대항력이란 무엇인가요?

대항력이란, 주택임대차보호법에 따라 임차인이 제3자에게 자신의 임차권을 주장할 수 있는 법적 권리입니다. 쉽게 말해, 집주인이 바뀌더라도 임차인이 계속 거주할 수 있고, 보증금도 보호받을 수 있는 권리를 말합니다.

대항력을 갖추려면 두 가지 조건이 필요합니다. 첫째, 실제 입주(주택의 인도)를 해야 하고, 둘째, 전입신고(주민등록)를 완료해야 합니다. 이 두 조건을 모두 충족하면 그 다음 날 오전 0시부터 대항력이 발생합니다. 여기에 확정일자까지 갖추면 우선변제권도 함께 취득하게 됩니다.

대항력 없는 임차인 보증금, 왜 문제가 될까?

대항력 없는 임차인이 되는 상황은 생각보다 다양합니다. 전입신고를 깜빡했거나, 이사 후 주민등록을 다른 곳으로 옮겨 대항력을 상실하는 경우가 대표적입니다. 또는 근저당 설정 이후에 전입신고를 하여 후순위 임차인이 된 경우에도 실질적으로 대항력을 주장하기 어렵습니다.

대항력이 없으면 임차주택이 경매로 넘어갔을 때 보증금을 우선적으로 돌려받기 어렵고, 집주인이 바뀌면 새 소유자에게 임차권을 주장할 수 없습니다. 대항력 없는 임차인 보증금 문제는 이처럼 보증금 회수가 불안정한 상태에서 발생하기 때문에 많은 분들이 불안해하십니다.

대항력 없는 임차인도 보증금 반환받을 수 있습니다

여기서 중요한 사실을 알려드립니다. 대항력이 없다고 해서 보증금을 포기해야 하는 것은 절대 아닙니다. 대항력은 제3자(새로운 소유자 등)에 대한 주장력이지, 원래 임대차계약을 체결한 임대인에 대한 보증금반환청구권과는 별개입니다.

대항력을 갖추지 못한 임차인이라도 원래 계약을 체결한 임대인에게 보증금반환청구 소송을 제기할 수 있습니다. 대법원 판례에서도, 대항력을 갖추지 못한 임차인의 경우 임차주택이 다른 사람에게 이전되었더라도 임대인이 보증금 반환의무를 부담하는 것이 원칙이라고 명확히 밝히고 있습니다.

전세금반환소송 진행 절차

대항력 없는 임차인 보증금을 돌려받기 위한 소송 절차는 다음과 같습니다. 법도 전세금반환소송센터에 의뢰하시면 내용증명부터 강제집행까지 모든 과정의 변호사 비용이 0원입니다.

법도 전세금반환소송센터, 왜 선택할까요?

전세금반환소송을 고민하면서 가장 부담이 되는 것은 역시 변호사 비용입니다. 전세보증금을 못 받아 경제적으로 어려운데, 수백만 원의 착수금까지 내야 한다면 소송을 시작하기가 쉽지 않습니다.

법도 전세금반환소송센터의 0원제는 이런 고민을 해결합니다. 변호사 비용을 의뢰인이 아닌, 패소한 임대인이 부담하는 구조이기 때문에 임차인의 비용 부담이 0원인 것입니다.

대항력 없는 임차인이 꼭 알아야 할 사항

대항력을 상실했거나 대항력 없는 임차인이라면 다음 사항들을 반드시 확인하시기 바랍니다. 보증금을 돌려받을 수 있는 길은 여전히 열려 있으며, 빠르게 대응할수록 회수 가능성이 높아집니다.

대항력 상실 시 임차권등기명령의 중요성

보증금을 돌려받지 못한 상태에서 이사를 가야 하는 경우, 반드시 임차권등기명령을 먼저 신청해야 합니다. 임차권등기명령은 임대차계약이 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인의 대항력 및 우선변제권을 유지해 주는 제도입니다.

임차권등기가 완료되면 이사를 가거나 주민등록을 옮기더라도 기존에 취득한 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다. 다만, 등기가 완료되기 전에 전출하면 안 되므로 반드시 등기 완료를 확인한 후에 이사하셔야 합니다. 임차권등기명령 역시 법도에 의뢰하시면 변호사 비용 0원으로 진행됩니다.

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