전세금 돌려 받는 방법 한 번에 정리｜계약 만료부터 강제집행까지 로드맵
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전세금 돌려 받는 방법, 지금 상황에서 가장 빨리 끝내는 순서
계약 만료 전 준비부터 통지, 법원 절차, 보증이행(HUG), 강제집행까지 한 번에 정리했습니다. 임차권등기명령·지급명령과 같은 핵심 단계를 실제로 적용할 수 있도록 순서를 제시합니다.
핵심 한 줄
만기 2~3개월 전부터 증거를 차곡차곡 준비하고, 만기에는 내용증명 통지→지급명령(또는 소송)→임차권등기명령 순으로 진행하면 안전합니다. 보증 가입자라면 전세보증금반환보증(HUG) 이행을 병행하세요.
준비물
임대차계약서, 전입세대열람내역, 확정일자 증명, 보증금 입·출금 내역, 임대인 통지 기록(문자·카톡·통화녹취), 등기부등본, 사진/동영상(인도 상태).
만기 전 준비: 대항력·우선변제권 재확인
계약 갱신 여부와 상관없이 전입신고와 확정일자가 유효한지 다시 확인합니다. 만기를 앞두고 등기부등본을 조회해 근저당 증가나 경매개시 여부도 점검하세요. 보증 가입자라면 보증서 상태와 채권양도 통지 요건을 체크합니다.
만기 통지: 반환 요구 의사표시를 남기는 방법
계약 만료 1개월 전부터 임대인에게 서면·문자로 퇴거일과 반환계좌를 안내합니다. 회신이 없거나 거절하면 내용증명으로 만기일, 금액, 계좌, 열쇠인도 방식을 특정하여 발송합니다. 이때 열쇠 반환 의사를 명확히 남겨 인도 지연 시비를 줄입니다.
지급명령 또는 소송: 비용·시간을 고려한 선택
다툼이 크지 않다면 지급명령으로 신속하게 집행권원을 확보할 수 있습니다. 이의가 예상되거나 금액이 크면 바로 전세금반환청구 소송을 택합니다. 둘 모두 인지대·송달료 등 실비가 들며, 결정·판결을 받으면 강제집행에 착수할 수 있습니다.
임차권등기명령: 이사와 권리 보호를 동시에
보증금을 받지 못한 채 이사해야 한다면 임차권등기명령을 신청해 대항력과 우선변제권을 유지합니다. 신청은 주택 소재지 관할 법원에 하며, 계약서·전입세대열람내역·확정일자 서류와 미지급 내역이 필요합니다.
보증이행(HUG 가입자): 조건 충족 시 바로 청구
전세보증금반환보증에 가입했다면, 만기 후에도 미반환이면 요건을 갖춰 보증이행을 신청합니다. 가입 당시 채권양도를 하지 않았다면 이행 전 채권양도 통지를 완료해야 합니다.
강제집행: 집행권원 확보 후 채권·부동산에 집행
결정문·판결문을 바탕으로 임대인 예금채권 압류 및 추심, 임대 부동산 경매 등 집행 절차로 회수합니다. 임대인이 송달을 회피하면 공시송달 등 보완 절차를 통해 진행하게 됩니다.
상황별 추천 선택지
| 상황 | 우선 고려 | 보완 |
|---|---|---|
| 만기 임박, 임대인과 연락만 되나 미루는 경우 | 내용증명 발송 → 지급명령 | 이사 필요 시 임차권등기명령 |
| 분쟁 쟁점이 많은 경우 | 전세금반환 소송 | 증거정리·사실확인서 확보 |
| 보증 가입자 | 보증이행 신청 | 채권양도 통지 완료 |
| 집행 회피 가능성 큰 경우 | 판결/결정 즉시 강제집행 | 계좌·부동산·임대차보증금 압류 |
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모든 사건은 최종적으로 전담 변호사 1인이 책임지고 진행합니다. 풍부한 전세금 반환 소송 경험을 바탕으로, 내용증명부터 임차권등기명령, 소송·집행까지 착수금 0원으로 시작할 수 있도록 안내합니다. 사건 특성에 따라 조건이 달라질 수 있어 전화 주시면 구체적으로 설명드립니다.
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- 임차권등기명령·지급명령·소송·강제집행까지 원스톱 지원
- 경험 많은 변호사를 선임해 유리한 전략으로 진행
자주 놓치는 핵심 포인트
- 확정일자·전입신고가 있어야 경·공매 배당에서 우선순위를 지킬 수 있습니다.
- 내용증명에는 금액·계좌·기한·인도 방식이 모호하지 않게 특정되어야 합니다.
- 지급명령은 빠르지만 이의가 있으면 소송으로 넘어가므로 분쟁 정도를 보고 선택합니다.
- 임차권등기명령은 이사 후에도 권리를 유지하는 장치로, 전입세대열람내역과 확정일자 증명이 필요합니다.
- 보증 가입자는 요건 충족 시 보증이행으로 신속 회수가 가능합니다.
본 글은 일반 정보를 제공하기 위한 자료입니다. 정확한 정보는 무료전화상담을 통해 확인할 수 있으며 이 정보는 정확하지 않을 수 있습니다.
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