오랜 시간을 들여 소송을 진행한 끝에 승소 판결을 받았다면, 이제 보증금 문제가 끝났다고 생각하기 쉽습니다. 그러나 실제로는 판결문 한 장이 곧바로 통장에 돈을 넣어주지 않습니다. 임대인이 판결 이후에도 임의로 돈을 지급하지 않는다면, 임차인은 그 판결을 근거로 임대인의 재산에서 직접 돈을 회수하는 강제집행 절차를 별도로 진행해야 합니다. 소송에서 이겼다는 사실과 실제로 돈을 돌려받는 일은 서로 다른 문제라는 점을 처음부터 분명히 인식해두는 것이 좋습니다.

강제집행은 재산의 종류에 따라 방법이 완전히 다르고, 애초에 임대인에게 회수할 만한 재산이 있는지부터 확인하는 과정이 필요합니다. 판결을 받는 것과 실제로 돈을 손에 쥐는 것 사이에는 생각보다 여러 단계가 놓여 있습니다. 이 글에서는 강제집행의 전제조건부터 재산 종류별 집행 방법, 재산을 찾는 절차, 비용 부담 구조까지 실제로 돈을 받아내는 과정을 순서대로 안내합니다.

많은 임차인이 판결문을 받아드는 순간 마음이 놓인다고 이야기합니다. 실제로 오랜 소송 과정을 거쳐온 입장에서는 판결 자체가 큰 산을 넘은 것처럼 느껴지는 것이 당연합니다. 그러나 판결은 임대인에게 돈을 내놓으라고 국가가 확인해준 것일 뿐, 그 돈을 실제로 임차인의 계좌에 넣어주는 절차는 아닙니다. 판결 이후에도 임대인이 버티는 경우를 대비해, 강제집행이라는 별도의 절차가 마지막 관문으로 남아 있다는 점을 미리 알아두어야 합니다.

강제집행 단계에서 가장 많이 받는 질문은 두 가지입니다. 임대인에게 정말 재산이 있는지, 그리고 있다면 그 재산에서 실제로 얼마나 돌려받을 수 있는지입니다. 이 두 질문에 대한 답은 임대인의 재산 상황과 다른 채권자들과의 순위 관계에 따라 사안마다 크게 달라지므로, 일률적으로 답하기보다는 재산 종류별 집행 방법을 먼저 이해한 뒤 개별적으로 따져보는 것이 현실적입니다. 아래에서 방법을 하나씩 순서대로 살펴보겠습니다.

강제집행을 시작하기 위한 세 가지 전제조건

강제집행을 신청하려면 먼저 집행권원을 갖추어야 합니다. 집행권원이란 국가의 강제력으로 실현될 청구권의 존재와 범위를 표시한 공적 문서로, 확정판결, 가집행선고가 붙은 판결, 확정된 지급명령, 재판상 화해조서나 조정조서 등이 대표적입니다. 전세금 반환 사건에서는 소송을 거쳐 받은 승소 확정판결이나 가집행선고부 판결, 또는 임대인이 이의신청을 하지 않아 확정된 지급명령이 집행권원의 역할을 합니다.

어떤 경로로 집행권원을 확보했는지는 이후 강제집행 절차 자체에는 큰 차이를 만들지 않습니다. 소송을 거쳐 받은 확정판결이든, 지급명령이 이의 없이 확정된 것이든, 일단 집행권원으로서의 자격을 갖추면 그 뒤의 강제집행 절차는 동일한 규칙을 따릅니다. 다만 확정판결과 달리 화해조서나 조정조서는 당사자 간 합의 내용이 그대로 집행권원이 되는 것이므로, 조서에 기재된 지급 조건이나 기한을 정확히 확인한 뒤 그 조건이 충족되었을 때 집행에 나아가야 한다는 점에서 차이가 있습니다.

집행권원만 있다고 곧바로 강제집행을 신청할 수 있는 것은 아닙니다. 민사집행법 제28조 이하에서 정하는 집행문을 별도로 부여받아야 합니다. 집행문은 집행권원에 집행력이 있다는 것과 그 범위를 공증하는 문서로, 판결을 선고한 법원의 법원사무관 등에게 신청해 발급받습니다. 집행문이 없으면 판결문이나 조서 자체만으로는 강제집행에 나아갈 수 없다는 점을 반드시 기억해야 합니다.

여기에 더해 민사집행법 제39조가 정하는 송달증명원도 필요합니다. 판결이나 지급명령 등 집행권원이 채무자, 즉 임대인에게 적법하게 송달되었다는 사실을 증명하는 서류로, 이 역시 해당 사건을 처리한 법원에서 발급받을 수 있습니다. 집행권원과 집행문, 송달증명원 이 세 가지 서류가 모두 갖추어져야 비로소 강제집행 신청의 기본 요건이 완성됩니다.

이 세 가지 서류를 준비하는 과정 자체는 절차적으로 어렵지 않은 편입니다. 대부분 판결을 선고한 법원의 종합민원실이나 문서과에서 신청서 양식에 따라 발급받을 수 있고, 특별히 다투어야 할 내용이 있는 것도 아닙니다. 다만 실무에서 종종 놓치는 부분은 발급 시점입니다. 판결이 확정되기 전, 즉 항소기간이 남아 있는 상태에서는 확정증명이 되지 않아 서류 발급 자체가 미뤄질 수 있으므로, 판결 확정 여부를 먼저 확인한 뒤 서류를 준비하는 순서를 지키는 것이 좋습니다.

가집행선고가 붙은 판결이라면 확정을 기다리지 않고도 집행문을 받아 강제집행에 나아갈 수 있다는 점도 알아둘 필요가 있습니다. 임대인이 항소를 제기해 사건이 상급심으로 넘어가더라도, 가집행선고부 판결이 있다면 그 판결을 근거로 곧바로 집행 절차를 진행할 수 있어 임대인의 시간 끌기 전략에 대응하는 유용한 수단이 됩니다.

임대인 재산 종류별 집행 방법

집행권원을 갖추었다면 다음은 임대인의 재산 중 무엇을 대상으로 집행할지 정하는 단계입니다. 강제집행의 방법은 재산의 종류에 따라 부동산 강제경매, 채권압류 및 추심명령 또는 전부명령, 유체동산 압류로 크게 나뉩니다. 어느 재산을 대상으로 삼을지는 임대인이 실제로 어떤 재산을 보유하고 있는지, 그리고 그 재산에 다른 권리자가 얼마나 앞서 있는지에 따라 달라집니다. 세 가지 방법은 서로 배타적이지 않아 필요하다면 병행해 신청할 수도 있습니다.

부동산 강제경매, 등기부 확인이 먼저다

임대인 명의로 된 부동산이 있다면 그 부동산에 대해 강제경매를 신청하는 방법을 검토할 수 있습니다. 법원이 부동산을 경매에 부쳐 매각한 뒤 그 대금에서 채권자들에게 순위에 따라 배당하는 절차입니다. 다만 경매를 신청하기 전에 반드시 짚어야 할 것이 있는데, 바로 그 부동산에 이미 설정되어 있는 다른 권리들입니다.

등기사항증명서를 발급받아보면 근저당권, 전세권, 다른 임차인의 임차권 등 여러 권리가 먼저 등기되어 있는 경우가 많습니다. 이런 선순위 권리자들이 매각대금에서 먼저 배당을 받고 나면, 남는 금액이 거의 없거나 아예 없어 임차인에게까지 배당이 돌아오지 않을 수 있습니다. 이 경우 경매를 신청해도 실익이 없거나 오히려 집행비용만 지출하는 결과가 될 수 있으므로, 신청 전에 등기사항증명서로 권리관계를 먼저 확인하는 것이 필수적입니다.

반대로 임대인 소유 부동산에 선순위 권리가 많지 않거나, 임차인 스스로 확정일자나 임차권등기를 통해 우선변제권을 갖추고 있어 순위가 앞선다면 부동산 강제경매는 실질적인 회수 수단이 될 수 있습니다. 결국 경매를 진행할지 여부는 등기부상 권리관계를 확인한 뒤 판단해야 하는 문제입니다.

강제경매를 신청하면 법원은 감정평가를 거쳐 최저매각가격을 정하고, 그 가격을 기준으로 매각기일을 진행합니다. 매각이 이루어지면 그 대금은 등기부상 권리 순위에 따라 배당표가 작성되고, 배당기일에 각 채권자에게 순위대로 지급됩니다. 임차인이 확정일자를 갖추고 있다면 그 순위에 따라 배당표에 이름이 오르게 되고, 순위가 밀리는 채권자는 남는 금액이 있을 때만 배당을 받게 됩니다.

경매가 한 번에 낙찰되지 않고 유찰을 거듭하는 경우도 실무에서 드물지 않습니다. 유찰될 때마다 최저매각가격이 일정 비율씩 낮아지는데, 이 과정이 반복되면 최종 매각대금이 예상보다 낮아질 수 있고, 그만큼 배당받는 금액도 줄어들 수 있습니다. 이런 변동 가능성까지 염두에 두고 경매 신청 여부를 판단하는 것이 현실적인 접근입니다.

채권압류, 추심명령과 전부명령의 차이

임대인 명의의 부동산이 마땅치 않거나 실익이 적다고 판단되면, 임대인이 제3자에 대해 가지고 있는 채권을 압류하는 방법을 검토하게 됩니다. 임대인의 예금채권, 다른 세입자로부터 받을 차임이나 보증금채권, 임대인이 급여소득자라면 급여채권 등이 압류 대상이 될 수 있습니다. 채권을 압류한 뒤에는 추심명령이나 전부명령 중 하나를 함께 신청해 실제로 그 채권에서 돈을 받아내는 절차로 나아갑니다.

추심명령은 압류한 채권을 채권자가 직접 받아 정산하는 방식이어서, 제3채무자의 자력에 다소 불안한 요소가 있어도 상대적으로 안전하게 접근할 수 있습니다. 반면 전부명령은 압류한 채권 자체가 채권자에게 넘어오는 방식이라 절차가 간명하지만, 제3채무자에게 실제로 지급할 자력이 없다면 채권만 이전받았을 뿐 실제로 돈은 받지 못하는 위험을 그대로 떠안게 됩니다. 이 때문에 제3채무자의 자력이 확실하지 않은 경우에는 추심명령을 선택하는 것이 보다 안전한 접근입니다.

어떤 채권을 압류 대상으로 삼을지도 중요한 판단입니다. 임대인이 다른 임차인으로부터 받는 차임채권이나 보증금채권은 비교적 파악이 쉬운 편이지만, 예금채권은 어느 은행에 계좌가 있는지부터 확인해야 하는 어려움이 있습니다. 이런 재산 파악의 어려움을 해결하기 위한 절차가 바로 다음에 설명할 재산조회 제도입니다.

채권압류 및 추심명령이나 전부명령은 법원에 신청서를 제출하는 것으로 시작되며, 법원이 결정을 내리면 제3채무자, 즉 임대인에게 돈을 지급해야 할 상대방에게 그 결정이 송달됩니다. 송달 이후 제3채무자는 임대인에게 직접 지급하지 못하고, 채권자인 임차인의 청구에 따라야 하는 지위에 놓이게 됩니다. 이 과정에서 제3채무자가 채무 자체를 부인하거나 다투는 경우도 있어, 실제 추심까지 다소 시간이 걸릴 수 있다는 점도 감안해야 합니다.

급여채권을 압류하는 경우에는 생계 보장을 위한 압류금지 범위가 법으로 정해져 있어, 급여 전액을 압류할 수 없다는 점도 알아둘 필요가 있습니다. 압류 가능한 범위 내에서만 집행할 수 있으므로, 임대인이 급여소득자인 경우에도 한 번에 전액을 회수하기보다는 일정 기간에 걸쳐 나누어 회수하게 되는 경우가 일반적입니다.

유체동산 압류, 기대만큼의 실효성은 낮다

가재도구나 사무집기 등 유체동산을 압류하는 방법도 이론적으로는 가능합니다. 집행관이 임대인의 주거지나 사업장을 방문해 압류할 물건을 지정하고, 이후 경매를 통해 매각한 대금으로 배당받는 절차입니다. 그러나 솔직히 말하면 이 방법은 실제 회수 금액 측면에서 기대만큼의 효과를 내지 못하는 경우가 많습니다.

일반 가정에 있는 가전제품이나 가구는 감정평가액 자체가 크지 않고, 경매 시장에서의 낙찰가는 그보다도 더 낮게 형성되는 것이 현실입니다. 여러 물건을 압류하고 경매 절차를 진행하는 데 드는 시간과 비용을 고려하면, 유체동산 압류만으로 보증금 전액을 회수하는 경우는 흔치 않습니다. 다만 임대인의 다른 재산을 찾기 어려운 상황에서 심리적 압박 수단으로 활용되거나, 부동산·채권 집행과 병행하는 보조적 수단으로 쓰이는 경우는 있습니다.

실무에서는 유체동산 압류를 진행하는 과정에서 임대인이 뒤늦게 협의에 나서는 경우도 종종 있습니다. 집행관이 실제로 방문해 물건에 압류 딱지를 붙이는 상황 자체가 임대인에게 심리적인 부담으로 작용하기 때문입니다. 다만 이런 효과는 어디까지나 부수적인 것이고, 유체동산 압류만을 목적으로 시간과 비용을 들이는 것은 신중하게 판단할 필요가 있습니다. 임대인 명의의 부동산이나 채권이 확인된다면 그쪽을 우선 검토하고, 유체동산 압류는 보조적인 수단으로 남겨두는 편이 합리적입니다.

임대인 재산을 찾는 세 가지 절차

강제집행에서 가장 흔히 부딪히는 벽은 임대인이 어떤 재산을 가지고 있는지 자체를 모른다는 것입니다. 이런 경우를 위해 민사집행법은 순서를 두고 재산을 찾을 수 있는 제도를 마련해두고 있습니다. 재산명시, 재산조회, 채무불이행자명부 등재가 그것이며, 이 세 절차는 단계별로 활용하도록 설계되어 있습니다.

재산명시는 채무자 본인의 진술에 의존하는 절차이기 때문에 실제 재산을 숨기거나 축소해 신고하는 경우도 있습니다. 이런 경우를 보완하기 위해 마련된 것이 재산조회로, 법원이 직접 은행이나 관공서 등에 채무자 명의의 재산을 조회하는 절차입니다. 재산명시를 거치지 않으면 재산조회로 곧바로 나아갈 수 없다는 점에서, 두 절차는 순서를 지켜 진행해야 하는 관계에 있습니다.

채무불이행자명부 등재는 재산 자체를 찾는 절차라기보다는, 채무자가 재산명시 의무를 이행하지 않을 때 압박을 가하는 성격이 강합니다. 명부에 등재되면 신용정보기관에 그 정보가 제공되어 채무자의 경제활동에 실질적인 불이익이 발생할 수 있고, 이 때문에 등재를 피하려고 뒤늦게 재산목록을 제출하거나 채무를 이행하는 경우도 실무에서 종종 볼 수 있습니다.

세 절차를 순서대로 밟다 보면 시간이 꽤 걸릴 수 있다는 점도 미리 알아두어야 합니다. 재산명시 신청부터 채무불이행자명부 등재까지 각 단계마다 법원의 심리와 결정이 필요하고, 채무자에게 송달하고 이의를 기다리는 기간도 포함되어 있기 때문입니다. 그럼에도 이 절차들을 거치지 않으면 임대인의 숨겨진 재산을 찾을 방법이 마땅치 않은 경우가 많으므로, 시간이 걸리더라도 순서대로 밟아나가는 것이 결국 회수 가능성을 높이는 길입니다.

재산조회의 대상이 되는 기관은 은행 등 금융기관뿐 아니라 국민건강보험공단, 국세청 등 공공기관도 포함될 수 있습니다. 어느 기관을 조회 대상으로 삼을지는 채권자가 신청 시 특정해야 하므로, 임대인의 직업이나 거래 관계에 대해 알고 있는 정보를 최대한 정리해두면 조회의 실효성을 높일 수 있습니다.

집행비용은 누가 부담하는가

강제집행 절차를 진행하려면 여러 단계에서 비용이 들어갑니다. 송달료, 집행관 수수료, 감정평가비용, 경매 진행에 따른 비용 등이 대표적입니다. 민사집행법 제53조 제1항은 강제집행에 필요한 비용은 채무자가 부담하고 그 집행에 의하여 우선적으로 변상받는다고 정하고 있습니다. 즉 원칙적으로 집행비용은 채무자인 임대인이 부담해야 할 몫입니다.

다만 실무적으로는 채권자인 임차인이 절차 진행을 위해 비용을 먼저 예납하는 구조로 운영됩니다. 경매를 신청하거나 채권압류를 신청할 때 인지대, 송달료, 집행관 수수료 등을 채권자가 먼저 납부하고, 이후 매각대금이나 추심금에서 그 비용을 우선적으로 변상받는 방식입니다. 따라서 강제집행을 진행하는 임차인 입장에서는 절차가 마무리되기 전까지 일정한 비용을 먼저 지출해야 한다는 점을 미리 염두에 두어야 합니다.

부동산 강제경매의 경우에는 감정평가비용이 상당한 비중을 차지하는 경우가 많고, 채권압류의 경우에는 상대적으로 비용 부담이 적은 편입니다. 어떤 집행 방법을 선택하느냐에 따라 초기에 예납해야 하는 비용의 규모도 달라지므로, 임대인의 재산 상황과 함께 예상되는 절차 비용도 함께 고려해 집행 방법을 정하는 것이 합리적입니다. 예납한 비용은 원칙적으로 배당이나 추심 단계에서 우선 변상받게 되지만, 배당받을 재산 자체가 부족하다면 예납 비용을 온전히 회수하지 못할 위험도 있다는 점은 감안해야 합니다.

이런 비용 구조를 미리 이해하고 있으면, 강제집행을 앞두고 막연한 부담감 대신 어느 단계에서 어느 정도의 비용이 필요한지를 가늠하며 준비할 수 있습니다.

반환이 늦어진 기간의 지연손해금

임대차가 종료되었는데도 보증금 반환이 지체되면, 그 지체된 기간에 대해 지연손해금을 함께 청구할 수 있습니다. 소를 제기하면 소장 부본이 임대인에게 송달된 다음 날부터는 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조가 정한 법정이율이 적용될 수 있습니다. 이 법정이율은 시행령에 따라 개정되어 왔으므로, 특정한 숫자를 미리 단정해 말하기보다는 소를 제기하는 시점의 최신 기준을 확인하는 것이 정확합니다.

지연손해금은 강제집행 단계에서도 의미가 있습니다. 확정판결이나 확정된 지급명령에 지연손해금까지 포함되어 있다면, 강제집행 신청 시 원금과 함께 그 지연손해금도 집행 대상에 포함해 청구할 수 있습니다. 절차가 길어질수록 지연손해금이 누적되는 구조이기 때문에, 임대인 입장에서도 반환을 미루는 것이 반드시 유리한 선택은 아니라는 점을 알아둘 필요가 있습니다.

지연손해금 계산의 기준일도 중요합니다. 임대차 종료일부터 소장 부본이 송달되기 전까지는 계약이나 민법상 일반적인 이율이 적용되고, 소장 부본이 송달된 다음 날부터는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 보다 높은 법정이율이 적용될 수 있습니다. 이처럼 기간에 따라 적용되는 이율이 달라지는 구조이기 때문에, 정확한 지연손해금 액수는 반환이 지체된 기간과 소송 진행 경과에 따라 개별적으로 계산해야 합니다.

임대인의 파산·회생, 결국 순위가 회수율을 좌우한다

여러 채의 부동산을 임대해 온 임대인이 자금 사정 악화로 파산이나 회생 절차에 들어가는 경우가 실무에서 드물지 않게 발생합니다. 이런 상황에 놓이면 여러 임차인과 채권자들이 한정된 재산을 두고 경합하게 되고, 결국 누가 먼저 순위를 확보해두었는지가 실제로 얼마를 돌려받을 수 있는지를 결정짓는 핵심 변수가 됩니다.

이 때문에 강제집행 단계에 이르기 전부터, 즉 임대차 계약 초기부터 확정일자를 받아두고 임대차가 종료된 뒤에는 임차권등기명령으로 순위를 이어가는 준비가 중요합니다. 강제경매가 진행되더라도 순위가 앞선 임차인은 배당 절차에서 그만큼 유리한 위치에 서게 되고, 순위가 밀린 임차인은 선순위 권리자들이 배당을 받고 남은 금액에서만 몫을 챙길 수 있습니다.

계약 당시에는 별문제 없어 보였던 임대인이라도 임대차 기간 중 다른 사업이 어려워지거나 여러 채의 부동산에 걸쳐 대출을 늘려가다가 뒤늦게 자금난에 빠지는 경우가 있습니다. 이런 변화는 임차인이 계약 당시에는 예측하기 어려운 부분이지만, 계약 기간 중이라도 등기사항증명서를 주기적으로 확인해 임대인 소유 부동산에 새로운 근저당권이 설정되지는 않았는지 살펴보는 것만으로도 위험 신호를 조금 더 일찍 감지할 수 있습니다.

결국 강제집행은 판결을 받은 이후의 마지막 단계이지만, 그 결과는 판결 이전부터 임차인이 얼마나 순위를 잘 챙겨두었는지에 크게 좌우됩니다. 확정일자, 전입신고, 임차권등기라는 기본적인 순위 확보 장치를 놓치지 않는 것이 강제집행 단계에서의 실제 회수율을 높이는 가장 확실한 방법입니다.

임대인의 파산이나 회생절차가 이미 시작된 경우라면 강제집행 자체가 제한될 수 있다는 점도 알아두어야 합니다. 파산절차가 개시되면 개별 채권자가 임의로 강제집행에 나아가는 것이 제한되고, 파산절차 안에서 다른 채권자들과 함께 배당 절차를 밟아야 하는 경우가 생깁니다. 이런 국면에 이르면 강제집행의 문제를 넘어 도산 절차 안에서 임차인의 권리를 어떻게 지킬 것인지에 대한 별도의 검토가 필요해지므로, 임대인의 경제 상황에 이상 징후가 보인다면 가능한 한 이른 시점에 순위 확보와 채권 회수 절차를 함께 서두르는 것이 안전합니다.

자주 묻는 질문