LH 전세임대주택이나 전세자금 관련 대출·보증 절차를 진행하다 보면 집주인에게 '보증금 반환 확약서' 같은 서류에 서명해 달라고 요청해야 하는 순간이 옵니다. 그런데 정작 집주인이 이런저런 이유로 서명을 미루거나 아예 거부해 버리면, 임차인 입장에서는 대출도 보증도 진행이 막힌 채 계약만료일만 다가오는 답답한 상황에 놓이게 됩니다. 법도 전세금반환소송센터에는 이런 사례로 문의하시는 분들이 꾸준히 있습니다.

결론부터 말씀드리면, 확약서라는 문서 한 장이 없다고 해서 임대인의 보증금 반환 의무 자체가 사라지는 것은 아닙니다. 그 의무는 임대차계약서와 법에서 나오는 것이지, 별도의 확약서 서명 여부에서 나오는 것이 아니기 때문입니다. 다만 확약서 거부라는 상황이 발생했다는 것 자체가 임대인의 협조 의지가 약하다는 신호일 수 있으므로, 이 시점부터 반환 절차를 미리 준비해 두는 것이 실무적으로 안전합니다.

• LH 관련 절차에서 필요한 확약서를 집주인이 써주지 않아 대출·보증 진행이 막혀 있다
• 연락할 때마다 집주인이 "나중에 이야기하자"며 확약서 서명을 계속 미룬다
• 확약서가 없으면 만기 때 보증금도 못 받는 것 아닌가 하는 불안감이 든다
• 계약만료가 가까워지는데 임대인과의 소통 자체가 점점 뜸해지고 있다

보증금 반환 확약서란 어떤 서류인가

실무에서 말하는 '보증금 반환 확약서'는 임대인이 임대차 기간이 끝나면 임차인 또는 관련 기관에 보증금을 반환하겠다는 취지를 서면으로 다시 한번 확인해 주는 문서입니다. LH 전세임대 관련 절차나 전세자금대출, 전세보증금 반환보증 심사 과정에서 금융기관이나 보증기관이 임대인의 확인을 요구하며 이런 서류 제출을 안내하는 경우가 있습니다. 임대차계약서만으로도 법적 의무는 이미 발생하지만, 실무 절차상 임대인의 협조 확인 절차를 한 번 더 거치는 것이라고 이해하시면 됩니다.

문제는 이 서류가 임대인의 '협조'를 전제로 하는 임의 서류라는 점입니다. 임대인이 서명을 거부한다고 해서 강제로 서명하게 만들 방법은 사실상 없습니다. 그래서 실무에서는 확약서 확보 자체에 매달리기보다, 확약서가 없어도 반환 절차를 안전하게 밟아 나갈 수 있는 대체 경로를 함께 준비해 두는 방향으로 상담을 진행합니다. 확약서는 절차를 매끄럽게 하는 보조 서류이지, 반환 청구권의 근거가 되는 유일한 문서가 아니라는 점을 분명히 해 두어야 합니다.

따라서 확약서를 요구받은 상황이라면 먼저 이 서류가 정확히 어떤 절차에서 왜 필요한지, 서명이 안 될 경우 대체할 수 있는 소명자료나 증빙은 없는지를 관련 기관에 먼저 확인해 보시길 권합니다. 임대차계약서 사본, 확정일자 부여 내역, 전입세대열람내역 등 이미 확보하고 있는 서류만으로 절차가 진행되는 경우도 적지 않기 때문입니다.

집주인이 확약서 작성을 거부하는 이유

세 가지 유형 모두 실무에서 흔히 마주치는 사례입니다. 첫 번째와 세 번째 유형은 임대인에게 서류의 취지를 다시 한번 정확히 설명하는 것만으로 해결되는 경우가 많습니다. 반면 두 번째, 즉 자금 사정으로 인한 거부는 근본적으로 반환 능력 자체의 문제이기 때문에 확약서 서명 여부와 무관하게 만기 시점에 실제로 반환이 지연될 가능성이 높다는 신호로 받아들이셔야 합니다. 이런 경우일수록 만기 전부터 대응 절차를 준비해 두는 것이 중요합니다.

확약서가 없어도 반환 의무는 사라지지 않는다

임대인의 보증금 반환 의무는 임대차계약이 종료되는 순간 자동으로 발생하는 법정 의무입니다. 근거는 임차인과 임대인이 체결한 임대차계약서, 그리고 주택임대차보호법과 민법입니다. LH 관련 절차에서 요구하는 확약서는 이 의무를 새로 만들어 내는 문서가 아니라, 이미 존재하는 의무를 실무적으로 재확인하는 절차일 뿐입니다. 그러므로 확약서에 서명하지 않았다고 해서 임대인이 "나는 확약서에 서명한 적이 없으니 반환 의무가 없다"라고 주장하는 것은 법적으로 전혀 성립하지 않습니다.

실무 상담을 하다 보면 "확약서가 없으니 소송을 해도 불리한 것 아니냐"고 걱정하시는 분들이 계신데, 전혀 그렇지 않습니다. 전세금반환소송에서 법원이 살펴보는 기준은 임대차계약서, 계약 기간, 입금 내역, 전입신고와 확정일자 같은 대항력 요건입니다. 확약서라는 부수 서류의 존재 여부가 소송의 승패를 좌우하지 않습니다. "새 세입자가 들어오면 그때 주겠다"는 임대인의 사정 역시 임대인 개인의 자금 계획일 뿐, 계약서와 법이 정한 반환 기준을 바꾸는 근거가 되지 못합니다.

다만 확약서 거부가 반복되고 임대인과의 연락 자체가 원활하지 않다면, 이는 만기 시점에 임의로 반환하지 않을 가능성을 미리 보여 주는 경고 신호로 볼 수 있습니다. 이런 신호가 보일 때 임차인이 할 수 있는 가장 현실적인 대응은 법이 정한 절차, 즉 내용증명 통보와 임차권등기명령 신청을 만기 전부터 준비해 두는 것입니다.

확약서를 받은 경우와 못 받은 경우, 대응은 어떻게 달라지나

표에서 보듯 확약서의 유무는 절차의 편의성 문제일 뿐, 반환 의무의 존재 여부와는 무관합니다. 어느 쪽이든 만기 시점에 실제로 보증금이 들어오지 않는다면 대응 절차는 결국 같은 길로 수렴합니다. 그래서 법도 전세금반환소송센터에서는 확약서 확보에 시간을 지나치게 쏟기보다, 만기 이후를 대비한 절차를 함께 준비해 두시라고 안내해 드리고 있습니다.

확약서 거부 이후, 실제 반환 지연으로 이어질 때의 대응 순서

확약서 거부가 실제 만기 지연으로 이어지는 조짐이 보인다면, 감정적으로 대응하기보다 법이 정해 둔 순서를 그대로 따라가는 것이 가장 확실합니다. 절차는 내용증명 통보, 임차권등기명령 신청, 전세금반환소송, 그리고 필요하다면 강제집행까지 이어지는 구조입니다. 각 단계마다 목적이 다르므로 순서를 건너뛰지 않는 것이 중요합니다.

확약서를 둘러싸고 흔히 생기는 오해

상담을 진행하다 보면 확약서와 관련해 반복적으로 나타나는 오해가 몇 가지 있습니다. 가장 흔한 것은 "확약서에 서명하지 않으면 임대인에게 불이익이 간다"는 오해로, 이 때문에 오히려 임대인이 방어적으로 나오는 경우가 많습니다. 확약서는 임대인에게 새로운 의무를 지우는 문서가 아니라 기존 계약 내용을 재확인하는 서류라는 점을 정확히 전달하면 이런 오해에서 비롯된 거부감을 상당 부분 줄일 수 있습니다.

두 번째 오해는 "확약서가 없으면 임차인이 법적으로 불리해진다"는 것입니다. 앞서 설명드린 대로 반환 청구권의 근거는 계약서와 법이며, 확약서는 특정 기관의 내부 절차를 위한 보조 서류에 불과합니다. 확약서 유무가 소송에서 승패를 가르는 요소가 아니라는 점을 임차인 스스로도 명확히 알고 계셔야 불필요한 불안감 없이 절차를 진행하실 수 있습니다.

세 번째 오해는 "확약서를 받아 두면 만기 때 반환이 저절로 보장된다"는 생각입니다. 확약서는 어디까지나 서면상의 확인일 뿐 강제력을 가진 집행권원이 아니므로, 확약서를 받았다고 해서 임대인이 실제로 자금을 마련해 반환한다는 보장은 되지 않습니다. 확약서를 받았든 받지 못했든, 만기 시점에 실제로 입금이 이루어지는지를 끝까지 확인하고 지연되면 곧바로 법적 절차로 넘어갈 준비를 해 두시는 태도가 가장 중요합니다.

임차인이 특히 주의해야 할 지점

가장 흔한 실수는 확약서 문제로 임대인과 감정적으로 부딪히다가 정작 대항력을 지키는 시점을 놓치는 것입니다. 확정일자와 전입신고는 이미 갖추고 계셨더라도, 이사나 전출을 계획하고 계시다면 반드시 임차권등기명령이 등기부에 실제로 기입된 것을 확인한 다음에 움직여야 합니다. 서두르다가 등기 전에 먼저 짐을 빼는 경우 대항력을 잃어 우선변제권 자체가 흔들릴 수 있습니다.

또 하나 주의할 점은 지급명령입니다. 지급명령은 임대인이 이의 없이 그대로 받아들일 것이 확실할 때만 의미가 있는 절차입니다. 임대인이 이의를 제기하면 결국 통상의 소송 절차로 이행되면서 오히려 시간만 더 소요되는 결과가 됩니다. 확약서조차 거부하는 임대인이라면 지급명령에도 이의를 제기할 가능성이 높으므로, 처음부터 전세금반환소송으로 바로 진행하는 편이 더 효율적인 경우가 많습니다.

보증보험, 즉 HUG나 SGI 전세보증금 반환보증에 가입되어 있는 경우라면 임대인을 상대로 한 소송과 별개로 보증기관에 이행을 청구하는 절차도 함께 검토할 수 있습니다. 다만 보증기관별로 요구하는 서류와 절차, 처리 기간이 다르므로 가입 여부와 약관 내용을 먼저 확인해 보시는 것이 순서입니다. 전세사기 관련 특별법이나 형사 절차는 사안에 따라 별도로 검토할 문제이며, 이 글에서 다루는 민사상 회수 절차와는 결이 다르다는 점도 참고하시기 바랍니다.

가압류 신청 여부도 사안에 따라 함께 검토해 볼 만합니다. 다만 가압류는 모든 사안에 필요한 절차가 아니라, 임대 부동산의 매매가액이 보증금보다 낮고 임대인이 다른 재산을 처분할 가능성이 있는 것으로 파악될 때 선제적으로 검토하는 조치입니다. 확약서를 거부하는 임대인이라고 해서 무조건 가압류부터 고려할 필요는 없으며, 등기부등본을 통해 임대인의 재산 상태와 다른 채권자의 존재 여부를 먼저 확인한 뒤 필요성을 판단하시는 것이 합리적입니다.

확약서를 요구받았을 때 미리 챙겨두면 좋은 서류

확약서가 끝내 확보되지 않더라도 절차 자체가 완전히 막히는 것은 아닙니다. 관련 기관에서 확약서를 요구하는 근본적인 이유는 임대인의 반환 의사와 임차인의 대항력 요건을 확인하려는 것이므로, 아래 서류들을 미리 준비해 두면 확약서를 대신할 소명자료로 제출할 수 있는 경우가 많습니다. 서류를 갖춰 두는 것은 확약서 문제와 별개로 이후 내용증명이나 소송으로 넘어갈 때도 그대로 활용되므로 미리 정리해 두시는 편이 여러모로 유리합니다.

특히 등기부등본은 확약서 문제와 무관하게 반드시 확인해 두어야 하는 서류입니다. 계약 당시와 지금 사이에 근저당이 새로 설정되었거나 소유자가 바뀌지는 않았는지 확인해야, 만약 경매나 매매가 진행되더라도 자신의 순위를 정확히 파악할 수 있기 때문입니다. 확정일자와 전입신고가 근저당 설정보다 앞서 있다면 우선변제권에서 유리한 지위를 갖게 되므로, 등기부는 정기적으로 열람해 보시는 것이 좋습니다.

보증금 입금 내역 역시 소홀히 다루기 쉬운 서류입니다. 계좌이체 내역이 오래되어 은행 앱에서 조회가 안 되는 경우 은행 창구에서 거래내역 재발급을 요청할 수 있으니, 계약 초기에 미리 확보해 클라우드나 이메일에 별도로 보관해 두시길 권합니다. 이런 서류들은 확약서를 대신할 뿐 아니라, 향후 내용증명 발송이나 소송 제기 시에도 그대로 증거자료로 쓰이므로 이중으로 활용됩니다.

상담 사례로 보는 확약서 거부 이후의 대응 흐름

실제 상담 사례를 일반화해서 소개해 드리면, 다음과 같은 흐름이 반복해서 나타납니다. 임차인은 LH 관련 절차 진행 중 집주인에게 확약서 서명을 요청했지만, 집주인은 "굳이 서명까지 해야 하느냐"며 시간을 끌었습니다. 몇 주가 지나도 진전이 없자 임차인은 관련 기관에 문의해 확약서를 대신할 소명자료 제출이 가능한지 확인했고, 임대차계약서와 확정일자 내역으로 절차를 이어갈 수 있었습니다.

문제는 그 이후였습니다. 계약만료일이 다가오자 집주인은 "새 세입자를 구하는 대로 주겠다"는 말만 반복했고, 구체적인 반환 계획을 내놓지 않았습니다. 이 시점에서 임차인은 더 이상 기다리지 않고 내용증명을 발송해 반환 기한과 계좌를 명확히 통보했습니다. 동시에 이사 계획이 있었던 만큼 임차권등기명령을 신청했고, 등기부에 실제로 등기가 기입된 것을 확인한 뒤에야 이사를 진행했습니다.

내용증명 이후에도 반환이 이루어지지 않자 전세금반환소송을 제기했고, 소장 접수 후 약 5개월 만에 판결이 확정되었습니다. 판결 후에도 임대인이 임의로 지급하지 않자 부동산에 대한 강제경매를 신청해 배당 절차를 통해 보증금과 지연이자를 회수했습니다. 이 사례에서 확인할 수 있는 핵심은, 확약서 거부라는 사소해 보이는 신호를 가볍게 넘기지 않고 대항력 확인과 서류 준비를 미리 해 두었기 때문에 이후 절차가 지연 없이 순차적으로 진행될 수 있었다는 점입니다.

물론 사안마다 임대인의 자산 상황, 근저당 유무, 다른 채권자의 존재 여부에 따라 실제 회수까지 걸리는 기간과 방법은 달라질 수 있습니다. 그래서 확약서 거부 조짐이 보이는 시점부터 개별 사정에 맞는 절차를 상담받아 보시는 것이 무엇보다 중요합니다.

비슷한 유형의 다른 사례에서는 임차인이 확약서 거부를 지나치게 오래 기다리다가 계약만료일을 넘긴 뒤에야 대응을 시작한 경우도 있었습니다. 이 경우 내용증명 발송부터 소송 제기까지 전체 일정이 그만큼 뒤로 밀리면서, 지연이자는 계속 쌓이는데 실제 회수 시점은 늦어지는 결과로 이어졌습니다. 두 사례를 비교해 보면 확약서 문제 자체보다, 그 신호를 얼마나 빨리 알아차리고 절차를 시작하느냐가 전체 회수 기간을 좌우하는 핵심 변수라는 점을 알 수 있습니다.

임대인과 확약서 문제를 원만히 풀어가는 실전 대화법

확약서 문제로 임대인과 감정이 상하면 이후 반환 협의 자체가 더 어려워지는 경우가 많습니다. 그래서 처음 요청할 때부터 임대인이 오해하지 않도록 서류의 취지를 정확히 설명해 드리는 것이 중요합니다. "이 서류는 새로운 의무를 만드는 것이 아니라, 기존 계약 내용을 절차상 다시 확인하는 서류다"라는 점을 구체적으로 짚어 드리면 불필요한 거부감을 줄일 수 있습니다.

문자나 메신저로 요청할 때는 구두로만 전달하지 말고 요청 날짜와 내용을 기록으로 남겨 두시는 것이 좋습니다. 나중에 협의가 틀어져 내용증명이나 소송으로 넘어가게 되더라도, 언제 어떤 요청을 했고 임대인이 어떻게 답했는지가 정리된 기록은 협상 경위를 보여주는 유용한 자료가 됩니다. 통화로 협의했다면 통화 직후 문자로 통화 내용을 요약해 다시 보내 두는 방법도 실무에서 자주 활용됩니다.

임대인이 자금 사정을 이유로 난색을 표한다면, 그 시점에서 오히려 구체적인 반환 계획을 먼저 물어보시길 권합니다. 언제까지 새 세입자를 구할 계획인지, 그 계획이 무산될 경우의 대안은 있는지를 확인해 두면 만기가 임박했을 때 협상의 여지가 있는지, 아니면 곧바로 법적 절차로 넘어가야 하는지를 미리 판단하는 데 도움이 됩니다. 다만 임대인의 구두 약속만 믿고 대항력 확보 조치를 미루는 것은 위험하므로, 협상은 협상대로 진행하되 서류 준비와 기한 관리는 별개로 병행하셔야 합니다.

특약사항과 전세권 설정 여부도 함께 점검하라

확약서 문제를 다루다 보면 놓치기 쉬운 부분이 계약서상의 특약사항입니다. 일부 계약서에는 "임대인은 만기 시 신속히 보증금을 반환한다"는 취지의 특약이 이미 포함되어 있는 경우가 있는데, 이런 특약이 있다면 확약서가 없더라도 계약서 자체만으로 반환 시기와 절차에 대한 근거가 한층 명확해집니다. 계약서를 다시 꺼내어 특약란을 꼼꼼히 확인해 보시길 권합니다.

또한 임대차 계약을 체결하면서 전세권 설정등기를 함께 해 두었는지도 점검할 필요가 있습니다. 전세권 설정은 확정일자·전입신고를 통한 임차권(대항력)과는 별개의 물권으로, 등기부에 직접 기재되며 집주인의 동의가 있어야 설정할 수 있습니다. 전세권이 설정되어 있다면 확약서 없이도 등기부상 권리를 근거로 한층 강한 지위에서 반환을 요구할 수 있는 경우가 있으므로, 등기부등본을 열람해 전세권 설정 여부를 확인해 두시기 바랍니다.

반대로 전세권 설정 없이 전입신고와 확정일자만 갖춘 임차권 상태라면, 임차권등기명령이 대항력을 유지하는 핵심 수단이 됩니다. 확약서 유무와 관계없이 이사·전출 계획이 있다면 임차권등기명령 신청과 등기부 기입 확인을 가장 우선순위에 두셔야 하는 이유가 여기에 있습니다. 두 제도의 차이를 정확히 이해하고 있으면 확약서라는 부수적인 서류 문제에 휘둘리지 않고 본질적인 권리 보전에 집중할 수 있습니다.

자주 묻는 질문

법도 전세금반환소송센터는 『전세금반환소송 매뉴얼』을 저술한 엄정숙 변호사(부동산·민사 전문, 공인중개사)가 이끄는 팀으로, 임차권등기명령부터 전세금반환소송, 강제집행까지 절차 전반을 실무적으로 안내해 드립니다. 확약서 문제로 막막하실 때는 혼자 판단하지 마시고 02-591-5662로 편하게 무료 전화상담 받아 보시기 바랍니다. 상담 시 상단 메뉴의 승소자료도 함께 참고하실 수 있습니다.