왜 전세사기 안당하는법을 주택 유형별로 나눠 봐야 할까요?

전세사기 안당하는법을 다룬 체크리스트는 대개 계약 전, 잔금일, 입주 후처럼 시간 순서로 짜여 있습니다. 시간 순서는 무엇을 언제 해야 하는지 알려 주지만, 지금 보고 있는 집에서 어디가 가장 약한지는 알려 주지 않습니다. 같은 확정일자라도 아파트 한 세대에서 갖는 무게와 다가구 한 호실에서 갖는 무게가 다르기 때문입니다.

차이를 만드는 요소는 크게 세 가지입니다. 첫째는 등기 단위입니다. 아파트·다세대·연립은 호실마다 따로 등기되어 있어 내 호실에 걸린 권리를 중심으로 보면 되지만, 다가구는 건물 전체가 하나의 등기로 묶여 있어 건물에 걸린 근저당과 다른 호실 임차인의 보증금이 모두 내 순위와 얽힙니다. 둘째는 시세를 확인할 수 있는 정도입니다. 거래가 많은 아파트는 비교 사례가 풍부하지만, 신축 빌라나 오피스텔은 비교할 거래가 적어 보증금이 집값에 얼마나 가까운지 판단하기 어렵습니다.

셋째는 용도입니다. 오피스텔은 건축물대장에 업무시설로 표시된 경우가 많아, 실제로 주거에 쓰는지에 따라 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있는지가 달라질 수 있습니다.

공통 조문을 건너뛰고 유형별 요령만 챙기면 가장 기본적인 대항요건에서 무너질 수 있습니다. 반대로 공통 조문만 지키고 유형별 위험을 보지 않으면, 서류는 다 갖췄는데 순위에서 밀리는 일이 생깁니다.

한 가지를 미리 짚어 둡니다. 전세사기는 형사 사건으로 다뤄지기도 하고 피해자 지원을 위한 특별법도 있지만, 그 지원의 요건과 범위는 사안마다 따져야 할 영역이라 이 글에서 결론을 내리지 않습니다. 이 글의 축은 계약 단계에서 보증금을 지킬 장치를 갖추고, 그래도 문제가 생기면 민사 절차로 돌려받는 길입니다.

네 유형 공통, 먼저 세워 둘 조문 여섯 가지

아래 여섯 가지는 아파트든 다가구든 똑같이 적용되는 기본 장치입니다. 카드마다 조문이 정한 요건을 옮겨 두었으니, 계약 전에 하나씩 대조해 보시기 바랍니다. 유형별 확인 포인트는 모두 이 여섯 장치를 전제로 합니다.

이 가운데 가장 자주 무너지는 것이 대항요건과 확정일자의 관계입니다. 확정일자는 계약서에 날짜를 확인받는 절차일 뿐, 그것만으로 우선변제권이 생기지 않습니다. 제3조의2②는 대항요건과 확정일자를 "갖춘 임차인"에게 우선변제권을 주므로, 이사와 전입신고가 함께 있어야 순위가 생깁니다. 확정일자를 먼저 받아 두었더라도 전입이 늦어지면 그만큼 순위의 출발점도 늦어진다고 보아야 합니다.

대항력이 생기는 시점도 중요합니다. 제3조①은 인도와 주민등록을 마친 때 "그 다음 날부터" 제삼자에 대하여 효력이 생긴다고 정합니다. 그래서 잔금일에 이사와 전입신고를 마쳐도 같은 날 접수된 근저당이 있으면 그 근저당이 앞설 수 있습니다. 이 구조는 집 유형과 관계없이 똑같이 작동하므로, 잔금 직전과 전입 직후에 등기부를 다시 확인하는 일은 어느 유형에서도 빠질 수 없습니다.

임대인의 정보 제시 의무(제3조의7)는 계약 체결 때 임대인이 "제시하여야 한다"고 정한 의무 규정입니다. 확정일자 부여일·차임·보증금 등 정보는 임대인이 계약 전에 제3조의6④에 따른 정보제공에 동의함으로써, 납세증명서는 미납 국세·지방세 열람에 각각 동의함으로써 갈음할 수 있습니다. 다만 조문은 제시하지 않았을 때의 제재를 따로 두고 있지 않으므로, 임차인이 먼저 요구하고 받지 못하면 계약을 다시 생각하는 기준으로 쓰는 것이 현실적입니다.

아파트 전세, 근저당과 시세의 관계부터 계산하세요

아파트는 네 유형 가운데 상대적으로 정보가 많은 편입니다. 호실마다 등기가 따로 있어 내 호실에 걸린 권리만 보면 되고, 같은 단지·같은 면적의 거래 사례가 있어 시세를 가늠하기도 쉽습니다. 그래서 아파트 전세에서 사고가 나는 지점은 정보가 없어서라기보다, 있는 정보를 계산하지 않아서인 경우가 많습니다.

핵심은 등기부 을구의 근저당입니다. 근저당은 담보할 채무의 최고액만 정하고 채무의 확정을 장래로 보류하여 설정할 수 있으므로(민법 제357조①), 등기부에는 실제 대출 잔액이 아니라 채권최고액이 적힙니다. 실제 잔액은 그보다 적다는 설명을 듣더라도, 경매가 되면 그 최고액 범위에서 근저당이 먼저 배당받을 수 있다는 전제로 계산하는 편이 안전합니다. 선순위 근저당 채권최고액과 내 보증금을 더한 금액이 그 아파트가 경매로 팔렸을 때 기대되는 금액 안에 넉넉히 들어오는지가 판단의 중심이고, 경매에서는 시세보다 낮게 매각될 수 있다는 점도 함께 감안해야 합니다.

갑구도 함께 봅니다. 소유자가 계약 상대방과 같은지, 압류·가압류·가처분 같은 처분 제한 등기가 있는지, 신탁 등기가 있는지를 확인합니다. 신탁 등기가 있으면 누가 임대할 권한을 갖는지부터 따로 따져야 하는데, 이 부분은 신탁계약 내용에 따라 결론이 갈리는 영역이라 등기부만 보고 판단하지 말고 신탁원부까지 확인하는 것이 좋습니다.

아파트에서 특히 조심할 장면은 잔금일의 신규 담보입니다. 대항력은 전입 다음 날부터 생기므로, 잔금일에 집주인이 추가 대출을 받거나 매매와 함께 근저당이 설정되면 그 근저당이 내 대항력보다 앞설 수 있습니다. 계약서에 대항력이 생기기 전까지 새로운 담보를 설정하지 않는다는 특약과 이를 어기면 계약을 해제할 수 있다는 조항을 넣고, 잔금 직전에 등기부를 다시 발급받아 확인하는 습관이 필요합니다.

• 갑구: 소유자 일치, 압류·가압류·가처분, 신탁 등기 여부
• 을구: 근저당 채권최고액 합계와 내 보증금의 합
• 같은 단지·같은 면적 거래 사례로 본 시세와 경매 시 감액 가능성
• 잔금 직전 등기부 재발급, 신규 담보 금지 특약

빌라 전세, 시세가 안 보일수록 등기 형태부터 확인하세요

빌라라는 말은 법률 용어가 아니라 생활 용어입니다. 같은 빌라라도 등기부가 집합건물로 되어 있으면 호실마다 따로 등기된 다세대·연립이고, 건물 하나로 등기되어 있으면 다가구일 가능성이 큽니다. 둘은 확인해야 할 것이 완전히 다르므로, 빌라 전세의 첫 단계는 등기부가 어떤 형태인지 보는 것입니다. 다가구로 확인되면 아래 다가구 항목을 따라가야 합니다.

다세대·연립이라면 아파트처럼 내 호실 등기부를 중심으로 봅니다. 다만 시세를 알기 어렵다는 점이 다릅니다. 신축 빌라는 비교할 거래가 적고, 분양 광고나 계약 현장에서 제시하는 가격이 실제로 거래될 수 있는 가격과 다를 수 있습니다. 보증금이 매매가에 가까운 계약은 집값이 조금만 내려가도 경매에서 보증금 전액이 회수되지 않을 수 있으므로, 인근의 비슷한 연식·면적 거래를 직접 찾아 비교하는 과정이 필요합니다.

한 사람이 같은 건물의 여러 호실을 가진 경우라면 주의가 더 필요합니다. 한 호실의 문제는 다른 호실과 무관해 보이지만, 같은 임대인이 여러 채를 보증금에 기대어 보유하고 있다면 한 곳의 반환 지연이 다른 호실로 번질 수 있습니다. 등기부에서 소유권 취득 시기와 근저당 설정 시기가 몰려 있는지, 같은 건물 다른 호실의 소유자가 누구인지 확인해 보는 것도 방법입니다.

건축물대장도 함께 봅니다. 대장에 표시된 용도와 실제 구조가 다른지, 위반건축물 표시가 있는지 확인하면 계약 뒤에 생길 수 있는 문제를 미리 걸러 낼 수 있습니다. 계약서와 전입신고의 주소는 등기부와 건축물대장의 동·호수 표시에 그대로 맞춰 적어야 합니다. 표시가 어긋나면 대항력이 제대로 생겼는지를 두고 다툼이 생길 수 있기 때문입니다.

오피스텔 전세는 왜 '실제 주거용'인지가 먼저일까요?

오피스텔은 건축물대장에 업무시설로 표시된 경우가 많습니다. 그런데 주택임대차보호법 제2조는 이 법이 "주거용 건물"의 전부 또는 일부의 임대차에 적용된다고 정할 뿐, 공부상 용도를 기준으로 삼는다는 문구는 두고 있지 않습니다. 그래서 오피스텔이 이 법의 보호를 받는지는 실제로 주거에 쓰이는지, 곧 구조와 이용 실태를 함께 보고 판단될 여지가 있습니다.

문제는 실제 주거용인지를 다투는 일이 대개 사고가 난 뒤에야 벌어진다는 점입니다. 계약 단계에서 주거용으로 쓴다는 사실을 계약서에 분명히 적고, 부엌·욕실 같은 주거 설비와 실제 거주 사실을 보여 줄 자료를 남겨 두면 나중에 다툼이 생겼을 때 도움이 됩니다.

오피스텔 전세에서 가장 위험한 장면은 전입신고 금지 특약입니다. 임대인이 자기 사정을 이유로 전입신고를 하지 말아 달라고 요구하는 경우가 있는데, 대항력은 인도와 주민등록을 요건으로 하므로(제3조①) 전입신고를 하지 않으면 대항력이 생기지 않습니다. 대항요건이 없으면 확정일자를 받아도 우선변제권이 생기지 않습니다(제3조의2②). 전입을 하지 않는 순간 이 법이 마련한 핵심 보호 장치 두 가지가 함께 빠지는 셈입니다.

이런 특약이 주택임대차보호법 제10조와 어떤 관계인지도 문제 될 수 있습니다. 제10조는 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정합니다. 다만 전입신고 금지 특약의 효력과 그 위반을 이유로 한 임대인의 주장이 어떻게 판단되는지는 사안에 따라 다퉈지는 영역이라 단정할 수 없습니다. 분명한 것은, 특약의 효력을 나중에 다투는 것보다 처음부터 전입이 가능한 오피스텔을 고르는 편이 훨씬 안전하다는 점입니다.

오피스텔은 시세 파악도 빌라만큼 어렵습니다. 같은 건물 안에서도 층·면적·구조에 따라 가격 차이가 크고, 거래 자체가 드문 건물도 있습니다. 보증금이 매매가에 근접한 계약이라면 앞에서 본 아파트 계산법을 그대로 적용해, 선순위 근저당 채권최고액과 보증금을 더한 금액이 경매에서 기대되는 금액 안에 들어오는지 보수적으로 따져 보시기 바랍니다.

다가구 전세는 왜 선순위 임차인 보증금 합계를 먼저 봐야 할까요?

다가구주택은 여러 가구가 사는 건물이지만 건물 전체가 하나의 등기로 되어 있습니다. 호실별 등기가 없으니 건물에 근저당이 하나 걸리면 그 근저당은 모든 호실에 함께 걸린 것과 같습니다. 경매가 되면 건물 전체가 한 번에 매각되고, 그 매각대금을 근저당권자와 여러 호실의 임차인이 순위에 따라 나눠 받게 됩니다.

그래서 다가구에서 내 보증금이 안전한지는 내 계약서만 봐서는 알 수 없습니다. 건물에 설정된 근저당 채권최고액에 더해, 나보다 먼저 대항요건과 확정일자를 갖춘 다른 호실 임차인들의 보증금 합계를 함께 계산해야 합니다. 이 두 금액에 내 보증금을 더한 합계가 건물 전체를 경매로 팔았을 때 기대되는 금액 안에 충분히 들어오는지가 판단 기준입니다.

여기에 소액임차인 문제가 더해집니다. 제8조①은 임차인이 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다고 정합니다. 다른 호실에 소액임차인에 해당하는 임차인이 있다면 그 일정액만큼은 내 순위보다 앞서 배당될 수 있습니다. 소액임차인과 일정액의 범위·기준은 주택임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정하고, 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액 포함)의 2분의 1을 넘지 못합니다(제8조③). 구체적인 기준은 시기와 지역에 따라 달라지고 어느 시점의 기준이 적용되는지도 사안별로 따져야 하므로, 계약 시점에 따로 확인해야 합니다.

문제는 다른 호실 보증금을 어떻게 아느냐입니다. 임대인에게 물어도 개인정보라며 말해 주지 않는 경우가 많습니다. 이때 쓸 수 있는 것이 제3조의6④와 제3조의7입니다. 임대차계약을 체결하려는 사람은 임대인의 동의를 받아 확정일자부여기관에 확정일자 부여일, 차임, 보증금 등 정보를 요청할 수 있고, 임대인은 계약을 체결할 때 그 정보를 임차인에게 제시하여야 합니다. 다가구에서는 이 정보가 건물 안 다른 호실의 확정일자 현황을 가늠하는 단서가 될 수 있습니다. 제공 범위의 세부는 하위 법령에서 정하므로 어디까지 확인되는지는 기관에 직접 물어보는 것이 정확합니다.

1. 1등기 형태 확인 · 등기부가 건물 하나로 되어 있는지, 근저당 채권최고액 합계는 얼마인지 봅니다.
2. 2확정일자 정보 요청 · 임대인 동의를 받아 정보를 요청합니다(제3조의6④). 동의 거부는 그 자체로 신호입니다.
3. 3선순위 보증금 합계 · 나보다 먼저 대항요건과 확정일자를 갖춘 호실의 보증금을 더합니다.
4. 4소액임차인 몫 감안 · 다른 호실의 최우선 몫이 앞설 수 있음을 계산에 넣습니다(제8조①③).
5. 5건물 가치와 비교 · 총합이 경매 예상 금액 안에 들어오지 않으면 계약을 다시 생각합니다.

이 계산이 끝나지 않았다면 계약금을 보내지 않는 것이 원칙입니다. 다가구는 호실이 여럿이어도 등기상 하나의 건물이라 계약서의 호실 표시와 실제 위치가 어긋나는 일이 생기기 쉬우므로, 계약서와 전입신고의 주소도 건축물대장·등기부 표시에 맞춰 정확히 적어 두는 것이 안전합니다.

유형별 확인 포인트, 한 표로 비교하기

지금까지 본 내용을 한 표로 모았습니다. 같은 행을 가로로 읽으면 유형마다 위험이 숨는 자리가 어떻게 다른지 보입니다.

표에서 보듯 네 유형 모두 대항요건과 확정일자라는 출발점은 같습니다. 차이는 그 출발점 앞에 무엇이 서 있느냐에 있습니다. 아파트와 다세대는 주로 근저당이, 오피스텔은 전입 가능 여부가, 다가구는 다른 호실 임차인이 내 앞에 설 수 있습니다. 내가 보는 집이 어느 행에 해당하는지 먼저 정하고, 그 행의 위험부터 지워 나가는 방식이 가장 효율적인 전세사기 안당하는법입니다.

계약 현장에서 듣는 말, 조문으로 판정하기

계약 현장에서는 확인을 미루게 만드는 말이 자주 나옵니다. 대부분 악의 없이 하는 말일 수 있지만, 조문에 비춰 보면 임차인이 그대로 받아들여서는 안 되는 경우가 많습니다. 자주 듣는 네 가지를 판정해 봅니다.

네 가지 말의 공통점은 확인을 "나중에" 하자는 데 있습니다. 그러나 대항력과 우선변제권은 모두 시점의 문제라서, 계약서에 도장을 찍은 뒤에는 되돌리기 어려운 경우가 많습니다. 의심스러운 말을 들었다면 계약금을 보내기 전에 멈추고, 확인이 끝난 뒤에 진행하는 것이 가장 비용이 적게 드는 예방입니다.

그래도 보증금이 돌아오지 않을 때, 민사 회수 절차

확인을 다 거쳐도 임대인의 사정은 계약 뒤에 바뀔 수 있습니다. 만기에 보증금이 돌아오지 않으면 유형과 관계없이 절차의 큰 틀은 같습니다. 내용증명으로 반환을 요구하고, 임대차가 끝난 뒤에도 보증금이 반환되지 않으면 임차권등기명령을 신청할 수 있으며, 전세금반환소송으로 판결을 받아 강제집행으로 나아갑니다. 새 세입자가 들어와야 돌려주겠다는 말은, 그런 특약이 없다면 임대인의 사정일 뿐 법이 정한 반환 조건이 아닙니다.

임차권등기명령은 주택임대차보호법 제3조의3①에 따라 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우에 신청할 수 있습니다. 이사를 해야 한다면 등기부에 임차권등기가 기입된 것을 확인한 뒤 이사·전출해야 합니다. 등기 전에 이사하면 대항력을 잃을 위험이 있기 때문입니다. 임차권등기명령은 집주인의 동의가 필요하지 않다는 점에서 전세권 설정과 다릅니다.

전세금반환소송은 소장 접수 후 판결까지 보통 4~6개월이 걸립니다. 지연손해금은 민법상 법정이율인 연 5%가 기준이 되고(민법 제379조), 소장이 송달된 다음 날부터는 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 대통령령으로 정하는 이율이 적용될 수 있습니다. 판결을 받은 뒤에는 임차주택 경매, 임대인의 예금 등에 대한 채권압류와 추심, 동산압류 가운데 사안에 맞는 방법을 고릅니다.

전세보증금 반환보증에 가입했다면 보증기관에 먼저 절차를 확인하는 것이 좋습니다. 보증 이행의 기준과 기간은 보증 조건마다 달라 단정하기 어렵습니다. 전세사기 피해자 결정이나 형사 고소를 함께 검토하는 경우에도, 보증금을 직접 돌려받는 길은 민사 절차라는 점은 달라지지 않습니다. 어느 단계부터 시작할지 판단이 서지 않는다면 02-591-5662로 계약서와 등기부를 기준으로 상담받아 보시기 바랍니다.

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자주 묻는 질문 세 가지