상가건물 임대차보호법, 왜 알아야 할까요?

상가에서 장사를 하면서 보증금을 걸었는데, 임대 기간이 끝났는데도 보증금을 돌려받지 못하는 상황. 이런 일을 당하면 누구나 막막해질 수밖에 없습니다. 특히 상가 임대차의 경우 주택 임대차와 달리 상가건물 임대차보호법(상임법)의 적용 기준이 보증금 한도에 따라 달라지기 때문에, 본인의 상가 임대차 보증금이 보호 범위에 들어가는지를 반드시 사전에 확인해야 합니다.

상가건물 임대차보호법은 민법의 특별법으로, 상가 임차인을 보호하기 위한 강행규정입니다. 이 법에 위반하여 임차인에게 불리한 약정은 효력이 없습니다. 그러나 모든 상가 임차인이 동일하게 보호받는 것은 아닙니다. 상가 임대차 보증금 기준에 따라 보호 범위가 달라지므로, 지역별 환산보증금 한도를 정확히 아는 것이 핵심입니다.

상가 임대차 보증금의 핵심, 환산보증금이란?

상가 임대차에서는 보증금만으로 법 적용 여부를 판단하지 않습니다. 월세가 있는 경우에는 월 차임에 100을 곱한 금액을 보증금에 더한 환산보증금을 기준으로 삼습니다. 이 환산보증금이 지역별 기준 이하인 경우에만 상가건물 임대차보호법의 전면적인 보호를 받을 수 있습니다.

이 환산보증금이 지역별로 정해진 기준 금액 이하여야 상가건물 임대차보호법에 따른 우선변제권, 임대료 인상률 제한(연 5%), 묵시적 갱신, 임차권등기 등의 보호를 받을 수 있습니다. 참고로 관리비나 홍보비 등은 실제 사용 경비로 보기 때문에 환산보증금 산정 시 월차임에 포함되지 않습니다.

상가 임대차 보증금 기준, 지역별 한도 총정리

상가건물 임대차보호법 시행령 제2조에 따라, 상가 임대차 보증금 기준은 지역에 따라 네 가지 구간으로 나뉩니다. 아래 표는 현행 기준으로, 환산보증금이 해당 금액 이하인 경우에 법의 전면 적용을 받습니다.

소액임차인 최우선변제, 상가 보증금 보호의 안전망

상가건물 임대차보호법은 영세 상인을 보호하기 위해 소액임차인 최우선변제 제도를 두고 있습니다. 소액임차인에 해당하면 경매 시 다른 담보물권자보다도 먼저 보증금 일부를 변제받을 수 있는 강력한 보호를 받습니다. 대항요건(건물의 인도와 사업자등록)을 갖추기만 하면, 확정일자가 없어도 적용됩니다.

상가 임대차 보증금 기준, 적용 시점은 언제일까?

상가건물 임대차보호법의 적용 기준은 계약 만료일이 아니라 계약 체결일 당시의 시행령을 따릅니다. 예를 들어 2015년에 계약을 체결했다면 당시 기준의 보증금 한도가 적용되며, 이후 법이 개정되더라도 소급 적용되지 않습니다. 다만 계약을 갱신하면서 보증금이나 월세가 변경되어 계약서를 새로 작성한 경우에는, 그 갱신 시점의 기준이 다시 적용됩니다.

이처럼 상가 임대차 보증금 기준의 적용 시점은 임차인의 권리 범위에 큰 영향을 미치기 때문에, 본인의 계약 체결 시점과 당시 시행령을 정확하게 확인하는 것이 매우 중요합니다.

상가 보증금 반환, 이런 핑계에 속지 마세요

상가 임대차 계약이 끝났는데 임대인이 보증금을 돌려주지 않으면서 다양한 핑계를 대는 경우가 많습니다. 하지만 이러한 사유는 임대차계약서에 없는 내용이며, 법적 근거가 전혀 없습니다.

이러한 관행은 임대차계약서에 명시된 반환 기일을 어기는 계약 위반 행위입니다. 임대차계약서에 정해진 날짜가 보증금 반환의 기준이며, 임대인의 개인적인 사정은 법적으로 아무런 효력이 없습니다. 오래된 관행이라 해서 합법인 것이 아닙니다. 임대차계약대로, 법대로 해결하는 것이 정답입니다.

상가 보증금 반환 지연이자, 얼마나 청구할 수 있나요?

상가 임대차계약이 종료되고 상가를 비워주었음에도 임대인이 보증금을 돌려주지 않으면, 반환 지연에 따른 이자를 청구할 수 있습니다. 민법에 따른 지연이자율은 연 5%이며, 소장이 임대인에게 도달한 이후부터는 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 연 12%의 지연손해금을 청구할 수 있습니다.

상가 보증금반환소송, 어떻게 진행되나요?

상가 보증금반환소송은 임대차 기간이 끝났는데 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 때, 임차인이 법원에 소를 제기하여 보증금 반환을 받아내는 절차입니다. 법도 전세금반환소송센터에 의뢰하면 아래의 모든 단계가 변호사 비용 0원으로 진행됩니다.

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