불법 건축물이라는 이유로 전세금을 못 받는다는 말, 사실일까

결론부터 말하면 건축물이 건축법을 위반해 지어졌다는 사정과, 그 건물에 실제로 거주하던 임차인이 전세금을 돌려받을 권리가 있는지는 서로 다른 문제입니다. 건축물이 무허가로 지어졌거나 건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있다는 사실은 그 건물을 지은 사람, 즉 건축주나 소유자가 행정 관청과의 관계에서 부담하는 문제입니다. 이행강제금이 부과되거나 시정명령을 받는 당사자는 임대인이지 임차인이 아닙니다.

반면 임차인과 임대인 사이의 임대차계약은 별도의 계약관계입니다. 임차인이 보증금을 지급하고 그 대가로 목적물을 사용·수익하기로 하는 약정은 건물이 적법하게 허가를 받았는지와 무관하게 유효하게 성립할 수 있습니다. 실무에서 임대인들이 "이 건물은 원래 문제가 있는 건물이라 계약이 무효다"라는 식으로 주장하는 경우가 있지만, 이는 전세금 반환 의무를 회피하려는 논리일 뿐 법적으로 그대로 받아들여지기는 어렵습니다.

다만 주의할 점은 있습니다. 위반건축물이라는 사정이 계약의 효력 자체를 뒤집지는 못하더라도, 주택임대차보호법이 정한 대항력이나 우선변제권을 취득했는지는 별도로 따져야 하는 문제입니다. 등기부에 나타나지 않는 무허가 건물이거나 건축물대장이 아예 없는 미등기 건물이라면, 등기부를 전제로 하는 일부 보호 장치를 그대로 적용하기 어려운 지점이 생길 수 있습니다. 아래에서 이 부분을 구체적으로 짚어보겠습니다.

또한 임차인이 알아 두어야 할 부분은, 임대인의 이러한 주장이 반환 협상을 유리하게 끌고 가려는 전략일 수 있다는 점입니다. 실제로 상담을 진행하다 보면 위반건축물이라는 표시를 확인한 임차인 스스로가 "내가 뭔가 잘못된 계약을 한 것은 아닐까" 하는 불안감에 협상 테이블에서부터 위축되는 경우가 적지 않습니다. 그러나 계약 체결 당시 임차인이 위반건축물이라는 사정을 몰랐고 통상적인 절차로 계약을 맺었다면, 그 불이익을 임차인이 떠안아야 할 근거는 없습니다.

주택임대차보호법이 불법 건축물에도 적용되는가

주택임대차보호법 제2조는 이 법이 주거용 건물의 전부 또는 일부에 대한 임대차에 적용된다고 정하고 있고, 건물의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 적용된다고 규정합니다. 여기서 핵심은 건물이 적법한 절차를 거쳐 사용승인을 받았는지가 아니라, 실제로 사람이 살 수 있는 구조를 갖추고 주거 목적으로 쓰이고 있는지라는 실질입니다. 법 조문 자체가 건축물대장상 용도나 적법성을 요건으로 명시하고 있지 않다는 점을 눈여겨볼 필요가 있습니다.

다만 여기서 단정적으로 "무허가 건물도 무조건 주택임대차보호법이 그대로 적용되어 아무 문제가 없다"고 말하기는 어렵습니다. 개별 사안마다 건물의 구조, 실제 사용 형태, 전입신고가 정확한 지번과 동호수로 이루어졌는지 등 여러 사정이 함께 고려되기 때문입니다. 같은 무허가 건물이라도 구체적인 상황에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 자신의 사례가 어떤 유형에 가까운지는 서류를 놓고 개별적으로 확인하는 과정이 필요합니다.

중요한 것은 임차인 입장에서 지레 포기할 필요가 없다는 점입니다. 불법 건축물이라는 표시만 보고 "나는 아무 보호도 못 받는구나"라고 단정하기보다, 실제 거주 사실과 대항요건을 갖추었는지를 먼저 점검하고 그에 맞는 절차를 밟는 것이 순서입니다. 전세금반환소송센터에서 상담을 받는 임차인 중에도 이런 오해로 초기 대응 시기를 놓치는 사례가 있어 안타까운 경우가 많습니다.

특히 위반건축물 표시는 부동산 등기부나 건축물대장을 직접 열람하지 않으면 계약 당시에 알기 어려운 정보인 경우가 많고, 임차인이 직접 관공서를 찾아가 확인하지 않는 이상 뒤늦게 알게 되는 경우가 대부분입니다. 공인중개사를 통해 계약했다면 중개 과정에서 이러한 사정을 설명받았어야 하는데, 설명이 부실했다면 별도로 공인중개사법상 책임을 따져볼 여지도 있습니다. 다만 이는 전세금 반환청구와는 별개의 쟁점이므로, 우선은 임대인을 상대로 한 반환청구 절차부터 순서대로 밟아 나가는 것이 효율적입니다.

건축물대장과 등기부, 무엇이 다른가

임차인들이 자주 혼동하는 부분이 건축물대장과 등기부의 관계입니다. 건축물대장은 관할 관청이 건물의 현황과 적법성 여부를 관리하는 행정 자료이고, 등기부는 그 건물에 대한 소유권과 각종 권리관계를 공시하는 자료입니다. 위반건축물이라는 표시는 통상 건축물대장에 붉은 글씨나 별도 표기로 남고, 등기부에도 그 사실이 연동되어 표시되는 경우가 있습니다.

문제는 아예 건축물대장 자체가 없는 완전한 무허가 건물이거나, 소유권보존등기가 이루어지지 않은 미등기 건물인 경우입니다. 이런 경우에는 등기부라는 공적 장부 자체가 존재하지 않거나 불완전하기 때문에, 등기부를 전제로 하는 확정일자 순위 비교나 근저당권 설정 여부 확인 같은 절차에서 참고할 자료가 부족해집니다. 다만 이런 상황이라 하더라도 임대차계약 자체는 유효하게 성립할 수 있고, 전세금 반환청구권은 별도로 존재합니다.

토지 등기부와 건물 등기부가 따로 존재하는 경우도 있어 임차인 입장에서는 혼동이 생기기 쉽습니다. 무허가 건물이라도 그 건물이 서 있는 토지에는 등기부가 존재하는 경우가 많은데, 이때 토지 소유자와 건물을 실제로 지어 임대하고 있는 사람이 다른 인물일 가능성도 배제할 수 없습니다. 계약서상 임대인이 실제로 그 건물을 처분하거나 임대할 권한이 있는 사람인지도 계약 전후로 함께 확인해 두면 이후 분쟁을 줄이는 데 도움이 됩니다.

실무적으로는 계약 전 등기부와 건축물대장을 함께 확인하는 것이 가장 좋은 예방책이지만, 이미 계약을 체결하고 입주한 뒤에 문제를 발견한 경우라면 지금이라도 서류를 다시 확인해 어떤 유형에 해당하는지 파악하는 것이 다음 단계를 정하는 데 중요합니다. 위반건축물 표시만 있고 등기 자체는 정상적으로 되어 있는 경우와, 등기 자체가 아예 없는 경우는 대응 방법이 달라질 수 있습니다.

등기부등본은 인터넷등기소 홈페이지에서 손쉽게 열람할 수 있고, 건축물대장은 정부24 등을 통해 어렵지 않게 확인할 수 있습니다. 두 서류를 발급받아 소유자 표시, 근저당권 설정 여부, 위반건축물 표시 유무를 다시 한번 대조해 보는 것이 좋습니다. 만약 계약서에 기재된 소유자와 등기부상 소유자가 다르다면 이는 또 다른 차원의 문제이므로, 별도로 계약 당사자가 누구인지 확정하는 문제까지 함께 꼼꼼히 확인해야 할 수 있습니다.

대항력 취득이 가능한가

주택임대차보호법 제3조는 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마치면 그 다음 날부터 대항력이 생긴다고 정하고 있고, 전입신고를 하면 주민등록이 된 것으로 봅니다. 이 조문 역시 건물이 적법하게 지어졌는지를 요건으로 삼고 있지 않습니다. 따라서 무허가 건물이라도 임차인이 실제로 그 건물에 들어가 살면서 전입신고를 마쳤다면, 대항력 취득의 형식적 요건 자체는 갖춘 것으로 볼 여지가 있습니다.

다만 실무에서 자주 문제되는 지점은 전입신고 시 지번이나 건물 표시를 정확하게 기재했는지입니다. 무허가 건물이나 위반건축물의 경우 별도의 동호수 표시가 없거나 건축물대장상 표시와 실제 구조가 다른 경우가 있어, 전입신고 주소가 제3자가 보기에 그 건물을 정확히 특정할 수 있는지가 쟁점이 되곤 합니다. 전입신고가 사회 통념상 그 건물의 소재를 인식할 수 있을 정도로 이루어졌는지는 개별 사안마다 사실관계를 놓고 판단해야 할 부분이므로, 대항력이 당연히 인정된다거나 당연히 부정된다고 단정하기는 어렵습니다.

이 때문에 전세금을 못 받고 있는 임차인이라면, 우선 자신이 전입신고 당시 기재한 주소와 건축물대장·등기부상 표시가 일치하는지, 실제 거주 사실을 증명할 자료(관리비 고지서, 우편물, 이웃 진술 등)를 확보하고 있는지를 먼저 점검하는 것이 좋습니다. 대항력 판단이 불확실한 상황일수록 서류와 증거를 미리 정리해 두는 것이 이후 절차에서 유리하게 작용합니다.

가전제품 배송 영수증이나 인터넷·가스·전기 설치 확인서처럼 그 주소에서 실제로 생활했음을 뒷받침하는 자료도 도움이 됩니다. 이런 자료는 당장 필요 없어 보여도 나중에 대항력이나 거주 사실이 다투어질 때 유용하게 쓰일 수 있으므로, 평소에 폐기하지 않고 모아 두는 습관을 들이는 것이 좋습니다. 특히 위반건축물처럼 주소 표시가 애매한 경우일수록 이런 보조 자료의 가치가 커집니다.

위반건축물 표시가 있으면 확정일자·최우선변제는 어떻게 되는가

확정일자는 임대차계약서에 특정 날짜에 그 계약서가 존재했음을 공적으로 증명하는 절차로, 주민센터나 등기소, 공증인 사무소 등에서 받을 수 있습니다. 위반건축물이라는 표시가 있다는 이유만으로 확정일자 부여 자체가 거부되지는 않는 것이 일반적입니다. 확정일자는 계약서의 존재와 일자를 증명하는 제도이지, 건물의 적법성을 심사하는 절차가 아니기 때문입니다.

문제는 경매나 공매가 진행될 때입니다. 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인은 환가대금에서 후순위 채권자보다 우선하여 변제받을 수 있는데, 이 절차는 등기부를 전제로 순위를 비교하는 구조입니다. 등기 자체가 없는 완전한 무허가 건물이라면 애초에 경매 절차의 대상이 되는 부동산으로 등기되어 있지 않을 수 있어, 통상적인 배당 절차와는 다른 접근이 필요할 수 있습니다. 이런 경우는 일반적인 사례보다 복잡하므로 개별적으로 서류를 확인해 대응 방향을 정하는 것이 바람직합니다.

소액임차인의 최우선변제 역시 마찬가지로, 경매신청등기 전에 대항요건을 갖추었는지가 기준이 되는 별도의 제도입니다. 건물의 적법성 자체가 요건으로 명시되어 있지는 않지만, 등기와 경매 절차가 전제되는 제도이므로 미등기 건물에서는 실무적으로 확인할 사항이 늘어난다는 점을 알아 두는 것이 좋습니다.

확정일자를 이미 받아 두었는데 등기부에 근저당권이나 다른 권리가 언제 설정되었는지가 헷갈린다면, 등기부등본을 발급받아 접수일자 순서를 그대로 확인하는 것이 가장 확실합니다. 대항요건과 확정일자를 갖춘 시점이 다른 권리보다 앞서 있는지가 우선변제 순위를 가르는 기준이 되므로, 날짜를 정확히 정리해 두는 습관이 중요합니다.

한편 전세금 반환보증에 가입한 임차인이라면 상황이 조금 다릅니다. 보증기관이 정한 이행 절차에 따라 보증금 대위변제를 먼저 확인해 보는 것도 방법인데, 이 경우 보증기관이 임차인의 권리를 넘겨받아 임대인에게 구상하는 구조로 진행됩니다. 다만 보증 가입 여부와 구체적인 이행 조건은 가입 상품마다 다르므로, 가입 증서와 약관을 먼저 확인하고 보증기관에 문의하는 절차를 함께 병행하는 것이 좋습니다.

임대인이 "계약 자체가 무효"라고 주장할 때 대응

전세금을 돌려주지 않으려는 임대인 중 일부는 "애초에 무허가 건물이라 임대차계약 자체가 무효다"라는 논리를 내세우기도 합니다. 그러나 임대차계약은 임대인이 목적물을 사용·수익하게 하고 임차인이 그 대가로 차임을 지급하기로 하는 약정으로 성립하는 계약이며, 건물이 건축법을 위반해 지어졌다는 사정만으로 계약 자체가 당연히 무효가 되는 것은 아닙니다. 오히려 이런 주장은 반환 의무를 회피하려는 시도로 보일 소지가 큽니다.

다만 임차인 입장에서도 계약 체결 당시 임대인이 건물의 상태나 하자를 속였는지, 계약서에 특약으로 어떤 내용을 정했는지는 별도로 살펴볼 필요가 있습니다. 계약이 유효하다는 전제하에 전세금 반환청구권이 존재한다는 점과, 계약 체결 과정에서의 개별 사정은 구분해서 판단해야 하는 문제입니다.

임대인이 계약 무효를 주장하며 반환을 거부하는 경우, 임차인은 우선 내용증명을 통해 반환 기한과 계좌를 명확히 제시하고, 그럼에도 이행되지 않으면 소송을 통해 법원의 판단을 받는 절차로 넘어가는 것이 현실적인 대응입니다. 임대인의 일방적 주장에 임차인이 스스로 위축되어 청구를 포기할 이유는 없습니다.

간혹 임대인이 "계약이 무효이니 이미 낸 차임과 보증금 전체를 정산해야 한다"는 식으로 복잡한 계산을 들이밀며 임차인을 혼란스럽게 만드는 경우도 있습니다. 이런 주장은 대체로 반환 시점을 늦추기 위한 것으로, 실제 계산 근거가 빈약한 경우가 많습니다. 소송으로 넘어가면 법원이 계약서와 실제 지급 내역을 토대로 정리하게 되므로, 임대인의 즉흥적인 계산에 임차인이 먼저 동의하거나 서명할 필요는 없습니다.

임대인이 감정적으로 대응하며 "계약이 무효니 소송해도 소용없다"는 식으로 겁을 주는 경우도 있는데, 이런 발언에 흔들려 협상을 서두를 필요는 없습니다. 소송은 감정 대응이 아니라 계약서, 등기부, 건축물대장, 입금 내역 같은 객관적인 서류를 근거로 진행되는 절차이므로, 임대인의 언성이나 압박보다 서류를 차분히 준비하는 쪽이 결과적으로 더 유리한 경우가 많습니다.

전세금을 못 받았을 때 밟는 절차

불법 건축물 여부와 무관하게, 전세금을 돌려받지 못하고 있는 임차인이 밟는 절차의 큰 틀은 동일합니다. 먼저 임대인에게 반환 기한과 계좌를 명시한 내용증명을 발송해 의사표시를 명확히 도달시키는 것이 첫 단계입니다. 민법 제111조에 따라 상대방 있는 의사표시는 도달한 때 효력이 생기므로, 발송 사실과 도달 사실을 함께 남겨 두는 것이 이후 절차에서도 중요한 증거가 됩니다.

내용증명을 보냈는데도 임대인이 반응하지 않거나 계속 미룬다면, 임대차가 끝났는데 보증금을 돌려받지 못한 경우 임차권등기명령을 신청하는 방법을 고려할 수 있습니다. 임차권등기명령은 주택 소재지를 관할하는 지방법원, 지원 또는 시군법원에 신청하는 절차로, 등기가 마쳐지면 기존에 취득한 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다. 다만 이 절차 역시 등기부에 등기를 마치는 절차이므로, 등기 자체가 존재하지 않는 완전한 무허가 건물이라면 등기소와 사전에 어떻게 처리되는지 확인이 필요한 지점입니다.

임차권등기를 마쳤다면 이제 이사를 하더라도 대항력을 잃지 않지만, 등기부에 실제로 기입이 되었는지 확인한 뒤 이사하는 것이 안전합니다. 등기가 완료되기 전에 먼저 짐을 빼면 대항력을 잃을 위험이 있기 때문입니다. 그 다음으로는 전세금반환청구소송을 제기하게 되는데, 소장 접수 후 판결까지는 사안에 따라 통상 4개월에서 6개월 정도가 소요됩니다.

승소 판결이 확정되면 그 판결을 근거로 강제집행 절차로 넘어갑니다. 임대인 명의의 부동산이 있다면 경매를 신청할 수 있고, 급여나 예금 등 채권이 있다면 채권압류 및 추심명령을, 특정할 수 있는 동산이 있다면 동산압류를 진행할 수 있습니다. 판결금에 대해서는 지연손해금이 함께 인정되는데, 소장 송달 전까지는 민법상 법정이율이, 소장 송달 다음 날부터는 소송촉진 등에 관한 특례법에 따른 이율이 적용되는 구조입니다.

만약 소송 도중 임대인이 재산을 빼돌릴 우려가 있다면, 판결 전이라도 임대인의 부동산이나 예금채권에 가압류를 걸어 두는 방법을 함께 검토할 수 있습니다. 다만 가압류는 임대 부동산의 매매가액이 보증금보다 낮고 임대인의 다른 재산 정보를 파악하고 있을 때 조건부로 필요성이 커지는 절차이므로, 모든 사안에서 일률적으로 진행할 필요는 없습니다. 재산 상황을 먼저 파악한 뒤 필요성을 판단하는 것이 순서입니다.

또한 임대인이 어디 있는지 연락이 닿지 않거나 주소를 알 수 없는 경우에는 공시송달 절차를 활용해 소송을 진행할 수 있습니다. 법원사무관 등이 직권 또는 신청에 따라 공시송달을 실시하면, 임대인이 실제로 소장을 받지 못했더라도 절차상 송달된 것으로 처리되어 재판이 진행됩니다. 임대인의 잠적이 소송 자체를 막는 장애물이 되지는 않는다는 점을 기억해 둘 필요가 있습니다.

실제 상황으로 보는 판단 포인트

가령 다세대주택 옥상에 지어진 별도 공간을 임대차 목적물로 삼았는데, 나중에 건축물대장을 확인해 보니 그 공간이 위반건축물로 표시되어 있는 경우가 있습니다. 이런 경우 임차인이 그 공간에서 실제로 취사와 취침 등 생활을 영위해 왔다면 주거용으로 사용해 온 실질은 인정될 여지가 있습니다. 다만 전입신고 당시 그 공간을 특정할 수 있는 표시를 정확히 기재했는지가 함께 검토되어야 합니다.

또 다른 사례로, 단독주택 한 채를 통째로 계약했는데 알고 보니 그 건물 자체가 건축허가 없이 지어진 완전한 무허가 건물이었던 경우도 있습니다. 이런 경우는 등기 자체가 없을 가능성이 높아 확정일자나 경매 절차에서 참고할 등기부가 없는 상황이 될 수 있습니다. 이때는 계약서와 실제 거주 증거, 전입신고 내역을 바탕으로 별도의 접근이 필요한 사안으로 보고 개별적으로 확인해야 합니다.

이처럼 같은 "불법 건축물"이라는 표현 안에도 위반건축물 표시만 있는 경우, 미등기이지만 건축물대장은 있는 경우, 건축물대장조차 없는 완전한 무허가 건물인 경우 등 여러 유형이 섞여 있습니다. 자신의 상황이 어느 유형에 가까운지 먼저 파악하는 것이 이후 대응 방향을 정하는 데 가장 중요한 출발점입니다.

덧붙여, 신축 빌라나 다가구주택 중 준공 후 일부 세대만 승인이 나지 않은 채로 먼저 입주와 임대가 이루어지는 경우도 실무에서 종종 접하게 됩니다. 이런 경우는 시간이 지나 사용승인이 완료되면 위반건축물 표시가 해소되기도 하지만, 그 사이에 전세금을 돌려받아야 하는 상황이 생기면 당시 시점의 건축물대장과 등기부 상태를 기준으로 판단해야 합니다. 계약 당시와 반환 청구 시점 사이에 건물 상태가 달라졌다면 그 변화 과정도 함께 정리해 두는 것이 좋습니다.

이런 사례들을 종합해 보면 결국 핵심은 하나로 모입니다. 건물이 적법하게 지어졌는지는 임대인과 행정 관청 사이의 문제이고, 전세금을 돌려받을 권리는 임차인과 임대인 사이의 계약에서 비롯되는 별개의 권리라는 점입니다. 두 문제를 뒤섞어 임대인의 논리에 끌려다니기보다, 자신의 대항요건과 증거 자료를 차근차근 정리해 절차를 밟아 나가는 태도가 결국 전세금을 회수하는 가장 빠른 길이 됩니다.

자주 묻는 질문