전세금반환소송을 진행하다 보면 임대인이 변론기일에 나타나지 않는 경우를 자주 만나게 됩니다. 처음에는 "나 몰라라 하는 건가"라는 생각이 들다가도, 두세 번 반복되면 이 상황을 어떻게 받아들여야 할지, 소송이 계속 늘어지는 건 아닌지 불안해지기 마련입니다. 임대인의 불출석은 실제로 소송 진행에 영향을 주지만, 그 영향은 상황에 따라 다르게 나타납니다.

특히 중요한 것은 임대인만 불출석한 경우와, 임차인 쪽까지 함께 불출석한 경우가 법적으로 전혀 다른 결과로 이어진다는 점입니다. 두 상황을 정확히 구분하지 못하면, 임대인의 무대응을 유리하게 활용할 기회를 놓치거나 반대로 소송 전체를 위태롭게 만드는 실수로 이어질 수 있습니다. 이 글은 민사소송법 제150조 제3항과 제268조를 중심으로, 임대인의 반복된 불출석이 소송에 미치는 영향과 임차인이 반드시 지켜야 할 출석 원칙을 정리합니다.

변론기일 불출석에는 두 가지 유형이 있다

법정에서 말하는 '불출석'은 크게 두 가지로 나뉩니다. 하나는 임대인, 즉 피고만 나오지 않고 임차인인 원고는 정상적으로 출석하는 경우입니다. 다른 하나는 원고와 피고 양쪽 모두 출석하지 않는 이른바 쌍방불출석입니다. 이 두 경우는 겉보기에는 비슷해 보이지만 법적으로 완전히 다른 조문이 적용되고, 결과도 정반대에 가까울 만큼 다르게 나타납니다.

피고만 불출석한 경우에는 민사소송법 제150조 제3항이 적용되어, 임차인이 주장한 사실을 임대인이 다투지 않은 것으로 취급될 여지가 있습니다. 반면 쌍방불출석은 제268조가 정한 별도의 절차로 이어지며, 반복되면 오히려 소송 자체가 취하된 것으로 간주될 수 있는 위험한 상황입니다. 두 조문을 혼동하면 "임대인이 안 나오니 나도 안 나가도 되겠지"라는 잘못된 판단으로 이어질 수 있어 주의가 필요합니다.

그래서 이 글에서는 임대인만 불출석하는 경우와, 임차인 본인의 출석 의무를 나누어 설명합니다. 소송을 이끌어가는 쪽은 결국 청구를 한 임차인이므로, 임대인의 태도와 무관하게 임차인 스스로 출석 원칙을 지키는 것이 소송을 안전하게 마무리하는 전제 조건이 됩니다.

실무에서는 소장을 접수한 직후에는 임대인이 답변서를 내며 다투는 태도를 보이다가도, 변론기일이 거듭될수록 서서히 출석을 미루거나 아예 나오지 않는 방향으로 바뀌는 경우도 자주 관찰됩니다. 처음부터 무대응이었던 임대인과, 다투다가 도중에 출석을 포기한 임대인은 소송 진행 속도가 다르게 나타날 수 있으므로, 지금 사건이 어느 흐름에 가까운지를 파악해두는 것도 다음 기일을 준비하는 데 도움이 됩니다.

임대인만 안 나오면 어떻게 되나

임차인은 정상적으로 출석했는데 임대인만 변론기일에 나타나지 않는 상황이라면, 민사소송법 제150조 제3항에 따라 제1항이 준용됩니다. 즉 당사자가 변론기일에 출석하지 아니한 경우에는 상대방이 주장한 사실을 명백히 다투지 아니한 것으로 보는 자백간주 법리가 그대로 적용될 수 있다는 뜻입니다. 이는 임대인이 답변서조차 내지 않은 경우와 유사한 효과로 이어질 수 있습니다. 답변서로 다투는 대신 재판 자체를 회피하는 임대인에게도 결과적으로 같은 법리가 적용되는 셈입니다.

이런 상황이 한 번이 아니라 두세 차례 반복된다면, 법원은 더 이상 변론기일을 거듭 열지 않고 그동안 제출된 자료를 바탕으로 판결을 준비하는 단계로 넘어가는 경우가 많습니다. 임차인 입장에서는 답답하게 느껴질 수 있는 반복된 불출석이, 오히려 소송을 마무리 짓는 방향으로 작용하는 셈입니다. 다만 법원마다 진행 방식과 속도가 다르므로 몇 번째 불출석에서 판결로 넘어가는지를 일률적으로 단정하기는 어렵습니다. 같은 자백간주 상황이라도 사건의 복잡도나 법원의 사건 처리 일정에 따라 체감하는 속도는 다를 수 있습니다.

여기서 임차인이 유의할 점은, 임대인이 안 나온다고 해서 임차인도 준비를 소홀히 해서는 안 된다는 것입니다. 자백간주가 인정될 가능성이 높은 상황이라도 법원은 소장과 제출된 증거를 바탕으로 판단하므로, 임대차계약서와 전세금 지급 내역 같은 기초 자료를 매 기일마다 빠짐없이 챙겨 제출하는 태도가 필요합니다.

공시송달이면 이야기가 달라진다

임대인의 불출석이 언제나 자백간주로 이어지는 것은 아닙니다. 민사소송법 제150조 제3항은 공시송달의 방법으로 기일통지서를 받은 당사자가 출석하지 아니한 경우에는 자백간주 규정을 적용하지 않는다는 단서를 두고 있습니다. 임대인이 이사하거나 연락을 끊어 소재를 알 수 없는 상태라면, 법원은 게시판 등을 통한 공시송달로 기일을 통지하는데, 이 경우 임대인이 재판 자체를 몰랐을 가능성이 있다고 보아 불출석을 다투지 않은 것으로 취급하지 않는 것입니다.

따라서 임대인의 소재가 불분명해 공시송달로 절차가 진행 중이라면, 임차인은 자백간주를 기대하기보다 사실관계를 뒷받침할 증거를 스스로 준비해야 하는 상황이라는 점을 받아들여야 합니다. 임대차계약서, 전세금 지급 내역, 계약 종료를 알린 내용증명, 임차권등기명령 관련 서류 등을 정리해두면 법원이 심리하는 데 도움이 됩니다.

공시송달로 진행되는 사건은 정상 송달 사건보다 진행 속도가 더디게 느껴질 수 있습니다. 그렇다고 해서 절차 자체가 막히는 것은 아니므로, 서두르기보다는 각 단계에서 필요한 자료를 놓치지 않고 제출하는 데 집중하는 것이 결과적으로 더 안정적인 방법입니다.

공시송달 사건에서는 임대인이 처음부터 소재를 감춘 것인지, 아니면 이사나 이직 등 다른 사정으로 연락이 끊긴 것인지에 따라 이후 강제집행 단계의 접근 방식도 달라질 수 있습니다. 임대인의 새로운 주소나 근무지가 뒤늦게라도 확인된다면, 송달 방식을 다시 검토해 정상 송달로 전환할 수 있는지도 함께 살펴볼 필요가 있습니다. 이런 부분은 사건 진행 중간에 상황이 바뀔 때마다 점검해두는 것이 좋습니다.

임차인도 안 나가면 위험하다 — 쌍방불출석의 함정

민사소송법 제268조는 원고와 피고 양쪽이 모두 변론기일에 출석하지 않으면 법원이 새로운 기일을 다시 지정한다고 정합니다. 문제는 그다음입니다. 새로 지정된 기일에도 양쪽이 모두 출석하지 않으면, 1개월 이내에 기일지정신청을 하지 않는 한 소가 취하된 것으로 간주됩니다. 게다가 기일지정신청을 해서 다시 기일이 잡혔는데 그 기일에도 양쪽이 출석하지 않으면, 이번에는 별도의 유예 없이 곧바로 취하된 것으로 간주됩니다.

여기서 핵심은 이 규정이 '쌍방'불출석을 요건으로 한다는 점입니다. 임차인 혼자 출석하고 임대인만 안 나온다면 제268조가 적용될 여지가 없습니다. 반대로 임대인이 계속 안 나온다고 안심하다가 임차인마저 어느 기일에 우연히 출석하지 못하면, 그 기일이 쌍방불출석으로 기록되어 소송이 취하 쪽으로 흘러가는 절차가 시작될 수 있습니다.

즉 임대인의 태도와 무관하게, 전세금을 돌려받기 위해 소송을 제기한 임차인 본인은 어떤 상황에서도 변론기일 출석 원칙을 지켜야 합니다. 임대인이 여러 차례 나오지 않아 사건이 자백간주 쪽으로 유리하게 흘러가고 있다고 느껴지더라도, 그 흐름은 임차인이 계속 출석해야 유지되는 조건부 상황이라는 점을 기억해야 합니다.

제268조가 정한 절차는 원고와 피고 모두에게 공평하게 적용되는 규정입니다. 임대인이 소송에 무관심한 태도를 보인다고 해서 임차인까지 함께 느슨해지면, 애써 쌓아온 자백간주 흐름이 한순간에 취하 위험으로 뒤바뀔 수 있습니다. 결국 이 조문이 주는 실무적인 교훈은 단순합니다. 상대방이 어떻게 행동하든, 소송을 제기한 사람은 절차가 끝날 때까지 자신의 출석 의무만큼은 스스로 지켜야 한다는 것입니다.

부득이하게 출석이 어려운 사정이 있다면

직장이나 건강 문제, 갑작스러운 사정으로 정해진 변론기일에 나가기 어려운 임차인도 있습니다. 이런 경우 소송대리인을 선임해 대리인이 대신 출석하도록 하거나, 부득이한 사정을 법원에 미리 알려 기일 조정을 요청하는 방법을 검토할 수 있습니다. 어떤 방법이든 미리 준비하지 않고 당일에 갑자기 빠지는 것은 쌍방불출석 위험을 키우는 선택이 됩니다.

특히 임대인이 이미 여러 차례 불출석한 사건이라면, 다음 기일에 임차인마저 어떤 이유로든 출석하지 못하는 상황이 벌어지지 않도록 일정을 각별히 관리할 필요가 있습니다. 자백간주로 유리하게 흘러가던 사건이 뜻하지 않게 쌍방불출석으로 처리되면, 그동안 쌓아온 절차상의 이점이 흔들릴 수 있기 때문입니다.

소송대리인을 선임해두면 이런 일정 관리 부담을 상당 부분 덜 수 있습니다. 임차인 본인이 매번 직접 나가지 않아도 대리인이 기일마다 출석하고 필요한 서류를 제출할 수 있기 때문에, 갑작스러운 사정으로 소송 전체가 흔들리는 위험을 줄이는 데 도움이 됩니다.

혼자 소송을 진행하면서 매 기일 일정을 직접 챙기는 임차인이라면, 다음 변론기일이 언제인지, 지난 기일에 임대인이 출석했는지 여부를 기록해두는 습관만으로도 쌍방불출석 위험을 상당 부분 줄일 수 있습니다. 반대로 대리인을 선임한 경우라도 진행 상황을 전혀 확인하지 않고 맡겨두기보다는, 각 기일이 어떻게 진행됐는지 주기적으로 공유받는 편이 예상치 못한 절차 변경에 대응하는 데 도움이 됩니다.

임대인이 계속 안 나오면 소송이 얼마나 걸리나

전세금반환소송은 소장 접수부터 판결까지 통상 4~6개월 정도가 걸린다고 안내되는 경우가 많습니다. 임대인이 답변서를 내지 않거나 변론기일에 계속 나오지 않아 자백간주가 인정되는 사건은, 법원이 여러 차례 변론을 진행할 필요가 줄어들어 이 기간보다 짧게 마무리되는 경우도 있습니다. 다만 이는 사건마다 다르고 법원의 심리 방식에 따라 달라지므로 정확한 기간을 단정하기는 어렵습니다.

판결이 확정되면 임대인은 지연손해금도 함께 부담합니다. 반환 의무를 이행하지 않은 기간에는 민법상 연 5퍼센트, 소송촉진 등에 관한 특례법이 적용되는 구간에는 그에 따른 이율이 가산되는 구조입니다. 임대인이 재판에 계속 나오지 않아 소송이 길어질수록 이 지연손해금도 함께 늘어나는 셈이므로, 임대인의 불출석이 임차인에게 반드시 불리하게만 작용하는 것은 아닙니다.

판결을 받은 뒤에도 임대인이 임의로 전세금을 지급하지 않으면 강제집행 절차로 넘어가야 합니다. 부동산 경매, 임대인이 받을 채권에 대한 압류 및 추심, 동산압류 등이 대표적인 방법입니다. 재판에 한 번도 나오지 않았던 임대인이라면 집행 단계에서도 협조를 기대하기 어려운 경우가 많으므로, 판결 전부터 임대인의 재산 관계를 미리 파악해두는 편이 실제 회수까지 이어지는 데 도움이 됩니다.

판결 확정 이후 걸리는 시간도 함께 고려해야 합니다. 판결이 나왔다고 해서 곧바로 전세금이 입금되는 것이 아니라, 집행문을 부여받고 대상 재산에 따라 경매나 압류 절차를 별도로 신청해야 실제 회수로 이어집니다. 재판에 계속 나오지 않았던 임대인일수록 이 집행 단계에서도 시간이 걸릴 가능성을 염두에 두고, 판결을 받는 것 자체를 목표로 삼기보다 회수까지의 전체 일정을 길게 보고 준비하는 태도가 필요합니다.

임대인 재산이 파악됐다면 가압류도 함께 검토

임대인이 재판에 계속 나오지 않는 사건에서는 판결을 받고 나서야 뒤늦게 임대인의 재산 상태를 확인하려는 경우가 많습니다. 그러나 재판에 아예 나오지 않을 정도로 무대응인 임대인이라면, 판결이 확정되기 전에 재산을 처분하거나 다른 채권자에게 우선 넘겨버릴 위험도 함께 고려해야 합니다. 이런 위험이 실제로 존재하는 사건에서는 소송과 별개로 가압류를 검토해볼 필요가 있습니다.

다만 가압류가 모든 사건에 일률적으로 필요한 절차는 아닙니다. 임대 부동산의 매매가액이 전세금보다 낮고, 임대인이 보유한 다른 부동산 정보를 임차인이 미리 파악하고 있는 경우처럼 실제로 재산 처분 위험이 구체적으로 확인되는 상황에서 검토하는 방법입니다. 임대인이 재판에 나오지 않는다는 사정만으로 가압류가 자동으로 필요해지는 것은 아니라는 점을 함께 알아두셔야 합니다.

가압류를 검토할 때는 임대인 명의의 부동산 등기 정보나 다른 재산 관계를 최대한 구체적으로 확인해두는 것이 실무적으로 도움이 됩니다. 재판에 한 번도 나오지 않은 임대인일수록 판결이 확정된 뒤에도 자발적으로 협조하기를 기대하기 어려운 경우가 많으므로, 소송이 진행되는 동안 미리 준비해두는 편이 실제 회수 가능성을 높이는 방법입니다.

가압류 신청은 소송과 동시에 진행할 수도 있고, 소송 도중 임대인의 재산 상황이 새롭게 파악된 시점에 추가로 진행할 수도 있습니다. 중요한 것은 재판에 나오지 않는 임대인의 태도를 지켜만 보지 말고, 확보할 수 있는 재산 정보가 있다면 그때그때 점검해 필요한 조치를 놓치지 않는 것입니다. 판결까지 시간이 걸리는 사건일수록 이런 사전 점검이 실제 회수 결과에 크게 영향을 줄 수 있습니다.

보증보험에 가입돼 있다면 함께 확인할 부분

전세금 반환을 보장하는 보증보험, 이른바 전세금 반환보증에 가입한 임차인이라면 임대인이 재판에 계속 나오지 않는 상황에서 소송과 별개로 보증기관 쪽 절차도 함께 확인해볼 필요가 있습니다. 보증보험은 임대인의 대응과 무관하게 별도의 청구 절차를 두고 있는 경우가 많아, 소송 진행 상황과 보증기관 안내를 함께 챙기면 전세금을 회수하는 경로를 넓힐 수 있습니다.

다만 보증보험의 청구 요건이나 처리 기간은 가입한 상품과 보증기관에 따라 다르므로, 이 글에서 구체적인 기준을 단정하기는 어렵습니다. 보증기관에 먼저 문의해 현재 진행 중인 소송 상황을 알리고, 필요한 서류가 무엇인지 확인해보는 것이 우선입니다. 소송과 보증보험 절차를 따로 떼어놓고 생각하기보다, 두 절차의 진행 상황을 함께 정리해두면 임대인의 불출석이 길어지더라도 회수 방법이 하나로 좁혀지지 않습니다.

보증기관에 문의할 때는 현재 소송이 몇 번째 변론기일까지 진행됐는지, 임대인이 정상 송달을 받았는지 공시송달로 진행 중인지를 함께 설명하면 보증기관 쪽 심사에도 참고가 될 수 있습니다. 소송과 보증보험 절차가 서로 다른 담당 기관에서 진행되는 만큼, 한쪽 진행 상황이 바뀔 때마다 다른 쪽에도 알려두는 습관을 들이면 두 절차 사이에서 정보가 어긋나는 일을 줄일 수 있습니다.

불출석이 계속될 때 임차인이 챙겨야 할 준비

임대인의 불출석이 반복되는 사건일수록 임차인이 스스로 준비해야 할 몫이 커집니다. 법원이 자백간주를 인정하더라도 소장과 증거자료를 기초로 판단한다는 원칙은 달라지지 않기 때문입니다. 아래 표는 임대인이 계속 불출석하는 사건에서 임차인이 각 기일마다 점검하면 좋은 항목을 정리한 것입니다.

특히 본인 출석 일정을 매번 다시 확인하는 습관은 사소해 보이지만 가장 중요한 항목입니다. 임대인이 여러 번 불출석한 사건일수록 다음 기일도 임대인만 안 나올 것이라고 지레짐작하기 쉬운데, 그 방심이 임차인의 우연한 불출석과 겹치면 쌍방불출석으로 기록될 수 있습니다. 기일을 달력에 표시해두고, 부득이한 사정이 생기면 미리 대리인 선임이나 기일 조정을 검토하는 편이 안전합니다.

또한 임대인의 재산 관계를 미리 파악해두는 작업은 판결을 받고 나서 시작하기보다 소송이 진행되는 동안 병행하는 편이 유리합니다. 재판에 한 번도 나오지 않는 임대인일수록 판결 후에도 자발적으로 협조할 가능성이 낮으므로, 부동산 명의나 다른 재산 정보를 미리 확인해두면 강제집행 단계로 넘어갈 때 시간을 아낄 수 있습니다.

이 네 가지 점검 항목은 소송이 몇 번째 기일을 지나고 있든 매번 다시 확인하는 것이 좋습니다. 특히 임대인이 계속 불출석하는 사건은 진행이 순조로워 보인다는 이유로 임차인 스스로 긴장을 늦추기 쉬운데, 그럴수록 오히려 본인 출석 일정과 서류 준비를 더 꼼꼼히 챙기는 태도가 소송을 끝까지 안전하게 끌고 가는 방법이 됩니다.

임대인이 무대응이라면 지급명령보다 소송이 낫다

임대인이 연락도 안 되고 재판에도 나오지 않을 것 같다는 판단이 서면, 절차가 간단하다고 알려진 지급명령을 먼저 검토하는 임차인도 있습니다. 그러나 지급명령은 임대인이 이의신청을 하는 순간 그대로 정식 소송 절차로 넘어가야 하는 구조입니다. 임대인이 순순히 동의하는 경우가 아니라면 지급명령으로 시간을 아끼려다 오히려 절차를 한 번 더 거치게 되는 경우가 많아, 처음부터 소송으로 진행하는 편이 대체로 더 효율적입니다.

반대로 전세금반환소송은 임대인이 답변하지 않거나 변론기일에 계속 나오지 않을 경우 자백간주와 무변론판결이라는 경로로 이어질 수 있습니다. 즉 임대인이 무대응으로 일관하는 상황에서는 지급명령보다 소송 쪽이 오히려 더 빠르게 결론에 도달할 수 있는 구조입니다. 이미 연락이 뜸해지고 재판 출석 여부도 불투명한 임대인이라면, 처음부터 소송으로 대응하는 편이 전체 절차를 단축하는 데 도움이 됩니다.

다만 임대인이 지급명령에도 순순히 동의하고 이의를 제기하지 않을 것이 확실한 특수한 사정이 있다면 지급명령이 유효한 선택지가 될 수도 있습니다. 이런 확신이 서지 않는 일반적인 상황, 특히 이미 여러 차례 연락이 닿지 않거나 재판 자체를 회피하는 태도를 보인 임대인이라면 처음부터 소송으로 진행하는 편이 안정적입니다.

자주 묻는 질문

법도 전세금반환소송센터는 전세금반환소송 매뉴얼을 집필한 엄정숙 변호사가 부동산·민사 분야를 전담하며, 임대인이 반복적으로 불출석하는 사건과 공시송달이 필요한 사건 모두를 실무적으로 다뤄왔습니다. 처리해온 사건 450건 이상 가운데 임대인의 대응 방식은 제각각이었던 만큼, 지금 진행 중인 사건의 송달 상황과 기일 진행 내역을 구체적으로 설명해주시면 그에 맞는 방향을 안내해 드립니다. 다음 기일 출석이 어려운 사정이 있다면 미리 상담을 통해 대비책을 마련해두시길 권합니다.

임대인이 몇 번째 기일까지 불출석했는지, 송달이 정상적으로 이루어졌는지, 임대인의 재산 정보를 어느 정도 파악하고 있는지에 따라 앞으로의 대응 방향은 사건마다 달라집니다. 지금 진행 중인 소송이 자백간주로 유리하게 흘러가고 있는지, 아니면 공시송달로 별도의 준비가 더 필요한 상황인지부터 정리해보는 것이 다음 단계를 결정하는 출발점이 됩니다.