반 민사소송 절차 기준입니다.

표에서 법이 숫자로 묶어 둔 칸은 답변서 30일, 선고 2주·4주, 소 제기 후 5월, 항소 2주 정도이고, 송달과 변론 횟수는 사건마다 다릅니다. 전세 명도소송 기간이 길어지거나 짧아지는 폭도 대부분 숫자가 없는 칸에서 생깁니다. 피고의 주소 등을 알 수 없어 송달이 되지 않으면 공시송달 절차로 넘어갈 수 있고, 쟁점이 많으면 변론기일이 여러 번 열립니다.

명도소송 전체가 몇 달 걸리는지는 단정하기 어렵습니다. 비교 기준으로 삼을 수 있는 숫자는 세입자가 내는 전세금반환소송의 소장 접수 후 판결까지 4~6개월 정도이며, 명도소송은 아래에서 설명하듯 적용되는 절차 특례가 달라 같은 숫자로 보기 어렵습니다.

전세 명도소송 절차에서 받는 서류와 답변서 30일

전세 명도소송 절차에서 세입자가 가장 먼저 받는 서류는 소장 부본과 답변서 제출 안내문입니다. 민사소송법 제256조①은 피고가 원고의 청구를 다투는 경우 소장의 부본을 송달받은 날부터 30일 이내에 답변서를 제출하여야 한다고 정하고, 같은 조 ②는 법원이 소장 부본을 송달할 때 그 취지를 피고에게 알려야 한다고 정합니다.

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   소장 부본·안내문 도착

   송달받은 날이 30일 계산의 시작점입니다. 봉투와 송달 날짜를 함께 보관합니다.

2. 2

   답변서 제출

   청구를 다투는 취지, 보증금을 받지 못한 사실, 동시이행 주장을 적습니다.

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   변론기일 통지

   다투는 답변서가 들어가면 무변론판결 대신 변론으로 넘어가는 것이 원칙입니다.

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   판결서 송달

   송달일부터 2주 안에 항소 여부를 정합니다.

답변서를 기한 안에 내지 않으면 법원은 피고가 청구 원인 사실을 자백한 것으로 보고 변론 없이 판결할 수 있습니다(제257조①). 다만 판결이 선고되기까지 다투는 취지의 답변서를 내면 무변론판결을 하지 않으므로, 30일을 넘겼다고 곧바로 포기할 일은 아닙니다. 법원은 소장 부본을 보낼 때 무변론판결 선고기일을 함께 통지할 수 있어(제257조③) 시간이 예상보다 짧을 수 있습니다.

• 오늘 할 일 1 · 소장 부본을 받은 날짜를 적고, 그날부터 30일이 되는 날을 달력에 표시합니다.
• 오늘 할 일 2 · 임대차계약서, 보증금 이체내역, 만기 전후 주고받은 문자와 통지 기록을 한 폴더에 모읍니다.
• 오늘 할 일 3 · 집주인이 보증금 반환을 실제로 제공한 적이 있는지(송금 시도, 반환일 제시) 기록을 확인합니다.
• 오늘 할 일 4 · 이사가 급하면 임차권등기명령을 먼저 신청하고, 등기부에 기입된 것을 확인한 뒤 전출합니다.

예시 문장의 효과는 사실관계에 따라 달라지므로 계약서와 이체내역을 대조한 뒤 쓰세요.

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보증금 못 받았는데 바로 나가야 하나요?

보증금을 못 받은 상태라면 보증금 반환과 맞물려 인도를 거절할 여지가 있어, 판결 전에 서둘러 집부터 비워야 하는 것은 아닙니다. 「주택임대차보호법」(이하 주임법) 제4조②는 "임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다"고 정합니다. 「민법」 제536조①도 쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 채무이행을 제공할 때까지 자기 채무의 이행을 거절할 수 있다고 정합니다.

다만 나가지 않아도 된다는 것과 아무것도 하지 않아도 된다는 것은 다릅니다. 동시이행 주장을 한다고 언제나 보증금을 받음과 동시에 인도하라는 판결이 나오는 것은 아니고, 원상복구비·연체 차임 같은 공제 다툼, 집주인의 이행 제공 여부, 남아 있는 증거에 따라 결론이 갈릴 수 있고, 점유 기간의 사용 대가 문제도 함께 다퉈질 수 있습니다.

이사가 꼭 필요하다면 순서를 지켜야 합니다. 주임법 제3조의3①은 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인이 임차주택 소재지 관할 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다고 정합니다. 같은 조 ⑤는 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하고, 등기 전에 이미 취득한 대항력·우선변제권은 그대로 유지되며, 등기 이후에는 대항요건을 상실해도 이를 잃지 않는다고 정합니다.

임차권등기가 등기부에 기입된 것을 확인한 뒤 전출·이사하는 것이 순서입니다. 집을 비우고 열쇠를 넘기면 다툼의 중심은 보증금 반환으로 옮겨 가지만, 동시이행으로 맞설 수단은 그만큼 줄어든다는 점도 함께 따져야 합니다.

명도소송과 전세금반환소송, 기간이 다른 이유

명도소송과 전세금반환소송은 같은 임대차를 두고 다투지만, 법이 정한 진행 속도 장치가 다릅니다. 주임법 제13조는 임차인이 임대인에 대하여 제기하는 보증금반환청구소송에 관하여 「소액사건심판법」 제6조, 제7조, 제10조 및 제11조의2를 준용한다고 정하는데, 집주인이 내는 명도소송에는 이런 준용 조항이 없습니다.

두 소송의 절차 차이가 세입자의 선택지를 만듭니다. 보증금을 받으려는 세입자는 명도소송 안에서 반소로 보증금 반환을 청구할 수도 있고, 따로 전세금반환소송을 낼 수도 있습니다. 반소는 한 재판부에서 함께 판단받는다는 장점이 있지만 민사소송법 제269조①의 요건을 갖춰야 하고, 반소로 낸 청구에도 위 준용 특례가 그대로 미치는지는 사건 구조를 보고 따져야 합니다.

별소는 전세금반환소송의 특례 절차를 기대할 수 있는 대신 두 사건이 따로 진행되어 기일 관리 부담이 늘어납니다. 어느 쪽이 맞는지는 집주인이 다투는 내용, 이미 진행된 명도소송 단계, 이사 계획에 따라 달라집니다.

판결 뒤 강제집행, 상환이행 판결이면 무엇이 달라지나

명도 판결이 나와도 집주인이 곧바로 세입자를 내보낼 수 있는 것은 아니고, 판결 형태에 따라 집행을 시작하는 요건이 달라집니다. 「민사집행법」 제41조①은 반대의무의 이행과 동시에 집행할 수 있다는 것을 내용으로 하는 집행권원의 집행은 채권자가 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 하였다는 것을 증명하여야만 개시할 수 있다고 정합니다.

보증금을 지급받음과 동시에 인도하라는 상환이행 판결이라면, 채권자인 집주인이 보증금을 지급하거나 이행을 제공했다는 것을 증명해야 인도 집행이 시작됩니다. 보증금과 관계없이 인도만 명한 판결이라면 그런 증명 없이 집행 절차로 갈 수 있으므로, 판결서를 받으면 주문 문구부터 확인해야 합니다.

인도 집행은 집행관이 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도하는 방식이고(민사집행법 제258조①), 채권자나 그 대리인이 인도받기 위하여 출석한 때에만 합니다(②). 집 안의 짐처럼 집행 목적물이 아닌 동산은 집행관이 제거하여 채무자에게 인도하여야 합니다(③). 재산권 청구에 관한 판결에는 가집행 선고를 붙이지 아니할 상당한 이유가 없는 한 직권으로 가집행 선고를 하여야 하므로(민사소송법 제213조①), 가집행 선고가 붙은 판결이라면 항소했다는 사정만으로 집행이 저절로 멈춘다고 보기는 어렵습니다.

전세 명도소송 비용 구조, 누가 무엇을 부담하나

전세 명도소송 비용은 금액보다 구조로 이해하는 편이 정확합니다. 민사소송법 제98조는 소송비용은 패소한 당사자가 부담한다고 정하므로, 판결 결과에 따라 최종 부담자가 바뀝니다. 다만 소송비용으로 인정되는 범위와 액수는 따로 정하는 절차가 있어, 실제로 쓴 돈이 모두 상대방에게 넘어간다고 단정할 수는 없습니다.

세입자에게 비용 구조가 중요한 이유는 명도소송에서 지면 소송비용과 강제집행 비용까지 떠안을 수 있기 때문입니다. 보증금을 받을 권리가 분명하다면 보증금 청구를 함께 세워 두는 편이 비용 면에서도 균형을 맞추기 쉽습니다.

명도소송 기간은 보통 얼마나 걸리나요? 자주 묻는 질문