월세 보증금, 돌려받기 전 이사해야 한다면 — 안전하게 처리하는 순서 | 법도 전세금반환소송센터
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월세 보증금, 돌려받기 전 이사해야 한다면 안전하게 처리하는 순서
계약이 끝났는데도 보증금 반환 약속이 불투명한 상태에서 이사 날짜가 다가오면 무엇부터 해야 할지 막막합니다. 무리한 자력집행이나 감정싸움 대신, 분쟁을 예방하면서 보증금 반환 청구를 확실히 준비하는 실무 순서를 정리했습니다. 아래 순서대로 진행하면 대항력과 우선변제권의 보호 장치를 유지한 채로 이사할 수 있습니다.
기본 원칙: 인도와 반환은 함께, 다만 보호장치를 갖추면 이사 가능
주택 임대차에서는 보통 집을 인도(열쇠반납 포함)하면서 보증금을 돌려받는 것이 원칙입니다. 그러나 현실에서는 집주인의 자금 사정이나 신규 세입자 문제로 지연되곤 합니다. 이런 때 임차인이 아무 준비 없이 먼저 비우면 대항력을 상실할 수 있어, 보증금 회수에 불리해질 수 있습니다. 따라서 이사 전에는 내용증명으로 반환요구와 기한·계좌를 명시하고, 필요하면 임차권 등기명령을 통해 이사해도 권리를 보전하는 절차를 밟아야 합니다.
이사 전 반드시 거치는 순서
① 만료일·해지효력을 먼저 확정합니다. 갱신계약 중이라면 해지 통지 후 일정 기간(통상 3개월) 경과가 필요할 수 있습니다. ② 내용증명으로 반환기한과 입금계좌, 이사일(인도 예정일)을 특정해 통지합니다. ③ 반환이 지연되면 임차권 등기명령을 신청해 이사 후에도 우선변제권과 대항력을 유지합니다. ④ 이사 당일에는 열쇠반납과 실내 상태 동영상, 계량기(전기·가스·수도) 사진 등 인도증거를 남기고, ⑤ 관리비·공과금 정산 내역과 잔여 원상복구 합의 사항을 서면으로 기록해 분쟁을 줄입니다.
임차권 등기명령, 이렇게 이해하세요
대상은 계약이 종료(또는 해지 효력 발생)했는데도 보증금을 돌려받지 못한 임차인입니다. 신청 시 임대차 체결 사실과 종료 원인, 주택 인도·전입일 등 대항력 취득 관련 사항을 기재합니다. 효과는, 주택을 비워 이사하더라도 임차인의 대항력과 우선변제권을 이어가며 보증금 반환 청구 및 강제집행(경매 등)에 대비할 수 있게 해 준다는 점입니다. 반환이 늦어지는 경우 이 장치를 먼저 마련해두면 이사 일정과 보증금 회수를 분리해 안정적으로 진행할 수 있습니다.
추가로, 이사 당일 열쇠반납 시각·장소, 인수인계자 성명, 계량기 수치 등을 문자나 서면으로 남겨 두면 인도에 대한 불필요한 다툼을 줄일 수 있습니다.
원상복구와 정산에서 흔한 쟁점
생활로 인한 통상적 마모는 임차인의 부담으로 보기 어렵지만, 파손·훼손은 책임이 따를 수 있습니다. 분쟁을 피하려면, 계약서의 특약과 입주 당시 사진을 기준으로 삼아 도배·장판·설비 상태를 점검하고 필요한 범위만 합리적으로 정리하세요. 관리비·수도·가스·전기는 사용량 기준으로 정산하고, 미납 내역이 있다면 보증금과 별도로 처리 방식을 합의서로 남겨 두는 것이 안전합니다. 이런 정리 과정은 보증금 공제 다툼을 줄여 반환을 빠르게 만드는 데 도움이 됩니다.
보증금 회수, 착수금 0원으로 시작하세요
법도 전세금반환소송센터는 착수금 0원 정책으로 내용증명부터 임차권 등기명령, 소송과 집행(경매·채권)까지 연결해 진행합니다. 소송이 끝난 뒤 승소 판결문을 받으면 집행 비용까지 0원으로 진행할 수 있도록 설계했습니다(패소한 임대인에게 변호사 비용을 청구하는 구조이며, 개별 사건별로 조건이 달라질 수 있어 상담을 통해 구체 안내드립니다).
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자주 묻는 질문
보증금을 못 받은 상태로 이사하면 대항력이 사라지나요?
아무 조치 없이 비우면 대항력 상실 위험이 큽니다. 다만 임차권 등기명령을 통해 이사 후에도 권리를 보전하는 방법이 있습니다. 실제 적용 가능성은 계약 종료 사유, 전입·인도일 등 사실관계에 따라 달라집니다.
갱신계약 중인데 이사 계획이 생겼습니다. 언제 해지 효력이 발생하나요?
갱신 상태에서는 해지 통지 후 일정 기간 경과가 필요할 수 있습니다. 일정을 역산해 내용증명과 인도 준비를 병행하세요.
원상복구는 어디까지 해야 하나요?
생활로 인한 통상 마모는 보통 임차인 부담으로 보기 어렵고, 고의·중대한 훼손은 책임이 생길 수 있습니다. 입주 당시 사진과 특약을 기준으로 합리 범위를 정한 뒤, 정산서를 남기세요.
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본 글은 일반적인 정보 제공을 위한 것으로, 개별 사건에 바로 적용될 수 없습니다. 정확한 정보는 무료전화상담을 통해 확인할 수 있으며 이 정보는 정확하지 않을 수 있습니다.
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