거주 중 보증금 돌려받기: 계약만료 전후 안전하게 받는 순서 (임차권등기명령·내용증명·소송)
법도
본문
거주 중 보증금 돌려받기, 안전하게 받는 순서
계약만료 통지부터 임차권등기명령·전세금 반환소송·집행까지. 지금 상황에서 무엇부터 해야 하는지 정리했습니다.
원하는 결과
이사 일정과 생활을 지키면서도 보증금 돌려받기(거주 중)를 현실적으로 진행하는 것입니다. 계약만료 통지와 내용증명으로 의사를 명확히 하고, 필요하면 임차권등기명령과 전세금 반환소송을 통해 보증금을 회수합니다. 이 과정에서 확정일자·전입 등 대항력과 우선변제권 요건을 점검하고, 늦어진 기간에는 지연손해금 청구도 준비합니다.
놓치기 쉬운 위험
거주 중에도 소송 제기는 가능하지만, 일반적으로 임대인의 보증금 반환의무는 임차인의 인도(퇴거)와 동시에 이행되는 관계로 판단되는 경우가 많습니다. 그래서 단순히 머무른 채 전액 지급만 요구하면 분쟁이 길어질 수 있습니다. 반대로 임차권등기명령을 해두면 이사로 대항요건을 잃더라도 이미 취득한 대항력·우선변제권을 유지하면서 안전하게 이동할 수 있습니다. 만료 전에는 갱신거절·해지 통지 시점을 놓치지 말고, 지급을 미루는 임대인에겐 내용증명으로 기한과 계좌를 특정해 두는 것이 좋습니다.
핵심 포인트 정리
① 동시 이행 취지
임대차에서는 보증금 반환과 목적물 인도가 서로 맞물립니다. 그래서 판결문에도 “지급과 동시에 인도” 조건이 붙는 경우가 많습니다. 실무에서는 이사계획을 제시하거나, 지급과 인도를 동시에 하도록 요구하는 방식을 준비합니다.
② 임차권등기명령 효과
계약이 끝났는데 보증금을 못 받은 상태라면 임차권등기명령으로 권리를 보전한 채 이사할 수 있습니다. 이미 취득한 대항력·우선변제권은 유지되고, 이후 절차(반환청구·경매 배당)에서도 유리합니다.
③ 준비 서류
임대차계약서, 전입세대 열람·주민등록, 확정일자, 보증금·차임 입출금 내역, 관리비 정산, 임대인에게 보낸 내용증명 사본 등을 정리해 두면 절차가 빨라집니다.
④ 비용·기간 이슈
상황별로 다르지만, 내용증명 → 임차권등기명령 → 소송 → 집행 단계로 이어질 수 있습니다. 지급이 지체되면 지연손해금 문제가 발생할 수 있어 초기에 증거와 일정관리를 해두는 것이 유리합니다.
지금 바로 적용할 순서
- 계약만료 3개월 전: 갱신거절 또는 해지 의사를 서면으로 통지하고(문구·날짜·계좌 특정), 관리비·미납차임을 점검합니다.
- 만료 후 미지급 시: 내용증명으로 지급기한을 확정하고, 이사 일정과 동시이행 방식을 제안합니다.
- 이사 필요하면: 권리보전을 위해 임차권등기명령을 신청해 둔 뒤 이동합니다.
- 지급 거부 지속: 전세금 반환소송 제기(필요 시 가압류) 후, 승소 시 경매·채권집행으로 회수합니다.
필수 체크 5가지
계약만료일
만료일·해지통보일을 캘린더에 표시하고 증빙을 보관하세요.
전입·확정일자
대항력·우선변제권 요건을 점검하고, 누락 시 즉시 보완합니다.
미납차임
정산자료를 미리 준비하면 분쟁 포인트를 줄일 수 있습니다.
이사 계획
필요 시 임차권등기명령 → 이사 → 소송 순서로 안전하게 이동.
증거 묶음
계약서·입출금내역·내용증명·문자/메신저 캡처를 한 곳에 정리.
보완 수단
전세보증보험(HUG) 또는 가압류·집행 방안 병행을 검토합니다.
자주 받는 질문
- Q. 거주 중에도 전세금 반환소송을 할 수 있나요?
- A. 가능합니다. 다만 판결에는 지급과 동시에 인도라는 조건이 붙는 경우가 많아, 일정·이사계획을 함께 제시하는 전략이 실무적입니다.
- Q. 임차권등기명령은 언제 고려하나요?
- A. 계약이 끝났는데 보증금을 받지 못해 이사해야 할 때, 기존의 대항력·우선변제권을 유지하려는 목적에서 활용합니다.
- Q. 지연손해금은 언제부터 발생하나요?
- A. 만료 또는 해지로 반환의무가 생겼는데도 지급이 지체되면 문제 됩니다. 지급기한을 특정한 서면 통지가 도움이 됩니다.
왜 법도 전세금반환소송센터인가
어느 곳에 맡겨도 실제 사건은 전담 변호사 1인이 진행합니다. 저희는 부동산·민사 분야 경험이 축적된 팀과 체계를 갖추고 있어, 전세금 반환소송 200건+, 명도 관련 450건+의 실무 역량을 바탕으로 빠르게 실행합니다. 대표 변호사는 부동산 전문·민사 전문 자격과 공인중개사 자격을 보유하고 다수 언론 출연 및 강의 경험이 있습니다.
안내 및 면책
정확한 적용은 개별 사정에 따라 달라질 수 있습니다. 정확한 정보는 무료전화상담을 통해 확인할 수 있으며 이 정보는 정확하지 않을 수 있습니다.
#연관 키워드
#보증금돌려받기 #거주중 #전세금반환소송 #임차권등기명령 #내용증명 #확정일자 #대항력 #우선변제권 #지연손해금 #명도소송 #전세보증보험 #HUG #가압류 #경매집행 #계약만료 #공탁
댓글목록0