경매에서 임차권등기가 사라지는 순간, 무엇을 지켜야 보증금을 지키나
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경매에서 임차권등기가 소멸되는 순간과 보증금 방어 전략
경매 진행 중 "경매 임차권 등기 소멸"은 언제 발생할까요? 핵심은 말소기준권리의 순위, 배당요구의 적시성, 그리고 대항력과 우선변제권 유지 여부입니다. 놓치면 보증금 회수에 치명적일 수 있습니다.
소멸의 기준: 말소기준권리와 임차권등기의 관계
경매에서 매각허가결정이 확정되고 매각대금이 완납되면, 말소기준권리보다 뒤에 있는 권리는 말소됩니다. 임차권등기(임차권등기명령에 따른 기입등기) 역시 그 순위가 기준권리보다 늦다면 등기 자체는 소멸하고, 보증금 회수는 배당요구를 통해 이뤄지게 됩니다. 반대로 기준권리보다 앞서거나 대항요건을 갖춘 임차인은 우선변제권으로 배당을 받거나, 낙찰자에게 인수 문제를 검토할 수 있습니다. 핵심은 ‘내 권리의 순위’와 ‘종기 내 배당요구’입니다.
근저당·가압류 등 기준권리의 설정일과 임차권등기 접수일을 대조합니다.
종기 내 신청이 없으면 배당에서 제외될 수 있습니다. 사건기록으로 기한 체크.
전입·점유 경력과 확정일자 부여일, 임차권등기 접수일의 연결을 확인합니다.
배당표 열람·이의, 잔액 청구, 필요 시 명도소송·인도명령 등 후속 절차를 준비합니다.
임차권등기가 소멸해도 보증금 회수는 가능할까?
경매 절차에서 임차권등기 자체는 순위에 따라 말소될 수 있지만, 임차인의 우선변제권 또는 최우선변제는 별도의 법률 요건으로 보호됩니다. 전입과 확정일자로 갖춘 대항력·우선변제권은 배당요구를 통해 매각대금에서 변제를 받을 통로가 됩니다. 반대로, 종기 이후 배당요구 누락, 대항요건 단절, 임차권등기 접수 순위가 현저히 늦은 경우에는 배당액이 부족하거나 청구 자체가 어려워질 수 있으므로 초기 점검이 중요합니다.
자주 받는 질문 핵심 정리
— 예. 다만 배당요구를 통해 보증금은 매각대금에서 회수할 수 있고, 요건에 따라 우선변제권·최우선변제가 작동합니다.
— 등록 시점의 권리관계와 법 요건에 따라 대항력 유지가 인정될 수 있으나, 실무에서는 배당요구와 순위 검토가 우선입니다.
— 배당으로 충당되지 않은 금액은 전세금 반환 소송으로 청구하고, 명도 거부 시 인도명령 또는 명도소송을 병행합니다.
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법도 전세금반환소송센터는 임대차기간 만료·월세 연체·무단점유 등으로 점유 회수와 보증금 회복이 시급한 임대인을 위해, 착수금 0원으로 사건을 시작합니다. 내용증명부터 임차권등기명령, 소송, 그리고 승소 후 부동산 경매·채권집행까지 단계별로 안내합니다. 사건별로 예외가 있을 수 있으니 전화로 구체 요건을 확인해 주세요 (상담시간: 10:00~18:00, 공휴일 휴무/12:00~13:00 점심).
유의사항
정확한 정보는 무료전화상담을 통해 확인할 수 있으며 이 정보는 정확하지 않을 수 있습니다. 사건별 사실관계·권리순위·지역별 최우선변제 범위 등에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.
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