전세금반환채권 상계, 임대인이 보증금 깎겠다고 할 때 대응 비용 0원
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전세금반환채권 상계,
임대인이 보증금 깎겠다고?
대응 비용 0원
임대인이 연체차임, 원상복구비용 등을 이유로 전세보증금에서 상계하겠다고 주장할 때
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전세금반환채권 상계 분쟁, 변호사 비용 걱정 없이 시작하세요
법도 전세금반환소송센터는 변호사 착수금 0원으로 전세금반환소송을 진행합니다. 의뢰인이 부담하는 것은 법원에 납부하는 실비용(인지대, 송달료)뿐이며, 이 비용도 승소 시 소송비용액확정신청을 통해 임대인에게 청구하여 돌려받을 수 있습니다. 전세금반환소송뿐 아니라 내용증명, 임차권등기명령, 부동산 경매, 채권압류 및 추심, 동산경매 등 강제집행까지 전 과정의 변호사 비용이 0원입니다.
승소 후 패소한 임대인이 부담하는 소송비용이 법도의 수입원이기 때문에 이러한 시스템이 가능합니다. 비용에 대한 자세한 사항은 무료전화상담(02-591-5662) 시 친절하게 안내해 드립니다.
임대인의 재산상태가 불량한 일부 경우에는, 1심 판결 후 후불로 150만원의 비용이 발생할 수 있습니다. 이 경우에도 해당 금액을 추후 임대인에게 청구하여 돌려받을 수 있는 가능성이 있습니다. 이와 같은 비용 발생 여부와 기준에 대한 자세한 사항은 무료전화상담 시 사건별로 개별 안내해 드립니다.
전세금반환채권 상계란 무엇인가요?
전세금반환채권 상계란, 임대차계약이 종료된 후 임대인이 임차인에게 돌려줘야 할 전세보증금(전세금반환채권)에서 자신이 임차인에게 가지고 있다고 주장하는 채권을 빼겠다고 하는 것을 말합니다. 쉽게 말해 "내가 너한테 받을 돈이 있으니까 보증금에서 차감하겠다"라는 임대인의 주장입니다.
민법 제492조에 따르면, 쌍방이 서로 같은 종류의 채무를 부담하고 쌍방의 채무 이행기가 도래한 때에는 대등액에서 상계할 수 있습니다. 이 법리가 전세보증금 반환 장면에서 적용되면, 임대인이 임차인에 대한 자기 채권을 자동채권으로 삼아 전세금반환채무와 상계하겠다고 주장하는 상황이 벌어지는 것입니다.
"임대차보증금은 임대차관계에서 발생하는 임차인의 모든 채무를 담보하며, 임대인의 보증금 반환의무는 연체차임 등을 공제한 나머지 금액에 대해서만 이행기에 도달한다."
- 대법원 판례 취지
임대인이 자주 주장하는 상계 사유
전세금반환채권에 대해 임대인이 상계나 공제를 주장하는 경우는 다양합니다. 하지만 모든 주장이 법적으로 인정되는 것은 아닙니다. 어떤 것이 정당한 공제이고, 어떤 것이 부당한 상계 주장인지 구분하는 것이 중요합니다.
연체차임 공제
밀린 월세(차임)를 보증금에서 빼겠다는 주장. 일정 범위에서 법적으로 인정될 수 있음
원상복구비용
퇴거 시 시설 원상복구 비용을 청구하며 보증금에서 공제하겠다는 주장
관리비 미납
연체된 관리비, 공과금 등을 전세보증금에서 빼겠다는 주장
손해배상 청구
시설 훼손, 부당사용 등의 이유로 손해배상액을 상계하겠다는 주장
여기서 핵심은, 임대인이 주장하는 상계 사유가 실제로 발생한 것인지, 그리고 그 금액이 적정한지를 면밀히 따져봐야 한다는 점입니다. 실무에서는 임대인이 원상복구비용이나 손해배상 명목으로 수백만 원에서 수천만 원까지 과도하게 부풀려 상계를 주장하는 사례가 적지 않습니다.
보증금 '공제'와 '상계', 어떻게 다른가요?
전세금반환채권과 관련하여 '공제'와 '상계'는 비슷해 보이지만 법적으로 구별되는 개념입니다. 이 차이를 정확히 이해해야 임대인의 부당한 주장에 제대로 대응할 수 있습니다.
예를 들어, 임차인이 실제로 월세를 연체한 경우 임대인은 별도의 의사표시 없이도 보증금에서 당연히 공제할 수 있습니다. 그러나 임대인이 임차인에게 빌려준 돈이 있다며 전세금반환채권과 상계하겠다고 주장하는 경우에는 상계의 요건(상계적상)을 충족해야 합니다. 이때 임차인으로서는 해당 채권의 존재 여부, 금액의 적정성, 상계적상 충족 여부 등을 꼼꼼히 따져야 합니다.
임대인의 부당한 전세금반환채권 상계, 이런 경우 조심하세요
사례 1: 과도한 원상복구비용 청구
임차인이 퇴거할 때, 임대인이 "벽지와 장판이 낡았으니 전부 교체해야 한다"며 수백만 원의 원상복구비용을 전세보증금에서 공제하겠다고 주장합니다. 그러나 대법원 판례에 따르면, 임대인이 원상복구할 의사 없이 임차인의 시설을 그대로 이용하여 다시 임대하려는 경우에는 원상복구비용을 보증금에서 공제할 수 없습니다. 또한 자연마모에 해당하는 부분은 원상복구 대상이 아닙니다.
사례 2: 존재하지 않는 채권으로 상계 주장
임대인이 "이전에 빌려준 돈이 있다"거나 "약속한 보수비용이 있다"며 근거 없는 채권을 들어 전세금반환채권과 상계하겠다고 주장하는 경우가 있습니다. 이때 임차인은 해당 채권의 실제 존재 여부와 증거를 요구할 수 있으며, 입증 책임은 상계를 주장하는 임대인에게 있습니다.
사례 3: 소멸시효 완성된 차임채권으로 상계 시도
임대차 존속 중 오랫동안 연체된 차임에 대해 소멸시효가 완성되었음에도 임대인이 이를 자동채권으로 삼아 보증금과 상계하려는 경우가 있습니다. 대법원은 원칙적으로 소멸시효가 완성된 차임채권으로의 상계를 인정하지 않지만, 임대차보증금에서의 '공제'는 일정 범위에서 인정하고 있어 구체적인 상황에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.
이처럼 전세금반환채권 상계 문제는 단순하지 않습니다. 임대인의 상계 주장이 정당한지, 공제가 허용되는 범위는 어디까지인지를 정확하게 판단하려면 법률 전문가의 도움이 필요합니다.
"관행은 이제 그만!
임대차계약대로, 법대로!"
임대인이 "새 세입자가 들어오면 돌려주겠다", "돈이 없어서 못 준다"며 전세금 반환을 미루거나, 부당한 명목으로 전세금반환채권에 상계를 주장하는 것은 임대차계약서에 없는 내용이며 법적 근거가 없습니다. 계약서에 명시된 날짜가 전세보증금 반환의 기준입니다. 정해진 날짜에 보증금을 돌려주지 않는 임대인이 계약 위반자입니다.
법도 전세금반환소송센터는 이러한 잘못된 관행을 바꾸기 위해 '임대차계약대로, 법대로' 캠페인을 진행하고 있습니다. 더 많은 임차인이 정당한 권리를 되찾을 수 있도록 변호사 비용 0원제를 운영하고 있으며, 전세금반환소송부터 강제집행까지 전 과정을 지원합니다.
변호사 비용 0원, 어디까지 포함되나요?
법도 전세금반환소송센터에 의뢰하면 전세금반환소송만 0원이 아닙니다. 아래의 모든 절차에서 변호사 비용이 0원입니다. 법원에 납부하는 실비용(인지대, 송달료)만 의뢰인이 부담하면 됩니다.
의뢰인이 소송 전에 부담한 실비용도 승소 후 소송비용액확정신청을 통해 임대인에게 청구할 수 있습니다. 결과적으로 임차인의 비용 부담은 0원이 되는 구조입니다.
법도 전세금반환소송센터 실적
법도 전세금반환소송센터는 대한변호사협회 부동산전문변호사이자 민사전문변호사인 엄정숙 대표변호사가 이끌고 있습니다. 공인중개사 자격까지 보유한 부동산 분야의 전문가로, MBC, KBS, SBS 등 지상파 방송에 다수 출연하고 전세금반환소송 매뉴얼 책을 집필한 바 있습니다. 450건 이상의 전세금반환소송 처리 경험과 95% 이상의 승소율(법원 판결 기준)을 바탕으로 전세금반환채권 상계 분쟁에서도 임차인의 권리를 지켜드립니다.
전세금반환채권 상계, 이렇게 대응하세요
임대인이 전세보증금에서 부당한 상계를 주장할 때, 다음과 같은 순서로 대응할 수 있습니다.
무료전화상담으로 사건 분석
02-591-5662로 전화하여 현재 상황을 설명하면, 임대인의 상계 주장이 법적으로 타당한지, 보증금 전액 반환이 가능한지 전문 상담을 받을 수 있습니다.
내용증명 발송 (변호사 비용 0원)
법적 효력이 있는 내용증명을 발송하여 임대인에게 정해진 기한 내 전세보증금 반환을 공식적으로 요구합니다.
임차권등기명령 신청 (변호사 비용 0원)
이사를 해야 하는 상황이라면 임차권등기명령을 통해 대항력과 우선변제권을 유지하면서 안전하게 이사할 수 있습니다.
전세금반환소송 진행 (변호사 비용 0원)
일반적으로 소장 접수 후 판결까지 약 4개월에서 6개월 정도 소요됩니다. 임대인의 부당한 상계 주장에 대해 법원에서 정확한 판단을 받게 됩니다.
강제집행 및 채권추심 (변호사 비용 0원)
판결문을 받았음에도 임대인이 보증금을 돌려주지 않으면, 부동산 경매, 채권압류 및 추심, 동산경매 등의 강제집행으로 전세금을 회수합니다.
전세금반환채권 상계 분쟁에서 핵심은, 임대인이 주장하는 채권의 실체와 금액을 법적으로 검증하는 것입니다. 법원은 임대인이 주장하는 상계 사유에 대해 엄격하게 심리하며, 근거가 부족한 상계 주장은 받아들이지 않습니다.
전세보증금 상계, 임차인이 꼭 알아야 할 것들
임대인의 상계 주장에 대한 입증 책임은 임대인에게 있습니다. 임대인이 상계할 채권이 있다고 주장한다면, 그 채권의 존재와 금액을 임대인이 증명해야 합니다.
자연 마모에 의한 훼손은 원상복구 대상이 아닙니다. 오래 살면서 자연스럽게 낡은 벽지, 장판 등은 임차인의 원상복구 의무에 포함되지 않습니다.
임대인이 시설을 그대로 사용하면서 원상복구비를 청구하면 인정되지 않습니다. 임차인이 설치한 시설을 그대로 이용하여 다시 임대하는 경우, 원상복구비용 공제를 주장할 수 없습니다.
전세보증금반환보증보험에 가입되어 있다면 HUG나 SGI 같은 보증기관을 통해 먼저 보증금을 받을 수 있는지 확인해 보시면 좋을 것 같습니다.
전세금반환소송에서 지연이자도 청구할 수 있습니다. 전세보증금 반환이 지연되면 민법상 연 5%, 소송촉진특례법상 연 12%의 지연이자를 임대인에게 청구할 수 있습니다.
전국 어디서든, 전화 한 통으로
법도 전세금반환소송센터는 전국의 전세금반환채권 상계 분쟁을 처리합니다. 서울, 경기는 물론이고 지방에 계신 분들도 전화 한 통으로 선임이 가능합니다. 거리에 상관없이 내용증명 발송부터 전세금반환소송, 강제집행까지 모든 과정을 진행해 드립니다.
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본 내용은 전세금반환채권 상계에 관한 일반적인 정보 제공을 목적으로 작성된 글이며, 법률적 조언이 아닙니다. 구체적인 사안에 따라 결과가 달라질 수 있고, 일부 내용은 정확하지 않을 수 있습니다. 개별 상황에 대한 정확한 판단과 자세한 안내는 무료전화상담(02-591-5662)을 통해 받으실 수 있습니다.
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