계약만료 전 전세금 반환이 필요할 때: 합의해지·묵시적 갱신 해지(3개월 통지)·임차권 등기명령까지 한 번에 정리
법도
2025-09-09 22:22
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계약만료 전 전세금 반환, 가능한가요? 상황별 최적 해법을 정리했습니다
이사 일정이 앞당겨졌거나, 집주인·새 임차인 문제로 혼란스러우신가요? 이 글은 합의해지, 묵시적 갱신 해지(3개월 통지), 임차권 등기명령을 중심으로 계약만료 전에 보증금을 안전하게 정리하는 길을 안내합니다.
먼저 알아둘 법적 기준
- 원칙 — 전세금 반환의무는 통상 계약 종료 시점에 발생합니다. 만료 이전 반환은 당사자 합의나 법정 사유가 필요합니다.
- 묵시적 갱신 또는 갱신요구권 행사 후에는 임차인이 언제든 해지 통지를 할 수 있고, 통지 후 3개월이 지나면 효력이 발생합니다.
- 보증금을 제때 받기 어려우면, 이사를 하더라도 임차권 등기명령으로 대항력·우선변제권을 유지한 채 절차를 진행할 수 있습니다.
이렇게 접근하면 안전합니다
- 합의해지: 새 임차인 주선·중개사 협조로 공백 최소화, 특약은 서면화.
- 해지 통지: 묵시적 갱신/갱신요구권 구간이라면 3개월을 고려해 내용증명으로 날짜를 남깁니다.
- 보증금 회수: 임차권 등기명령 → 필요 시 전세금 반환 소송 및 가압류·배당요구로 집행까지 엮어 진행.
상황별 실무 가이드
1
만료 전 이사 일정이 확정된 경우
중도해지가 가능한 구간인지부터 점검합니다. 묵시적 갱신 또는 갱신요구권 행사 후라면 임대인에게 해지 의사를 통지하고 3개월 경과 시점을 기준으로 퇴거·정산 일정을 맞춥니다. 그 외 기간에는 합의해지가 원칙이므로, 새 임차인 주선·보증금 정산 조건을 서면으로 명확히 하세요.
2
보증금 반환이 지연되거나 불투명한 경우
이사를 먼저 해야 한다면 임차권 등기명령을 통해 대항력과 우선변제권을 유지합니다. 이후 전세금 반환 소송을 제기하고, 필요하다면 가압류로 담보를 확보하거나 경매 시 배당요구를 통해 회수 절차를 준비합니다.
3
집주인 변경·담보권 설정 등 권리관계가 바뀐 경우
소유자 변경은 임차인과의 계약을 자동 종료시키지 않습니다. 확정일자·전입일·등기부 변동을 재확인하고, 위험 신호(과도한 후순위 근저당, 매매 지연 등)가 있으면 내용증명과 함께 사전 보호조치를 검토하세요.
임대인이라면 이렇게 준비하세요
- 임차인의 해지 통지 시점과 효력 발생일(3개월 경과)을 달력에 반영하고, 공실 최소화를 위해 새 임차인 모집 일정을 앞당깁니다.
- 합의해지 시 원상복구·중개보수·정산일을 서면 특약으로 명확히 하세요.
- 보증금 반환 재원 마련이 필요하면 중도상환·담보대출 대체 등 자금 일정을 미리 검토하세요.
법도 전세금반환소송센터 안내
착수금 0원 정책으로 내용증명부터 임차권 등기명령, 소송·집행까지 단계적으로 돕습니다. 일반적으로는 패소한 임대인 측에 비용을 청구하는 구조로 운용하며, 상황에 따라 예외가 있을 수 있어 통화로 상세 안내드립니다.
안내 및 유의사항
- 이 글은 임대차 유형·통지 방식·권리관계에 따라 달라질 수 있는 일반 정보를 제공합니다. 실제 사건은 개별 상담으로 전략을 설계하세요.
- 정확한 정보는 무료전화상담을 통해 확인할 수 있으며, 본 정보는 정확하지 않을 수 있습니다.
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