전세금반환채권 분리양도, 왜 이렇게 어려운 걸까요?

전세금반환채권 분리양도란, 전세권은 그대로 둔 채 전세금반환채권만 별도로 제3자에게 넘기는 것을 말합니다. 얼핏 단순해 보이지만 실제로는 대법원 판례가 여러 차례 엇갈린 만큼, 법적 쟁점이 상당히 복잡합니다. 특히 전세보증금반환채권이 전세권과 분리되어 양도될 경우 담보물권적 성격이 사라지면서 우선변제권을 잃게 되는 문제가 핵심입니다.

전세금반환채권 양도를 검색하시는 분들의 상황은 대부분 비슷합니다. 전세금을 돌려받지 못해 답답한 상황에서 채권 자체를 처분하거나, 반대로 다른 채권자로부터 전세보증금반환채권 양도 통지를 받아 당황하신 경우가 많습니다. 어떤 상황이든 전세금반환소송에 대한 전문적인 법률 지식이 필요합니다.

전세금반환채권 분리양도, 반드시 알아야 할 핵심 쟁점

전세금반환채권 분리양도를 이해하려면 전세권의 이중적 성격을 먼저 파악해야 합니다. 전세권은 부동산을 사용·수익할 수 있는 용익물권인 동시에, 전세금 반환을 담보하는 담보물권이기도 합니다. 이 두 가지 성격이 분리양도 문제를 복잡하게 만드는 근본 원인입니다.

전세권 소멸 시점에 따라 달라지는 분리양도의 효력

전세금반환채권 분리양도의 허용 여부는 전세권이 어떤 사유로 소멸했느냐에 따라 달라집니다. 전세권 존속 중인지, 존속기간이 만료된 후인지, 아니면 합의해지가 이루어진 후인지에 따라 법적 효과가 크게 다릅니다.

전세권 존속 중의 분리양도

전세권이 아직 유효하게 존속하는 동안에는 전세금반환채권이 확정적으로 발생하지 않은 상태입니다. 따라서 이 시기의 양도계약은 조건부 양도로서 당사자 사이의 채권적 효력만 있을 뿐, 즉시 임대인에게 대항할 수 없습니다. 전세권 소멸 이전에 내용증명으로 통지하더라도 사전통지에 불과하여 효력이 없으며, 조건이 성취된 후 다시 통지해야 대항력이 생깁니다.

존속기간 만료 · 합의해지 후의 분리양도

전세권의 존속기간이 만료되거나 합의해지된 경우, 용익물권적 권능은 소멸하지만 담보물권적 성격은 그대로 유지됩니다. 이때 전세금반환채권의 분리양도는 원칙적으로 허용되지 않으나, 양도인이 전세권 이전등기를 해태하다가 전세권을 포기한 경우 등 특별한 사정이 있으면 예외적으로 분리양도가 인정됩니다.

전세금을 돌려받지 못하는 임차인이 지금 해야 할 일

전세금반환채권 분리양도 문제를 검색하실 정도라면, 이미 전세금 반환에 어려움을 겪고 계신 것으로 보입니다. 그런데 복잡한 채권양도 절차를 알아보시기 전에, 한 가지 먼저 확인하셔야 할 사항이 있습니다.

전세보증금반환보증보험에 가입되어 있다면 HUG나 SGI 같은 보증기관을 통해 먼저 보증금을 받을 수 있는지 확인해 보시는 것도 좋습니다. 보증보험이 없는 경우라면 전세금반환소송을 통해 법적으로 해결하는 것이 가장 확실한 방법입니다.

위 모든 과정에서 변호사 비용이 0원이라는 점이 법도 전세금반환소송센터의 가장 큰 장점입니다. 의뢰인은 법원에 내야 하는 실비용만 부담하시면 되고, 이 실비용도 승소 후 임대인에게 청구하여 돌려받을 수 있습니다. 전국 어디서든 전화 한 통으로 사건 접수가 가능합니다.

채권 분리양도보다 전세금반환소송이 유리한 이유

전세금반환채권을 제3자에게 분리 양도하면 당장 현금화할 수 있을 것 같지만, 실제로는 우선변제권 상실, 양도가 할인, 법적 분쟁 위험 등 손해가 훨씬 큽니다. 반면 전세금반환소송을 통해 직접 회수하면 전세보증금 전액을 돌려받을 수 있고, 지연이자까지 청구할 수 있습니다.

전세보증금반환채권의 지연이자는 민법상 연 5%, 소송촉진특례법상 연 12%가 적용됩니다. 전세금 1억 원 기준으로 1년이 지나면 약 1,200만 원의 지연이자가 추가로 발생하는 것입니다. 전세금반환소송을 통해 이 지연이자까지 받아낼 수 있습니다.

법도 전세금반환소송센터를 신뢰할 수 있는 이유

법도 전세금반환소송센터의 대표변호사 엄정숙 변호사는 대한변호사협회 등록 부동산전문변호사이자 민사전문변호사이며, 공인중개사 자격까지 보유하고 있습니다. MBC, KBS, SBS 등 지상파 방송에 다수 출연하였고, 전세금반환소송 매뉴얼 책을 집필한 해당 분야 최고의 전문가입니다.

수천만 원에서 수억 원에 이르는 전세보증금 사건을 450건 이상 처리하면서 95%가 넘는 승소율을 기록하고 있으며, 20대부터 60대까지 전 연령대의 의뢰인이 전국에서 찾아오고 있습니다.

전세금반환채권 분리양도 관련 자주 묻는 질문