전세 보증금 돌려받기 전 이사
대항력 지키는 안전한 방법
임차권등기명령부터 전세금반환소송까지
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계약 만료일은 다가오는데 전세 보증금을 돌려받지 못해 걱정되시나요? 새 집으로 이사는 가야 하는데, 대항력을 잃으면 보증금을 영영 못 받을까 봐 불안하실 겁니다. 지금 이 글을 읽고 계신 분이라면 그 마음 충분히 이해합니다. 하지만 걱정하지 마세요. 올바른 절차만 밟으면 전세 보증금 돌려받기 전 이사해도 권리를 안전하게 지킬 수 있습니다.
전세 보증금 돌려받기 전 이사하면 안 되는 이유
- 대항력의 요건: 주택임대차보호법상 대항력은 '주택 인도(점유) + 전입신고'가 유지되어야 합니다
- 전출 시 문제점: 전세 보증금을 받지 못한 상태에서 이사하면 전입신고가 말소되어 대항력이 사라집니다
- 우선변제권 상실: 대항력과 함께 확정일자로 확보한 우선변제권도 함께 잃게 됩니다
- 경매 시 불이익: 임대인 부동산이 경매로 넘어갈 경우 보증금을 배당받기 어려워집니다
전세 보증금 돌려받기 전 이사하면 그동안 지켜온 대항력과 우선변제권을 한순간에 잃게 됩니다. 특히 요즘처럼 전세사기나 깡통전세 문제가 심각한 상황에서는 이 권리들이 보증금을 지키는 마지막 보루가 됩니다. 그렇다면 이사를 해야 하는데 보증금을 못 받았을 때는 어떻게 해야 할까요?
임차권등기명령 - 이사해도 권리를 지키는 방법
01
임차권등기명령이란?
임대차 계약 종료 후 보증금을 돌려받지 못한 경우, 법원에 신청하여 등기부등본에 임차인의 권리를 기재하는 제도입니다.
02
핵심 효과
임차권등기가 완료되면 이사를 하더라도 기존의 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다.
03
신청 요건
임대차 계약이 종료되었고, 보증금 전부 또는 일부를 돌려받지 못한 경우에 신청할 수 있습니다.
04
지연이자 청구
임차권등기 완료 시점부터 보증금 반환까지 민법상 연 5%, 소송 접수 이후에는 연 12%의 지연이자를 청구할 수 있습니다.
중요 주의사항
임차권등기명령 신청 후 바로 이사하면 안 됩니다. 반드시 등기부등본에서 임차권등기가 기재된 것을 확인한 후에 이사해야 합니다. 결정이 나왔다고 해서 바로 이사하면 대항력을 잃을 수 있습니다. 전자소송 시스템으로 빨라졌지만, 등기 완료까지 며칠이 소요될 수 있으니 반드시 등기부등본을 직접 확인하세요.
전세 보증금 돌려받기 전 이사 - 안전한 절차
1
계약 종료 통지 및 내용증명 발송
임대차 계약 만료 전 해지 의사를 통지하고, 보증금 반환을 요청하는 내용증명을 발송합니다. 내용증명은 향후 소송에서 중요한 증거가 되며, 반환 기일과 계좌를 명확히 특정해야 합니다.
2
임차권등기명령 신청
계약 종료 후 보증금을 돌려받지 못했다면 임차주택 소재지 관할 법원에 임차권등기명령을 신청합니다. 임대차계약서, 주민등록등본, 등기사항증명서 등의 서류가 필요합니다.
3
등기 완료 확인
법원 결정 후 등기부등본에서 임차권등기가 기재되었는지 반드시 직접 확인합니다. 등기 완료가 확인되기 전에는 절대 이사하거나 전출신고를 하면 안 됩니다.
4
이사 및 전출신고
임차권등기 완료 확인 후 열쇠 인도, 공과금 정산을 마치고 이사합니다. 이제 새 집으로 전입신고를 해도 기존 전세 보증금에 대한 권리가 유지됩니다.
5
전세금반환소송 진행
임대인이 계속 보증금을 돌려주지 않으면 전세금반환소송을 제기합니다. 일반적으로 소장 접수 후 판결까지 4~6개월 정도 소요됩니다.
6
강제집행 및 채권추심
승소 판결 후에도 임대인이 보증금을 주지 않으면 부동산 경매, 예금 압류, 동산 압류 등 강제집행을 통해 전세 보증금을 회수합니다.
변호사 비용 0원으로 해결하는 방법
"전세 보증금 돌려받기 전 이사"를 검색하시는 분들 중 상당수는 변호사 비용 때문에 소송을 망설이고 계실 겁니다. 전세금도 못 받아서 힘든데 변호사 착수금까지 수백만 원을 내야 한다니, 정말 막막하시죠.
하지만 이제 그런 걱정은 하지 않으셔도 됩니다. 법도 전세금반환소송센터에서는 '임대차계약대로! 법대로!' 캠페인의 일환으로 착수금 0원 정책을 운영하고 있습니다.
의뢰인 부담: 법원에 납부하는 실비용(인지대, 송달료 등)만 선납
변호사 비용: 재판 종료 후 후불로 150만원
비용 회수: 승소 시 소송비용액확정신청을 통해 임대인에게 청구하여 의뢰인이 낸 실비용과 변호사 비용을 돌려받을 수 있습니다
왜 가능할까?: 95% 이상의 높은 승소율과 450건 이상의 처리 경험, 그리고 더 많은 피해자에게 도움을 드리고자 하는 사회적 사명감으로 운영됩니다
| 서비스 항목 |
법도 0원제 |
| 내용증명 발송 |
착수금 0원 |
| 임차권등기명령 |
착수금 0원 |
| 전세금반환소송 |
착수금 0원 |
| 부동산 경매 |
착수금 0원 |
| 채권압류 및 추심 |
착수금 0원 |
| 동산압류 |
착수금 0원 |
임대인의 흔한 핑계, 법적으로는 무의미합니다
"새 세입자 들어오면 드릴게요", "지금 당장 돈이 없어요", "경기가 안 좋아서요"... 임대인들이 자주 하는 말이지만, 이 모든 것은 임대차계약서에 없는 내용이며 법적 근거가 전혀 없습니다.
"새 세입자 구해야 줄 수 있어요"
임대차계약서에 명시된 반환 기일이 기준입니다. 새 세입자 유무는 임대인의 사정일 뿐, 법적 근거가 없습니다.
"지금 돈이 없어서 못 줘요"
임대인의 재정 상황은 계약 위반의 면책 사유가 되지 않습니다. 정해진 날짜에 돈을 주지 않으면 계약 위반입니다.
"관행은 이제 그만! 임대차계약서대로, 법대로!" - 오랫동안 잘못된 관행이 이어져 왔지만, 계약서에 명시된 날짜에 전세금을 돌려받는 것은 임차인의 당연한 권리입니다. 계약을 어긴 것은 임대인이지, 권리를 주장하는 임차인이 아닙니다.
자주 묻는 질문
Q
전세보증금반환보증보험에 가입되어 있으면 어떻게 하나요?
전세보증금반환보증보험에 가입되어 있다면 HUG나 SGI 같은 보증기관을 통해 먼저 보증금을 받을 수 있는지 확인해 보시면 좋습니다. 보증보험이 있다면 소송 없이도 보증금을 회수할 수 있는 경우가 많습니다.
Q
전세금반환소송에서 지연이자는 얼마나 받을 수 있나요?
계약기간이 만료되었음에도 전세금을 반환하지 않으면, 소송 전에는 민법상 연 5%, 소송 접수 이후에는 소송촉진특례법상 연 12%의 지연이자를 청구할 수 있습니다. 이자 청구를 위해서는 임차권등기명령 후 이사를 하셔야 합니다.
Q
전세금반환소송은 얼마나 걸리나요?
일반적으로 소장 접수 후 판결까지 4~6개월 정도 소요됩니다. 사건의 복잡성이나 임대인의 대응에 따라 기간은 달라질 수 있습니다.
Q
지방에 살아도 상담받을 수 있나요?
네, 전국 어디서든 전화 한 통으로 상담 및 사건 선임이 가능합니다. 지방 사건도 거리에 상관없이 처리해 드립니다.
Q
0원제라면서 왜 실비용은 내야 하나요?
0원제는 변호사 착수금이 0원이라는 뜻입니다. 법원에 납부하는 인지대, 송달료 등 실비용은 의뢰인이 선납하셔야 합니다. 하지만 이 비용도 승소 시 소송비용액확정신청을 통해 임대인에게 청구하여 돌려받을 수 있습니다. 재판 종료 후 후불로 150만원의 변호사 비용을 납부하시고, 이 역시 임대인에게 청구 가능합니다.
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엄정숙 대표변호사
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무료 승소자료는 사이트 상단메뉴에서 요청하실 수 있습니다
면책공지
본 내용은 전세 보증금 돌려받기 전 이사, 임차권등기명령, 전세금반환소송 등에 관한 일반적인 정보 제공을 목적으로 작성되었습니다. 개별 사안에 따라 법률적 판단이 달라질 수 있으며, 본 글의 내용이 모든 상황에 정확하게 적용되지 않을 수 있습니다. 구체적인 상황에 대한 정확한 안내는 무료전화상담(02-591-5662)을 통해 받으실 수 있습니다.
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