이런 상황이라면 이 글이 답이 됩니다.

• 집주인이 재계약 시점에 전세금을 큰 폭으로 올려달라고 통보했다.
• 계약 기간이 아직 남았는데 세금·공과금이 올랐다며 증액을 요구받았다.
• 계약갱신요구권을 쓰려는데 증액 한도가 얼마인지 헷갈린다.
• 증액에 합의는 했는데 그다음 무엇을 해야 안전한지 모르겠다.

특히 전세금은 액수 자체가 크다 보니 5%라는 비율도 실제 금액으로 환산하면 수백만 원에서 수천만 원 단위가 되는 경우가 많습니다. 그만큼 한도를 정확히 계산하고, 협상 근거를 분명히 확인해 두는 일이 실질적으로 큰 차이를 만듭니다.

전세금 증액, 법이 정한 한도는 어디까지인가요

주택임대차보호법 제7조(차임 등의 증감청구권)는 당사자가 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제 사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다고 정하고 있습니다. 임대인 입장에서는 세금이 오르거나 주변 시세가 뛰었다는 사정을 들어 전세금 증액을 요구할 근거가 되는 조문입니다.

다만 이 권리는 무제한이 아닙니다. 같은 조 제1항 후단은 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다고 못 박고 있습니다. 즉 한 번 증액에 합의했다면 최소 1년이 지나야 다시 증액을 요구할 수 있다는 뜻입니다. 계약한 지 얼마 되지 않아 또 올려달라는 요구를 받았다면, 이 1년 제한에 걸리는 것은 아닌지부터 따져볼 필요가 있습니다.

제2항은 금액의 상한을 정하고 있습니다. 제1항에 따른 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액, 즉 5퍼센트를 초과하지 못합니다. 전세금이 3억 원이라면 한 번에 올릴 수 있는 금액은 최대 1,500만 원이라는 계산이 나옵니다. 다만 특별시·광역시·특별자치시·도 및 특별자치도는 관할 구역의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 조례로 증액청구의 상한을 달리 정할 수 있다는 단서도 함께 두고 있으므로, 거주 지역의 조례가 별도로 있는지도 함께 확인하시는 것이 정확합니다.

여기서 전세금 증액을 둘러싼 상담에서 가장 자주 나오는 오해가 하나 있습니다. "5%, 1년이라는 기준이 언제나 적용된다"는 오해입니다. 실제로는 이 기준이 적용되는 국면과 적용되지 않는다고 보는 국면이 나뉘어 있고, 이 구분을 모른 채 협상에 들어가면 불리한 조건에 서명하거나 정당한 요구를 거부해 갈등을 키우는 결과로 이어지기 쉽습니다.

예를 들어 전세금 3억 원에 거주하던 임차인이 계약 기간 중간에 집주인으로부터 "재산세가 올랐으니 2천만 원을 올려달라"는 요구를 받았다고 가정해 보겠습니다. 2천만 원은 3억 원의 약 6.7퍼센트에 해당하므로 5% 상한을 넘어섭니다. 이 경우 임차인은 초과분인 약 500만 원 상당에 대해서는 응할 의무가 없고, 5% 상한인 1,500만 원까지만 증액에 동의하면 충분합니다. 반대로 집주인이 상한 안에서 요구했다면, 그 금액 자체를 거부할 근거는 없다는 점도 함께 알아두셔야 합니다.

또한 증액 요구의 사유가 되는 "경제 사정의 변동"이 무엇을 의미하는지도 궁금해하시는 분이 많습니다. 조문은 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제 사정의 변동을 폭넓게 들고 있어, 재산세·종합부동산세 인상, 주변 시세 상승, 금리 변동 등 다양한 사정이 근거로 제시될 수 있습니다. 다만 그 사유가 무엇이든 금액과 시기에 대한 상한은 앞서 본 5%, 1년 제한을 벗어날 수 없다는 점은 동일합니다.

계약 중 증액과 새로 맺는 재계약, 왜 기준이 다른가요

제7조의 5% 상한과 1년 제한은 계약이 그대로 존속하는 중에 당사자 일방이 증액을 청구하는 경우, 그리고 뒤에서 설명할 계약갱신요구권을 행사해 갱신되는 경우에 적용되는 규정입니다. 반면 임대차 기간이 만료된 뒤 임차인이 계약갱신요구권을 쓰지 않고, 임대인과 임차인이 각자의 의사로 다시 협의해 새로운 조건의 전세 계약을 맺는 경우에는 이 상한과 기간 제한이 그대로 적용된다고 보기 어렵습니다. 이때는 원칙적으로 시장 조건에 따라 자유롭게 금액을 협의하는 새로운 계약 체결에 가깝기 때문입니다.

이 차이를 표로 정리하면 아래와 같습니다. 실제 상담에서는 "재계약이니까 5% 안에서만 올려야 하는 것 아니냐"거나 반대로 "재계약이라고 하니 얼마든 올려도 되는 것 아니냐"는 두 극단의 질문이 모두 나오는데, 상황을 정확히 구분해야 답이 나옵니다.

구분	계약 존속 중 증액 · 갱신요구권 갱신	기간 만료 후 새로 합의한 재계약
적용 조문	주택임대차보호법 제7조, 제6조의3	원칙적으로 당사자 간 자유로운 합의
금액 상한	기존 보증금의 5% 이내	법정 상한이 그대로 적용된다고 보기 어려움
기간 제한	직전 증액 후 1년 이내 재청구 불가	별도의 법정 기간 제한 없음
임차인의 대응	초과분 지급 거부 가능	협의가 되지 않으면 계약을 맺지 않을 자유

결국 핵심은 "지금 내가 처한 상황이 계약이 계속 이어지는 중인지, 아니면 기간이 끝나고 새로 계약을 맺는 자리인지"를 먼저 구분하는 것입니다. 전자라면 5% 상한과 1년 제한이라는 방패가 있지만, 후자라면 그 방패가 그대로 적용되지 않으므로 금액 협상 자체를 새로운 계약 조건 협의로 접근해야 합니다. 다만 이 경계가 애매한 사례, 예를 들어 갱신요구권을 행사했는지 여부가 다투어지는 경우도 실무에서 드물지 않으므로, 애매하다면 계약서와 통지 경위를 가지고 상담을 받아보시는 것이 안전합니다.

실제로 상담 현장에서는 "계약이 끝나갈 때쯤 임대인이 먼저 연락해 새 조건을 제시했는데, 이게 갱신인지 재계약인지 애매하다"는 문의가 적지 않습니다. 임차인이 별도로 갱신요구권을 행사한다는 의사를 밝히지 않은 채 임대인이 제시한 새 조건에 그대로 서명했다면, 이는 갱신요구권 행사에 따른 갱신이 아니라 당사자 간 새로운 합의로 볼 여지가 커집니다. 반대로 임차인이 갱신을 요구한다는 의사를 문자나 내용증명으로 분명히 표시해 두었다면, 그 뒤에 임대인이 제시하는 조건은 제7조가 정한 5% 상한의 적용을 받게 됩니다. 따라서 갱신을 원하신다면 그 의사를 구두로만 전달하지 말고 반드시 문자나 내용증명 등 형태로 남겨두시는 것이 나중에 분쟁이 생겼을 때 결정적인 근거가 됩니다.

시세가 급등한 지역에서는 임대인이 재계약이라는 이름을 붙여 사실상 갱신요구권 행사를 무력화하려는 사례도 있습니다. 이런 경우 임차인이 이미 갱신요구권 행사 요건을 갖추고 이를 행사한 상태였다면, 단지 서류상 재계약이라는 표현을 썼다는 이유만으로 5% 상한 규정의 적용을 피할 수 있는 것은 아닙니다. 실질이 갱신인지, 실질이 새로운 계약인지가 중요하지 서류의 제목만으로 판단하지 않는다는 점을 기억해 두시기 바랍니다.

계약갱신요구권을 쓸 때 증액 한도는 어떻게 되나요

주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등)에 따르면 임차인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있습니다. 이 권리는 1회에 한하여 행사할 수 있고, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다. 그리고 갱신되는 임대차의 차임과 보증금은 제7조에 따른 범위, 즉 앞서 설명한 5% 상한 안에서 증감할 수 있다고 정하고 있습니다.

다시 말해 임차인이 계약갱신요구권을 정상적으로 행사했다면, 그 갱신 과정에서 임대인이 요구할 수 있는 증액 역시 5%를 넘을 수 없습니다. 임대인이 "갱신해 줄 테니 대신 훨씬 더 올려달라"고 요구한다면 그 초과분에는 응할 법적 의무가 없다는 뜻입니다.

다만 임대인에게도 갱신을 거절할 수 있는 사유가 법에 정해져 있습니다. 대표적으로 임대인 또는 그 직계존속·직계비속이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우가 있고, 그 밖에도 법이 정한 몇 가지 거절 사유가 있습니다. 임대인이 이런 사유 없이 단지 더 많은 증액을 받기 위한 목적으로 갱신을 거절하는 것처럼 보인다면, 그 경위를 문자나 내용증명 등 기록으로 남겨두시는 것이 이후 다툼이 생겼을 때 큰 도움이 됩니다.

갱신요구권을 행사하는 시점 자체도 중요합니다. 법이 정한 행사 기간, 즉 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지라는 창을 놓치면 갱신요구권을 쓸 수 없게 되어 임대인과의 협상력이 크게 떨어질 수 있습니다. 임대차 계약서에 기재된 종료일을 기준으로 미리 달력에 표시해 두고, 그 기간 안에 서면으로 갱신 의사를 통지하는 방식을 권해드립니다. 구두로만 이야기하고 넘어가면 나중에 "그런 요구를 받은 적이 없다"는 다툼이 생길 수 있기 때문입니다.

갱신요구권 행사와 증액 협상이 동시에 진행되는 경우, 임대인이 "증액에 동의하지 않으면 갱신도 거절하겠다"는 태도를 보이는 사례도 있습니다. 그러나 법이 정한 거절 사유에 해당하지 않는 한, 단순히 증액 폭에 대한 이견만으로 갱신 자체를 거절할 수 있는 것은 아닙니다. 이런 상황에서는 증액 폭에 대해서는 5% 상한 안에서 협의하되, 갱신 자체는 별개로 진행되어야 한다는 점을 분명히 말씀하시는 것이 원칙에 맞습니다.

증액에 합의했다면, 확정일자부터 다시 받으세요

전세금 증액 협상에서 금액 못지않게 중요한 것이 바로 그 다음 절차입니다. 실무에서 의외로 놓치기 쉬운 부분이, 증액분에 대해 확정일자를 새로 받지 않으면 그 부분의 우선변제권 순위가 처음 계약할 때 받은 확정일자를 그대로 따라가지 않는다는 점입니다.

쉽게 말해 보증금 전체가 아니라 늘어난 금액, 즉 증액분에 대해서는 별도의 순위가 새로 매겨진다고 보아야 합니다. 그 사이 해당 부동산에 다른 권리, 예를 들어 근저당권이 새로 설정되었다면 증액분은 그 뒤 순위로 밀릴 수 있습니다. 나중에 경매 등 절차가 진행될 때 증액분만큼은 배당에서 후순위로 밀려 손해를 보는 사례가 실제로 발생합니다.

이런 위험을 줄이는 가장 확실한 방법은 기존 계약서와 별도로 증액 합의서를 작성하고, 그 합의서에 대해 확정일자를 새로 받아두는 것입니다. 임대차계약서 자체를 다시 쓰지 않고 증액 사실만 담은 별도 서면을 작성하는 방식도 실무에서 흔히 쓰입니다. 어떤 형식을 택하든 핵심은 "증액 금액과 시점을 서면으로 남기고, 그 서면에 확정일자를 받아둔다"는 원칙입니다.

확정일자를 다시 받는 것과 함께, 전입신고가 그대로 유지되고 있는지도 점검해 두시면 좋습니다. 전입신고와 확정일자, 그리고 실제 점유라는 대항력·우선변제권의 기본 요건은 증액 여부와 무관하게 계속 갖추고 있어야 하는 요건이므로, 증액 협상 과정에서 잠시 다른 곳에 전출되는 일이 없도록 유의하시기 바랍니다. 특히 갱신 과정에서 계약서를 새로 작성하며 착오로 주소 표기가 달라지는 경우도 있으니, 등기부상 주소와 계약서 주소가 일치하는지도 함께 확인하시는 것이 좋습니다.

증액분의 우선변제권 순위는 결국 "그 사이 다른 권리자가 등장했는가"에 따라 실익이 갈립니다. 근저당이 전혀 없는 개인 소유 주택이라면 순위가 밀리더라도 당장 큰 문제가 없을 수 있지만, 이미 대출이 있는 주택이라면 이야기가 달라집니다. 등기부등본을 다시 한번 확인해 증액 시점의 권리관계를 파악해 두시고, 필요하다면 증액에 합의하기 전에 등기부부터 열람해 보시는 것도 안전한 방법입니다.

간혹 "기존 계약서에 확정일자가 있으니 증액분도 자동으로 같은 날짜로 보호되는 것 아니냐"고 오해하시는 분들이 있는데, 실무와 판단 기준은 그렇지 않습니다. 확정일자는 그 서면이 작성되어 제출된 시점을 기준으로 효력이 발생하는 것이 원칙이므로, 증액 합의서를 새로 작성했다면 그 서면에 대해 별도로 확정일자를 받아야 그 시점 기준의 순위가 발생합니다. 이 원리를 이해하고 있어야 "왜 굳이 또 확정일자를 받아야 하느냐"는 의문이 자연스럽게 풀립니다.

전세보증금 반환보증에 가입했다면 변경신청도 함께 챙기세요

전세보증금 반환보증에 가입해 두신 분들이라면 한 가지를 더 확인해야 합니다. 보증에 가입할 당시의 보증금 액수를 기준으로 보호 범위가 정해져 있기 때문에, 이후 전세금이 증액되었는데도 별도의 변경신청을 하지 않으면 늘어난 금액까지는 보호받지 못할 가능성이 있습니다. 이는 확정일자와는 완전히 별개의 행정 절차이므로, 두 가지를 혼동해 한쪽만 처리해 놓고 안심하는 일이 없도록 각별히 유의하시기 바랍니다.

증액 합의가 끝나고 확정일자를 다시 받는 절차를 마쳤다면, 곧바로 가입해 둔 보증 상품의 취급기관에 변경신청 절차를 문의해 진행하시는 것이 안전합니다. 계약이 갱신되거나 증액될 때마다 보증 내용도 함께 업데이트해야 한다는 점을, 금액 협상에 신경 쓰다 보면 놓치기 쉬운 부분으로 꼭 기억해 두시기 바랍니다.

변경신청을 미루다가 정작 보증 사고가 발생했을 때 늘어난 금액만큼 보호받지 못한다면, 애써 증액분에 확정일자를 받아둔 노력도 절반의 효과에 그칠 수 있습니다. 보증 상품마다 변경신청에 필요한 서류나 처리 기간이 다를 수 있으므로, 증액 합의서 사본과 새로 받은 확정일자 서류를 챙겨 취급기관 창구나 상담 채널에 먼저 문의해 절차를 확인하시는 것을 권해드립니다. 계약 갱신, 증액, 보증 변경신청이라는 세 가지 절차를 하나의 체크리스트로 관리하시면 놓치는 일을 줄일 수 있습니다.

임대인의 요구가 법정 범위를 넘어선다면 어떻게 대응해야 하나요

임대인이 5% 상한을 넘는 금액을 요구하거나, 직전 증액 후 1년이 지나지 않았는데 다시 증액을 요구하는 경우라면 그 초과분에 응할 법적 의무는 없습니다. 다만 실제 상황에서는 임대인이 이런 기준을 모르고 요구하는 경우도 많고, 알면서도 밀어붙이는 경우도 있어 대응 방식이 달라집니다.

법정 범위를 넘는 요구에는 응할 의무가 없다는 원칙은 분명하지만, 그렇다고 일방적으로 무시하고 넘어갈 수 있는 문제는 아닙니다. 결국 다툼이 생기면 협의나 법적 절차로 이어질 수밖에 없으므로, 임대인과 주고받은 통지와 대화 내용을 문자, 카카오톡, 내용증명 등 형태로 최대한 기록으로 남겨두시기를 권해드립니다. 나중에 근거를 다시 찾아야 하는 상황이 오면 이 기록이 결정적인 역할을 하는 경우가 많습니다.

실제 대응 순서를 안내해 드리면, 우선 임대인의 요구 내용과 금액, 날짜를 정리한 뒤 계약서상 직전 증액 시점과 현재 보증금을 대조해 5% 상한과 1년 제한에 저촉되는지를 계산해 봅니다. 저촉된다면 그 계산 근거를 담아 정중하게 서면으로 답변하고, 법정 상한 안에서는 협의할 의사가 있다는 점을 함께 전달하는 방식이 감정적 대립을 줄이는 데 도움이 됩니다. 임대인이 그래도 초과분을 고수한다면, 계약서·통지 내역·계산 근거를 가지고 조기에 상담을 받아 다음 절차를 정하시는 것을 권해드립니다.

간혹 임대인이 증액에 응하지 않으면 관리비나 각종 편의를 제한하겠다는 식으로 압박하는 사례도 상담을 통해 접하게 됩니다. 이런 방식의 압박은 증액 요구의 정당성과는 별개의 문제이며, 임차인의 정당한 사용·수익을 방해하는 행위로 평가될 여지가 있습니다. 압박이 지속된다면 그 경위 역시 기록해 두시고, 필요할 때 함께 상담받으시는 것이 좋습니다.

상가건물을 임차하고 계신 경우라면 주택임대차보호법이 아니라 상가건물임대차보호법 제11조가 별도로 증액청구권을 규율하고 있습니다. 주택과 기준이 다르게 설계되어 있으므로, 상가라면 주택 기준을 그대로 대입하지 마시고 별도로 확인이 필요합니다.

전세금 증액 협상, 이렇게 준비하면 도움이 됩니다

증액 요구를 받았을 때 가장 먼저 해야 할 일은 감정적으로 대응하기 전에 계약서와 등기부등본, 그동안의 증액 이력을 한자리에 모아 놓고 사실관계를 정리하는 것입니다. 언제 계약을 시작했는지, 직전 증액이 있었다면 그 시점과 금액이 언제인지, 지금 시점이 갱신요구권 행사 가능 기간에 해당하는지를 먼저 확인해야 5% 상한과 1년 제한을 정확히 계산할 수 있습니다.

그다음으로는 임대인이 제시한 인상 사유가 무엇인지 구체적으로 요청해 확인해 보시기를 권해드립니다. 단순히 "시세가 올랐다"는 말뿐인지, 실제 재산세 고지서나 공과금 인상 근거가 있는지에 따라 협상의 방향이 달라질 수 있습니다. 근거 자료를 요청하는 것은 임차인의 정당한 권리이며, 이 과정에서 임대인과의 대화가 감정싸움으로 번지지 않도록 서면 위주로 소통하시는 것이 이후 분쟁을 줄이는 데 도움이 됩니다.

마지막으로, 협상이 원만히 끝나든 그렇지 않든 결과를 반드시 서면으로 남겨두어야 합니다. 증액에 합의했다면 합의서와 확정일자를, 합의가 결렬되어 기존 조건대로 유지하기로 했다면 그 내용을 확인하는 문자나 메일이라도 남겨두시는 것이 나중에 "말이 달랐다"는 다툼을 막는 가장 확실한 방법입니다.

협상 과정에서 임대인과 임차인 모두 감정이 앞서기 쉬운 것이 전세금 증액 논의입니다. 임차인 입장에서는 몇 년째 별다른 문제 없이 지내온 집인데 갑자기 큰 금액을 요구받으니 부담스럽고, 임대인 입장에서는 세금과 대출 이자 부담이 늘었는데 임대료 인상은 제한적이니 답답할 수 있습니다. 다만 감정과는 별개로 법이 정한 기준이 존재하는 사안이므로, 협상 테이블에서는 항상 계약서와 조문을 근거로 이야기를 풀어가는 것이 감정 소모를 줄이는 길입니다.

협상이 길어지거나 임대인이 법정 기준과 무관하게 무리한 조건을 고수하는 경우, 혼자 대응하기보다 초기 단계에서부터 계약서와 등기부, 통지 내역을 정리해 상담을 받아보시는 것이 결과적으로 시간과 비용을 아끼는 방법이 되는 경우가 많습니다. 특히 갱신 기간이 임박했는데 협상이 정리되지 않는 상황이라면 더더욱 서둘러 확인해 보시기를 권해드립니다.

자주 묻는 질문

법도 전세금반환소송센터는 전세금 증액을 포함한 임대차 분쟁 상담을 전국 전화 선임으로 진행하고 있으며, 엄정숙 변호사는 『전세금반환소송 매뉴얼』을 집필하고 부동산·민사 분야를 전문으로 다루어 온 변호사로 공인중개사 자격도 갖추고 방송을 통해서도 다수 활동해 왔습니다. 처리 사건 450건 이상, 법원 판결 기준 승소율 95% 이상이라는 실적을 바탕으로 계약서와 사실관계를 꼼꼼히 살펴 상담해 드리고 있습니다. 상단 메뉴의 승소자료에서 관련 사례를 참고하실 수 있습니다.