보증금 못 돌려받으면 바로 생기는 일 3가지

보증금 못 돌려받으면 임차인에게 곧바로 생기는 일은 세 가지입니다. 처음 두 가지는 법이 저절로 주는 효과이고, 세 번째는 구조를 알아 둘 쟁점입니다.

상가건물 임차인에게는 상가건물 임대차보호법 제9조②가 같은 취지로 임대차 관계가 존속하는 것으로 봅니다. 다만 상가법 제9조는 같은 법 제2조③이 환산보증금을 넘는 임대차에도 적용한다고 열거한 조문에 들어 있지 않아, 환산보증금 초과 상가에는 적용되지 않습니다.

동시이행 항변은 방패이지 칼이 아닙니다. 집주인이 보증금 반환을 제공하지 않는 동안 임차인은 인도를 거절할 수 있지만, 집주인이 반환 준비를 마치고 이행을 제공하면 임차인도 집을 비워 줄 준비를 해야 합니다.

지연손해금은 오해가 가장 많은 부분입니다. 민법 제387조①은 확정한 기한이 있는 채무는 기한이 도래한 때로부터 지체책임이 있다고 정하지만, 보증금 반환 의무는 집 인도와 동시이행 관계에 있어 임차인이 계속 살면서 인도 이행을 제공하지 않은 기간에도 지연손해금이 붙는지는 사안별 판단이 필요합니다. 반환과 동시에 집을 비워 주겠다는 의사를 기록으로 남겨 두는 편이 안전합니다.

보증금 못 돌려받으면 이사 가도 되나요?

보증금 못 돌려받으면 임차권등기가 등기부에 기입된 것을 확인하기 전까지는 이사와 전출을 미루는 것이 안전합니다. 주택임대차보호법 제3조①의 대항력은 주택의 인도와 주민등록을 마친 때 그 다음 날부터 제삼자에 대해 생기고, 전입신고를 한 때 주민등록이 된 것으로 봅니다. 짐을 빼고 주소를 옮기면 대항력을 떠받치던 두 요건이 함께 흔들립니다.

우선변제권도 같은 기반 위에 서 있습니다. 주택임대차보호법 제3조의2②는 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인에게 경매나 공매를 할 때 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선해 보증금을 변제받을 권리를 줍니다. 확정일자만 받아 두었다고 이사 뒤에도 우선변제권이 그대로 남는 것은 아닙니다.

이사가 급한 임차인에게 열린 길은 임차권등기명령입니다. 주택임대차보호법 제3조의3①은 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인이 임차주택 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다고 정합니다. 집주인의 동의는 필요하지 않고, 신청과 등기에 든 비용은 임대인에게 청구할 수 있습니다(같은 조 ⑧).

임차권등기의 효과는 같은 조 ⑤에 있습니다. 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하고, 그 전에 이미 취득한 대항력·우선변제권은 그대로 유지되며, 등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 권리를 잃지 않습니다. 기준은 등기를 마친 때이므로 등기부에서 기입을 직접 확인한 뒤 짐을 빼야 합니다.

내가 움직여야 생기는 권리 4가지 한눈에 보기

보증금 반환을 앞당기는 효과는 대부분 임차인이 신청해야 생깁니다. 저절로 생기는 효과가 지키는 힘이라면 아래 네 가지는 받아 내는 힘입니다.

종료 통지는 나머지 칸의 출발점입니다. 주택은 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 않으면 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보므로(주택임대차보호법 제6조①), 만기가 정말 지났는지부터 통지 기록으로 확인해야 합니다.

예시 문장의 핵심은 마지막 두 줄입니다. 반환과 동시에 집을 비워 주겠다는 뜻을 적어 두면 동시이행 관계에서 임차인이 이행을 준비하고 있었다는 기록이 되고, 회신 기한은 집주인의 말을 날짜로 바꿔 줍니다.

전세 보증금 못돌려 받으면 이자는 언제부터 어떤 구조로 붙나요?

전세 보증금 못돌려 받으면 붙는 돈은 소장 송달 전과 후로 나눠 봐야 합니다. 이행을 명하는 판결이 선고되면 소장이 채무자에게 송달된 날의 다음 날부터 「소송촉진 등에 관한 특례법」 제3조①의 대통령령으로 정하는 이율이 적용되는 구조입니다.

첫 구간의 기준은 민법 제397조①과 제379조입니다. 금전채무불이행의 손해배상액은 법정이율에 의하되 법령의 제한에 위반하지 아니한 약정이율이 있으면 그 이율에 의하고, 법정이율은 다른 법률의 규정이나 당사자의 약정이 없으면 연 5%입니다.

두 번째 구간에는 예외가 있습니다. 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조②는 채무자가 이행의무의 존재 여부나 범위에 관하여 항쟁하는 것이 타당하다고 인정되는 경우 그 타당한 범위에서 사실심 판결 선고 전까지 제1항을 적용하지 아니한다고 정합니다. 집주인이 원상복구비 공제처럼 액수 일부를 근거 있게 다투면 그 부분은 이율 적용이 달라질 수 있으므로, 다툼 없는 금액과 다투는 금액을 나눠 기록해 두는 것이 좋습니다.

창고보증금 못돌려받으면 어떤 법이 적용되나요?

창고보증금 못돌려받으면 먼저 그 창고가 상가건물 임대차보호법의 적용 대상인지부터 가려야 합니다. 상가건물 임대차보호법 제2조①은 사업자등록의 대상이 되는 건물의 임대차에 적용되고, 임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우도 포함하며, 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차는 원칙적으로 제외합니다.

상가법이 적용되지 않는 창고라면 민법의 임대차 규정이 기준이 됩니다. 민법 제618조는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 차임을 지급할 것을 약정하면 임대차의 효력이 생긴다고 정합니다. 주택임대차보호법·상가법의 임차권등기명령은 쓸 수 없으므로 회수 수단은 소송과 집행, 필요하면 가압류 쪽으로 좁혀집니다.

창고가 상가법 대상인지는 단정하기 어렵습니다. 사업자등록의 대상이 되는 건물인지, 영업용으로 쓰였는지, 보증금과 차임이 어느 정도인지에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.

집주인 핑계별 대응, 새 세입자·대출·원상복구 공제

집주인이 보증금 반환을 미룰 때 내세우는 이유는 대체로 세 가지입니다. 핑계마다 법적 무게가 다르므로 기준을 알고 문자로 기록을 남기는 편이 낫습니다.

다음 세입자가 들어와야 보증금을 줄 수 있어요.

대출이 아직 안 나와서 조금만 기다려 주세요.

원상복구비랑 관리비는 빼고 줄게요.

세 경우 모두 핵심은 말을 기록으로 바꾸는 것입니다. 통화로만 오간 약속은 소송에서 근거가 되기 어렵습니다.

보증금반환소송 승소후에도 못 받으면 어떻게 하나요?

보증금반환소송 승소후에도 집주인이 돈을 주지 않으면 판결을 근거로 강제집행을 신청합니다. 민사집행법 제24조는 강제집행은 확정된 종국판결이나 가집행의 선고가 있는 종국판결에 기초하여 한다고 정하고, 같은 법 제28조①에 따라 집행문이 있는 판결정본이 있어야 합니다.

임차주택 경매에는 특례가 있습니다. 주택임대차보호법 제3조의2①은 임차인이 임차주택에 대해 보증금반환청구소송의 확정판결이나 이에 준하는 집행권원에 따라 경매를 신청하는 경우, 민사집행법 제41조에도 불구하고 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시 요건으로 하지 않는다고 정합니다. 집에 살면서도 경매를 신청할 수 있다는 뜻이지만, 판결이 집 인도와 상환으로 지급하라는 내용이라면 예금 압류 같은 다른 집행에서는 민사집행법 제41조①에 따라 반대의무의 이행 또는 이행 제공을 증명해야 합니다.

회수 수단의 선택은 갈림길 2와 이어집니다. 집값이 넉넉하면 임차주택 경매가 중심이 되고, 그렇지 않으면 임대인의 예금·다른 부동산·임대료 채권을 찾는 일이 중요해집니다. 법도 전세금반환소송센터(엄정숙 변호사, 『전세금반환소송 매뉴얼』 저자·공인중개사)는 소장 단계부터 판결 뒤 집행 대상까지 함께 점검합니다.

보증금 반환, 자주 묻는 질문 3가지