1) 임차권 등기명령의 의미와 효력

임대차기간이 끝났는데 보증금을 돌려받지 못한 임차인은 법원에 임차권 등기명령을 신청해 등기를 할 수 있습니다. 등기가 완료되면 임차인은 이사를 하더라도 임대차에서 비롯된 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있고, 보증금은 경매 절차에서 배당요구를 통해 회수하게 됩니다. 이때 등기부에 ‘임차권’이 표시되므로, 입찰자는 임차인의 전입일·확정일자·배당요구 여부를 함께 확인해야 합니다.

2) 낙찰자가 인수하는 범위

임차인이 대항력을 유지한 상태로 경매가 진행되었는데도 보증금 전액을 배당받지 못했다면, 임대차관계는 여전히 존속하고 낙찰자(새 소유자)는 임대인의 지위를 승계합니다. 따라서 배당으로 충당되지 않은 보증금 잔액은 낙찰자가 인수할 위험이 있습니다. 반대로 대항력이 없는 임차권 등기라면 잔액 인수 없이 소멸할 수 있으니, 입찰 전 대항요건 충족 여부를 반드시 확인해야 합니다.

3) 사례로 이해하는 포인트

선순위 임차인이 전입과 확정일자를 갖추고 임차권 등기까지 마친 뒤 경매가 진행되었다고 가정해 보겠습니다. 배당요구를 했지만 배당금으로 보증금 전액을 충당하지 못한 경우, 임차인은 남은 금액을 새 소유자에게 계속 청구할 수 있습니다. 이처럼 입찰가는 인수될 보증금 잔액을 고려해 산정해야 하며, 소액임차인 최우선변제 범위가 있는지, 보증기관 대위(예: 보증금 반환 보증) 여부도 함께 확인하는 것이 안전합니다.

4) 낙찰·명도 실전 체크리스트