경매 임차인 보증금 인수,
정확히 무엇인가요?

잘 살고 있던 전셋집이 임대인의 채무 문제로 갑자기 경매에 넘어가면, 임차인 입장에서는 막막할 수밖에 없습니다. "내 보증금은 어떻게 되는 걸까?" 하는 불안이 가장 먼저 밀려옵니다.

경매 임차인 보증금 인수란, 부동산이 경매로 낙찰되었을 때 새로운 소유자(낙찰자)가 기존 임차인의 전세보증금 반환 의무를 그대로 이어받는 것을 의미합니다. 쉽게 말해, 낙찰자가 새 임대인이 되어 보증금을 돌려줘야 하는 상황이 되는 것입니다. 다만, 모든 임차인의 보증금이 자동으로 인수되는 것은 아닙니다. 핵심은 바로 대항력의 유무입니다.

대항력이란, 주택임대차보호법에서 규정한 임차인의 권리로서, 집주인이 바뀌더라도 임대차 기간이 끝날 때까지 거주를 계속할 수 있고 보증금을 돌려받을 수 있는 권리를 말합니다. 대항력이 성립하려면 주택의 인도(점유)와 주민등록(전입신고)을 마쳐야 하며, 그 다음 날 오전 0시부터 효력이 발생합니다.

대항력 유무에 따라
보증금 운명이 달라집니다

경매에서 임차인의 보증금이 어떻게 되는지는 말소기준권리와 임차인의 전입신고 시점을 비교하여 판단합니다. 말소기준권리란 근저당권, 가압류, 압류 등 경매의 기준이 되는 권리를 말하며, 이 권리의 설정일보다 전입신고가 빠른지 늦은지에 따라 대항력 유무가 결정됩니다.

경매 상황에서
임차인의 보증금 회수 방법

경매가 진행되는 동안 임차인이 보증금을 지키기 위한 전략은 대항력과 우선변제권의 보유 여부에 따라 크게 달라집니다. 경매 임차인 보증금 인수 문제에서 가장 중요한 것은 자신의 권리 상태를 정확히 파악하고, 그에 맞는 법적 절차를 밟는 것입니다.

대항력이 있더라도 확정일자까지 갖추고 있어야 경매 배당절차에서 우선변제를 받을 수 있습니다. 전입신고만 한 상태에서 확정일자를 받지 않았다면, 배당에서 순위가 밀려 보증금 전액을 받지 못할 수 있습니다. 이 경우에는 미배당 금액에 대해 낙찰자가 인수하게 되므로, 낙찰자를 상대로 반환을 청구하게 됩니다.

반대로 대항력이 없는 후순위 임차인이라면, 경매에서 보증금을 배당받기 어렵고 기존 임대인에게 돌려달라고 해야 합니다. 임대인이 자발적으로 반환하지 않는 경우가 대부분이므로, 이때 전세금반환소송이 반드시 필요합니다.

보증금 못 받을 때,
전세금반환소송 절차 안내

경매 후 보증금을 돌려받지 못하는 상황이라면, 가만히 기다리기보다 법적 절차를 밟는 것이 현실적인 해결책입니다. 임대인이 "돈이 없어서 못 준다", "새 세입자가 들어와야 준다"는 핑계를 대더라도, 이는 임대차계약서에 근거가 없는 말입니다. 계약서에 정해진 날짜에 보증금을 반환하지 않는 것은 명백한 임대차계약 위반입니다.

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경매 임차인 보증금 보호를 위한
핵심 체크포인트

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법도 전세금반환소송센터의 대표변호사 엄정숙 변호사는 대한변호사협회 등록 부동산전문변호사이자 민사전문변호사이며, 공인중개사 자격까지 보유하고 있습니다. MBC, KBS, SBS 등 지상파 방송에 다수 출연하였고, 전세금반환소송 매뉴얼 책을 집필한 이 분야의 전문가입니다. 현재도 각종 언론에 부동산 임대차 전문가로 활발하게 활동하고 있습니다.

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임대인의 핑계,
법적으로 통하지 않습니다

전세금을 돌려받지 못하는 임차인들이 가장 많이 듣는 말은 "새 세입자가 들어와야 돌려줄 수 있다"는 것입니다. 하지만 이것은 임대차계약서 어디에도 없는 내용입니다. 법적 근거도 전혀 없습니다. 오랫동안 관행처럼 이어져 왔을 뿐, 합법적인 행위가 아닙니다.

경매 상황에서도 마찬가지입니다. 임대인이 채무 때문에 부동산이 경매에 넘어갔다 하더라도, 보증금 반환 의무는 사라지지 않습니다. 대항력이 없어 경매에서 보증금을 배당받지 못했다면, 임대인에게 전세보증금 반환을 청구할 수 있는 법적 권리가 여전히 남아 있습니다.

전세보증금 반환 지연 시
이자도 받을 수 있습니다

임대차 계약이 종료된 후에도 전세금을 돌려주지 않는 임대인에게는 지연이자를 청구할 수 있습니다. 민법상 연 5%의 지연손해금이 발생하며, 소송 과정에서는 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 연 12%의 지연이자가 적용될 수 있습니다.

예를 들어 2억 원의 보증금을 1년 동안 돌려받지 못했다면, 민법상 지연이자만 해도 1,000만 원이 됩니다. 소송 진행 후에는 연 12%가 적용되어 더 많은 금액을 청구할 수 있습니다. 기다린다고 해서 임차인에게 유리해지는 것은 아닙니다. 빠르게 법적 조치를 취하는 것이 보증금 보호의 첫걸음입니다.

0원제 상담, 지금 바로
전화하셔야 하는 이유

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전세금반환소송은 시간이 지날수록 임대인이 재산을 처분하거나 은닉할 위험이 커집니다. 빠른 법적 조치가 보증금 회수 가능성을 높이는 가장 확실한 방법입니다.