전세금 돌려 받기 전에 전입신고, 안전한 타이밍과 절차
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전세금 돌려 받기 전에 전입신고, 이 타이밍을 지키면 안전합니다
보증금을 아직 못 받았는데 이사를 해야 한다면 순서가 생명입니다. 대항력·우선변제권을 잃지 않도록 꼭 필요한 절차와 시점을 정리했습니다.
핵심 한 줄 전세금이 미지급된 상태에서 주소를 옮기면 종전 주택에 대한 대항력이 사라질 수 있습니다. 안전하게 이동하려면 임차권등기명령을 먼저 완료하고, 그다음 새 집으로 전입신고를 하십시오. 계약 기간 중에는 전입신고와 확정일자로 권리를 갖추는 것이 기본입니다.
대항력의 조건
안전 이사 순서
자주 하는 실수
왜 전입신고 타이밍이 중요한가
전세 기간 중에는 주택 인도와 전입신고를 갖추고 계약서에 확정일자를 받아 두면 대항력과 우선변제권을 확보할 수 있습니다. 문제는 계약이 끝났는데 보증금이 남아 있는 상태에서 이사를 해야 할 때입니다. 이때 종전 주소의 전입을 해제(새 주소로 이전)하면 기존 주택에 대한 대항력이 사라져 보증금 회수에 치명적일 수 있습니다. 이런 경우에는 주소이전을 서두르기보다, 임차권등기명령을 통해 권리를 등기부에 고정한 다음 새 거처로 전입신고를 하셔야 안전합니다.
확정일자와의 관계
확정일자는 우선변제권의 핵심 요건입니다. 전입신고와 함께 유지될 때 의미가 커지며, 기존 주소의 전입이 빠지면 효력에 공백이 생길 수 있습니다. 따라서 이사 전까지는 전입·점유·확정일자를 유지하고, 이사가 불가피하면 등기를 먼저 마쳐 공백을 막으십시오.
임차권등기명령의 역할
등기가 완료되면 종전 주택에 대한 권리가 등기부로 공시되어 제3자에게 주장할 수 있습니다. 등기 완료 전 새 주소로 전입을 하면 대항력이 상실될 수 있으므로, 결정 및 등기 완료를 확인한 뒤 이동하는 순서가 안전합니다.
보증금이 남아 있을 때 권리를 지키는 안전 순서
- 만기 확인 및 통지 — 계약만료일과 잔액을 정리하고, 반환 기한을 특정하여 임대인에게 서면으로 요구합니다.
- 내용증명 발송 — 지급 기한·계좌·연락처를 적시해 분쟁 발생 시점을 명확히 합니다.
- 임차권등기명령 신청 — 관할 법원에 신청해 ‘결정’과 ‘등기 완료’까지 진행합니다. 완료 전에는 기존 주소 전입을 유지합니다.
- 새 집 계약·입주 — 등기 완료를 확인한 뒤 전출·전입 순서로 주소를 이전합니다.
- 필요 시 다음 단계 — 미지급이 계속되면 집행 절차(경매·배당요구 등)로 이어갑니다.
포인트: “보증금 미수 → 먼저 전입신고”가 가장 위험합니다. 반드시 등기 완료 → 전입 순서를 지키십시오.
전입신고 전 체크리스트
이사 전
- 계약서 원본에 확정일자를 받아 두었는지 확인
- 종전 주택 전입·점유 유지 중인지 점검
- 반환기한 특정된 내용증명 발송
이사 당일/이후
- 임차권등기명령 결정 및 등기 완료 확인 전, 새 주소로 전입신고 금지
- 새 집에서도 계약 즉시 확정일자 받기
- 경매 가능성 대비 배당요구 기한 체크
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