임차권 설정 경매 상황에서 보증금 회수·점유 회수를 앞당기는 실무 체크리스트
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임차권 설정 경매 상황에서 보증금 회수·점유 회수를 앞당기는 실무 체크리스트
임대차기간이 끝났는데 보증금 반환이 지연되고, 부동산이 경매로 넘어가거나 이미 진행 중이라면 무엇부터 확인해야 할까요? 임차권등기명령, 배당요구 종기, 우선변제권과 말소기준권리까지 핵심만 짚어 드립니다.
임차권 설정 경매, 무엇을 의미하나요?
여기서 말하는 임차권 설정은 통상 임차권등기명령으로 등기부에 임차권을 표시해 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권을 유지하는 절차를 뜻합니다. 보증금 반환이 지연되고 경매가 개시되거나 예상되는 경우, 등기와 함께 배당요구를 제때 해 두어야 보증금 회수 전략이 서게 됩니다.
경매에서는 말소기준권리보다 늦은 권리는 매각으로 소멸되는 것이 원칙이므로, 임차권등기의 순위와 확정일자, 전입일을 함께 확인해야 합니다. 또한 배당요구 종기를 넘기면 배당에서 제외될 수 있으므로 사전에 기일통지서를 꼼꼼히 체크하는 것이 안전합니다.
보증금 회수·점유 회수를 위한 3단계 로드맵
1) 임차권등기명령으로 권리 보전
계약 만료 후 보증금이 반환되지 않으면 임차인은 임차권등기명령을 통해 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다. 임대인 입장에서는 등기 여부를 확인하고, 이후 명도 계획(인도확약, 인도명령 신청 가능성)을 함께 검토해야 분쟁을 줄일 수 있습니다.
2) 경매 개시 후 배당요구·종기 확인
경매기입등기가 이루어지면 임차인은 배당요구서를 제출해야 하고, 종기까지 제출하지 않으면 배당에서 제외될 수 있습니다. 임대인 역시 배당 순서를 파악해야 낙찰가율에 따른 잔여금·부족분을 예측하고, 필요 시 보증금반환소송과 집행 전략을 설계할 수 있습니다.
3) 순위 분석과 낙찰자 인수 여부
확정일자·전입일과 말소기준권리의 선후를 따져 임차보증금이 선순위인지, 후순위인지 판단해야 합니다. 선순위 임차보증금은 낙찰가에 우선 배당되고, 후순위는 잔여가 부족할 수 있으므로 별도 반환청구와 강제집행을 병행하는 방안을 검토합니다.
모든 사건은 결국 전담 변호사 1인이 실무를 책임지고 진행합니다. 경험 많은 변호사를 선임하면 권리관계 정리와 명도 절차, 배당참가 준비까지 한 흐름으로 처리하기 수월합니다.
체크리스트
① 경매가 개시되거나 예고된 주택에서 보증금 반환을 기다리는 임차인 ② 임차인이 임차권등기를 마치고 이사한 뒤 점유 회수(명도)가 시급한 임대인 ③ 우선변제권·배당요구·낙찰자 인수 여부를 한 번에 정리하고 싶은 분.
사건별로 확인해야 할 서류는 등기부등본, 전입세대열람내역, 임대차계약서, 확정일자부, 경매기일통지서 등입니다. 이 자료들이 정리되면, 회수 가능한 보증금 규모와 명도 일정이 보다 명확해집니다.
임차권 설정 경매 Q&A
Q1. 임차권등기 후 이사해도 권리가 유지되나요?
특정 요건을 갖춘 임차권등기는 이사하더라도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다. 다만 사건별로 선후순위와 보증금 회수 가능성이 달라지므로 서류 검토가 필요합니다.
Q2. 배당요구 종기를 놓치면 어떻게 되나요?
종기까지 배당요구를 하지 않으면 배당에서 제외될 수 있습니다. 경매기일통지서로 종기를 확인하고, 빠르게 준비하는 것이 안전합니다.
Q3. 낙찰자 인수 여부는 무엇으로 결정되나요?
말소기준권리와 임차권·확정일자의 선후, 전입일, 보증금 규모 등 복합 요소로 판단합니다. 사안별로 인수 위험을 줄이고 회수율을 높이는 전략을 설계합니다.
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