• 소송에서 이겼거나 조정·화해가 성립했는데 약속한 날이 지나도 돈이 들어오지 않는다.
• 판결문 주문에 '인도받음과 동시에'라는 문구가 있어, 아직 살고 있는 내가 무엇을 할 수 있는지 헷갈린다.
• 공정증서나 확정된 지급명령을 갖고 있는데 집행문을 따로 받아야 하는지 모르겠다.
• 이사 날짜가 다가오는데 새집 전입신고를 언제 해야 대항력과 우선변제권이 지켜지는지 불안하다.

전세금 반환강제집행, 내 문서가 집행권원인지부터 확인하세요

집행권원은 국가가 강제로 이행을 실현해도 된다고 인정한 문서이고, 전세금 반환강제집행은 반드시 집행권원에서 출발합니다. 「민사집행법」 제24조는 강제집행이 확정된 종국판결이나 가집행의 선고가 있는 종국판결에 기초하여 한다고 정합니다. 제56조는 그 밖의 집행권원으로 확정된 지급명령, 강제집행 승낙 취지가 적힌 공정증서, 소송상 화해·청구의 인낙 등 확정판결과 같은 효력을 가지는 것 등을 열거합니다.

아래 표에서 내 문서의 근거 조문과 집행문 요부를 맞춰 보면 다음에 뗄 서류가 정해집니다.

공정증서는 특히 주의해야 합니다. 제56조 4호의 공정증서는 일정한 금액의 지급 등을 목적으로 하는 청구에 관하여 작성되고 채무자가 강제집행을 승낙한 취지가 적혀 있어야 집행권원이 됩니다. 집주인이 보증금을 언제까지 돌려주겠다고만 쓴 확약서나 개인 간 합의서로는 강제집행을 시작할 수 없어, 전세금반환소송 등으로 집행권원을 따로 만들어야 합니다.

임차건물 인도·반환 공정증서는 「공증인법」 제56조의3 제1항 단서에 따라 임대차 관계 종료를 원인으로 인도 또는 반환하기 전 6개월 이내에 작성되고, 임차인에 대한 금원 지급에 대하여도 강제집행을 승낙하는 취지의 합의내용이 포함된 경우에만 작성할 수 있습니다. 임차인은 전세금 지급 쪽 승낙 문구가 들어 있는지부터 확인하세요.

집행문이 필요한 경우와 필요 없는 경우

집행문은 집행권원에 집행력이 있다는 사실을 공적으로 확인해 덧붙이는 문서이고, 판결과 조서는 집행문을 받아야 전세금반환강제집행을 신청할 수 있습니다. 「민사집행법」 제28조 제1항은 강제집행이 집행문이 있는 판결정본, 즉 집행력 있는 정본이 있어야 할 수 있다고 정하고, 제2항은 집행문을 신청에 따라 제1심 법원의 법원사무관등이 내어 준다고 정합니다(소송기록이 상급심에 있으면 그 법원). 제30조 제1항에 따라 집행문은 판결이 확정되거나 가집행의 선고가 있는 때에만 내어 줍니다.

조건이 붙은 판결은 한 번 더 구분해야 합니다. 제30조 제2항은 판결을 집행하는 데 조건이 붙어 있어 그 조건이 성취되었음을 채권자가 증명하여야 하는 때에는 이를 증명하는 서류를 제출하여야만 집행문을 내어 준다고 정하고, 판결의 집행이 담보의 제공을 조건으로 하는 때는 예외로 둡니다. 반면 '주택을 인도받음과 동시에' 지급하라는 상환이행 주문은 집행문 단계가 아니라 집행을 시작하는 단계에서 제41조 제1항의 증명이 문제 되는 구조여서, 둘을 섞어 준비하면 서류가 엇갈립니다.

상환이행 판결, 이사 전 집행과 이사 후 집행은 무엇이 다른가요?

주문이 상환이행이면 임차인이 아직 그 집에 사는지에 따라 바로 쓸 수 있는 집행 수단이 달라집니다. 집주인이 동시이행 항변을 하면 '원고로부터 주택을 인도받음과 동시에 지급하라'는 판결이 나오는 경우가 있고, 이 문구가 있으면 「민사집행법」 제41조 제1항에 따라 채권자인 임차인이 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 하였다는 것을 증명하여야만 집행을 개시할 수 있습니다.

「주택임대차보호법」 제3조의2 제1항은 임차인이 임차주택에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결이나 그 밖에 이에 준하는 집행권원에 따라서 경매를 신청하는 경우, 민사집행법 제41조에도 불구하고 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다고 정합니다. 그래서 살면서도 그 집 경매는 신청할 수 있지만, 같은 조 제3항은 "임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항에 따른 보증금을 받을 수 없다"고 정해 배당받을 보증금을 실제로 받으려면 집을 인도해야 합니다.

위 세 갈림길 중 하나라도 애매하다면 판결문 주문과 등기부를 함께 보고 판단해야 정확합니다 — 무료 전화상담 02-591-5662

전세금 돌려받기 전 전입신고, 전출은 언제 해야 하나요?

전세금을 돌려받기 전에 새집으로 전입신고를 하면 기존 집의 대항요건이 사라질 수 있으므로, 임차권등기가 등기부에 기입된 것을 확인한 뒤 옮기는 것이 안전한 순서입니다. 「주택임대차보호법」 제3조 제1항은 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생기고, 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다고 정합니다. 우선변제권은 제3조의2 제2항에 따라 이 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 함께 갖춘 임차인에게 인정됩니다.

집행 도중 이사하면 대항요건이 무너질 수 있습니다. 제3조의3 제1항은 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인이 임차주택 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다고 정합니다. 같은 조 제5항은 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하되 이미 취득한 것은 그대로 유지되고, 임차권등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다고 정합니다.

1. 임차권등기명령 신청
2. 법원 결정과 등기 진행
3. 등기사항증명서로 기입 확인
4. 집 인도·열쇠 반환 기록
5. 새집 전입신고

결정문이 나온 것과 등기부 기입은 다른 단계이니, 등기사항증명서로 임차권 기재를 확인한 뒤 전입신고를 하세요.

집행 대상 고르기, 그 집 경매·예금과 급여·동산

집행 대상은 회수 가능성이 높고 개시 요건을 갖출 수 있는 재산부터 고릅니다. 같은 전세금 반환강제집행이라도 대상이 부동산이면 법원의 경매, 금전채권이면 집행법원의 압류명령, 유체동산이면 집행관의 압류로 길이 나뉩니다.

실무에서는 그 집 경매로 배당 절차에 들어가면서 임대인의 예금·급여를 함께 살피는 식으로 조합하는 경우가 있습니다. 다만 급여채권은 법이 정한 범위에서 압류가 금지되므로 전액 압류를 기대해서는 안 됩니다.

집행 개시 요건과 오늘 챙길 서류

전세금 반환강제집행은 집행권원과 집행문에 더해 집행 개시 요건까지 갖춰야 시작됩니다. 「민사집행법」 제39조 제1항은 강제집행을 신청한 사람과 집행을 받을 사람의 성명이 판결이나 이에 덧붙여 적은 집행문에 표시되어 있고, 판결을 이미 송달하였거나 동시에 송달한 때에만 개시할 수 있다고 정합니다. 상환이행 주문이라면 여기에 제41조 제1항의 증명이 더해집니다.

오늘 할 1차 조치는 서류를 한곳에 모으는 일입니다. 집행권원 정본, 집행문, 송달증명원·확정증명원, 임대차계약서와 확정일자, 전입일이 나오는 주민등록초본을 모아 두세요. 상환이행 주문이라면 열쇠 반환을 제안한 문자나 인도 확인서처럼 이행 제공을 보여 줄 기록을 남겨 두되, 어떤 자료가 증명으로 받아들여지는지는 사안마다 다를 수 있습니다.

임대인 재산을 모를 때, 재산명시와 단서 메모

임대인 재산을 모르면 재산명시 신청으로 임대인에게 재산목록을 내게 하는 방법을 검토할 수 있지만, 가집행 판결로는 할 수 없습니다. 「민사집행법」 제61조 제1항은 금전의 지급을 목적으로 하는 집행권원에 기초하여 강제집행을 개시할 수 있는 채권자가 채무자의 보통재판적이 있는 곳의 법원에 재산명시를 신청할 수 있다고 정합니다. 단서는 가집행의 선고가 붙은 판결 등을 제외하고, 제2항은 신청에 집행력 있는 정본과 강제집행을 개시하는 데 필요한 문서를 붙이도록 정합니다.

재산명시 전에도 임차인이 이미 아는 단서가 적지 않으니 아래 메모부터 채워 두세요.

• 그 집 등기사항증명서 · 소유자가 여전히 임대인인지, 앞선 근저당·가압류가 있는지
• 보증금·차임을 보낸 계좌 · 거래 은행 이름은 채권압류의 제3채무자 후보
• 임대인의 직장·사업장 · 급여나 사업 관련 채권의 단서
• 임대인 명의 다른 부동산 · 계약 때 들은 주소
• 현 주소·연락처 · 송달 확인에 필요

단서가 하나도 없다면 판결문과 메모를 같이 놓고 재산명시 이후 순서까지 설계합니다.

전세금반환소송 이후 자주 묻는 질문