전세금반환채권 양도라는 단어, 생소하게 느끼시는 분들이 많습니다. 쉽게 말해 임차인이 임대인에게 돌려받을 전세보증금 반환 권리를 제3자에게 넘기는 것을 의미합니다. 전세보증금반환보증보험 가입 과정에서 보증기관(HUG, 한국주택금융공사 등)에 채권을 양도하거나, 전세자금대출 시 금융기관에 채권양도를 해야 하는 경우가 대표적입니다.

문제는 이 과정이 단순하지 않다는 것입니다. 채권양도 통지, 대항요건 확보, 우선변제권 문제 등 법적으로 꼼꼼하게 챙겨야 할 사항이 한두 가지가 아닙니다. 특히 전세금반환채권 양도 후 임대인이 전세보증금을 돌려주지 않는 상황이 발생하면, 임차인 입장에서는 소송까지 고려해야 하는 복잡한 국면에 놓이게 됩니다.

전세금반환채권 양도, 정확히 어떤 의미일까요?

전세금반환채권은 임차인이 임대차계약 종료 시 임대인에게 전세보증금을 돌려달라고 요구할 수 있는 법적 권리입니다. 이 채권은 일반 금전채권의 성격을 갖기 때문에, 법률상 양도가 가능합니다. 대법원 판례(69다1745)도 전세보증금반환청구채권은 전세계약 당사자로부터 분리하여 양도할 수 있다고 명확히 밝히고 있습니다.

전세금반환채권 양도에서 가장 중요한 것은 대항요건입니다. 민법 제450조에 따라, 양도인(임차인)이 채무자(임대인)에게 통지하거나 채무자가 승낙해야 양도의 효력이 발생합니다. 이때 제3자에 대한 대항력을 갖추려면 확정일자 있는 증서, 즉 내용증명으로 통지해야 합니다.

전세금반환채권 양도 절차와 대항요건

여기서 유의해야 할 점이 있습니다. 전세금반환채권만 분리 양도한 경우, 양수인은 주택임대차보호법상 우선변제권을 승계받지 못합니다. 대법원은 우선변제권이 임차인이라는 지위에 부여된 권리이므로, 임차권과 분리하여 채권만 양수한 제3자는 일반 채권자로서만 권리를 행사할 수 있다고 판시하고 있습니다. 다만, 주택임대차보호법 제3조의2 제7항에 따라 일부 금융기관이 보증금반환채권을 양수한 경우에는 우선변제권이 인정됩니다.

전세금반환채권 양도 후, 임대인이 안 돌려준다면?

전세금반환채권 양도가 완료되었음에도 불구하고, 임대인이 전세보증금을 반환하지 않는 경우가 많습니다. 임대인들이 자주 하는 핑계를 보면 그 심각성을 알 수 있습니다.

이런 상황에서 전세금반환소송은 임차인의 권리를 지키는 가장 확실한 방법입니다. 문제는 변호사 비용이 부담이 되어 소송을 주저하시는 분들이 많다는 것인데, 바로 이 지점에서 법도 전세금반환소송센터의 0원제가 빛을 발합니다.

법도 전세금반환소송센터, 어떤 곳인가요?

법도 전세금반환소송센터는 대한변호사협회 부동산전문변호사이자 민사전문변호사인 엄정숙 대표변호사가 이끄는 전세금반환소송 전문 법률사무소입니다. 공인중개사 자격까지 보유하고 있으며, MBC, KBS, SBS 등 지상파 방송 다수 출연과 각종 언론에서 전문가로 활동하고 있습니다. 전세금반환소송 매뉴얼 책을 직접 집필한 변호사이기도 합니다.

법도는 단순히 변호사 사무실 차원의 활동을 넘어, "관행은 이제그만! 임대차계약대로, 법대로!" 캠페인을 통해 잘못된 임대차 관행을 바로잡는 사회적 활동에도 앞장서고 있습니다. 더 많은 피해자에게 실질적 도움을 드리기 위해 0원제를 운영하고 있습니다.

전세금반환소송 비용, 0원제로 이렇게 달라집니다

전세금반환채권 양도 관련 분쟁이든, 일반적인 전세보증금 미반환 문제이든 소송을 검토할 때 가장 먼저 걱정되는 것이 비용입니다. 법도의 0원제가 어떻게 다른지 비교해 보겠습니다.

핵심을 정리하면, 임차인이 소송 전에 법원 실비용(인지대, 송달료)만 먼저 납부하고, 승소 후 소송비용액확정신청을 통해 임대인으로부터 돌려받는 구조입니다. 변호사 비용은 전세금반환소송뿐만 아니라 내용증명, 임차권등기명령, 부동산경매, 채권압류 및 추심, 동산경매 등 강제집행까지 모든 과정이 0원입니다.

전세금반환채권 양도 시 반드시 알아야 할 3가지

법도에 의뢰하면, 이렇게 진행됩니다

전세금반환채권 양도와 관련된 분쟁이든, 전세보증금 미반환 문제이든 법도 전세금반환소송센터에 전화 한 통이면 전국 어디서든 진행 가능합니다.

전세보증금반환보증보험과 채권양도의 관계

전세보증금반환보증보험에 가입되어 있다면, HUG(주택도시보증공사)나 한국주택금융공사 같은 보증기관을 통해 먼저 보증금을 받을 수 있는지 확인해 보시는 것이 좋습니다. 2024년 7월 이후 보증 신청 건의 경우 보증서 발급 전까지 임대차보증금반환채권을 보증기관에 양도하는 절차가 필요합니다.

그러나 보증보험에 가입되어 있지 않거나, 보증 조건에 해당하지 않는 경우에는 직접 전세금반환소송을 통해 전세보증금을 회수해야 합니다. 이때 법도의 0원제를 이용하면 변호사 비용 걱정 없이 소송을 진행할 수 있습니다.

전세보증금 미반환 시 지연이자도 청구 가능

임대인이 임대차계약 만료일까지 전세보증금을 반환하지 않으면, 임차인은 지연이자를 청구할 수 있습니다. 민법상 연 5%, 소송촉진 등에 관한 특례법상 연 12%의 지연손해금이 적용됩니다. 전세보증금 금액이 클수록 지연이자 역시 상당한 금액이 되므로, 하루라도 빨리 법적 조치를 시작하는 것이 유리합니다.

전세금반환채권 양도 문제와 관련된 분쟁에서도 마찬가지입니다. 양수인이 임대인에게 양수금 지급을 청구할 수 있으며, 임대인이 지급을 지체하면 지연손해금이 발생합니다. 이처럼 전세보증금 반환과 관련된 모든 법적 절차에서 시간은 곧 돈입니다.

관행은 이제그만! 임대차계약대로, 법대로!

"새 세입자가 들어와야 전세금을 돌려준다"는 말, 아직도 당연하게 받아들이고 계신가요? 이것은 임대차계약서 어디에도 없는 내용이며, 법적 근거가 전혀 없는 잘못된 관행입니다. 임대차계약서에 적힌 만료일이 곧 전세보증금 반환일이고, 이것이 법입니다.

전세금을 못 받는 것도 억울한데, 변호사 비용까지 부담해야 한다면 더욱 막막할 수밖에 없습니다. 법도 전세금반환소송센터는 바로 이런 분들을 위해 변호사 비용 0원으로 전세금반환소송을 진행하고 있습니다. 전세금반환채권 양도, 전세보증금반환소송, 내용증명 발송, 임차권등기명령, 부동산경매, 채권압류 및 추심, 동산경매 등 처음부터 끝까지 변호사 비용 0원입니다.

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