상가 임대차 보증금 소멸시효란, 임차인이 임대인에게 보증금을 돌려달라고 청구할 수 있는 권리가 일정 기간 동안 행사되지 않으면 법적으로 소멸되는 제도를 말합니다. 민법 제162조 제1항에 따르면, 채권은 10년간 행사하지 않으면 소멸시효가 완성됩니다. 상가 임대차 보증금 반환청구권 역시 민사채권에 해당하므로, 소멸시효 기간은 10년입니다.

간혹 상행위로 인한 채권(상사채권)에는 5년의 소멸시효가 적용된다고 혼동하시는 분들이 계십니다. 그러나 상가 임대차 보증금 반환청구권은 임대차계약이라는 민사관계에서 발생하는 채권이므로, 상사채권이 아닌 일반 민사채권으로서 10년의 소멸시효가 적용됩니다. 이 점을 정확히 알아두시는 것이 중요합니다.

상가 보증금 소멸시효의 기산점(시작 시점)은 '권리를 행사할 수 있는 때'입니다(민법 제166조 제1항). 상가 임대차 보증금 반환청구권의 경우, 임대차계약이 종료된 시점이 바로 소멸시효가 시작되는 때입니다. 즉, 계약 만료일이나 해지 통보 후 효력이 발생하는 날부터 10년의 소멸시효 시계가 돌아가기 시작합니다.

상가 보증금 소멸시효가 곧 완성될 것 같다면, 반드시 시효중단 조치를 취해야 합니다. 시효가 중단되면 이전까지 경과한 기간은 모두 무효가 되고, 중단사유가 끝난 때부터 새롭게 소멸시효가 진행됩니다. 상가 임대차 보증금 반환청구권의 소멸시효를 중단시키는 주요 방법은 다음과 같습니다.

"새 세입자가 들어와야 보증금을 줄 수 있다", "지금은 돈이 없다", "경기가 안 좋아서 어렵다"... 이런 말들, 상가 보증금을 반환받으려는 임차인이라면 한 번쯤 들어보셨을 것입니다. 그러나 이 모든 핑계는 임대차계약서에 없는 내용이며 법적 근거가 전혀 없습니다.

임대차계약서에 정해진 날짜에 보증금을 반환하지 않는 것은 명백한 계약 위반입니다. 임대인의 개인 사정은 계약 불이행의 사유가 될 수 없습니다. 그런데 많은 임차인이 이러한 핑계를 믿고 기다리다가 상가 보증금 소멸시효가 상당 부분 경과해 버리는 안타까운 경우가 발생하고 있습니다.

관행은 이제 그만! 임대차계약서대로, 법대로 해야 합니다. 임대차계약서에 명시된 날짜가 보증금 반환의 기준이며, 정해진 날짜에 보증금을 돌려주지 않는 임대인이 계약 위반자입니다.

상가 임대차 보증금을 돌려받지 못하는 것도 억울한데, 변호사 비용까지 부담해야 한다면 소송을 시작하기가 망설여질 수밖에 없습니다. 법도 전세금반환소송센터는 이러한 부담을 해소하기 위해 변호사 비용 0원제를 운영하고 있습니다.

법도 전세금반환소송센터의 대표변호사 엄정숙 변호사는 대한변호사협회 등록 부동산전문변호사이자 민사전문변호사이며, 공인중개사 자격까지 보유하고 있습니다. MBC, KBS, SBS 등 지상파 방송에 다수 출연하며 전문성을 인정받고 있고, 전세금반환소송 매뉴얼 책을 직접 집필한 변호사이기도 합니다.

보증금반환소송뿐만 아니라, 소송 전후의 모든 절차에서 변호사 비용이 0원입니다. 아래는 법도에서 변호사 비용 0원으로 제공하는 서비스 범위입니다.

일반 변호사에게 상가 보증금 반환소송을 의뢰하면 착수금으로 300~500만원, 거기에 성공보수와 각 단계별 추가 비용까지 발생합니다. 그러나 법도 전세금반환소송센터에서는 의뢰인이 부담하는 변호사 비용이 0원이고, 법원에 납부하는 실비용만 부담하면 됩니다. 이 실비용 역시 승소 후 소송비용액확정신청을 통해 임대인에게 청구하여 돌려받을 수 있습니다.

상가 임대차 보증금 반환소송은 다음과 같은 절차로 진행됩니다. 법도 전세금반환소송센터는 이 모든 과정을 변호사 비용 0원으로 처리합니다. 지방 사건도 전화 한 통으로 선임이 가능합니다.

임대인이 약속한 날짜에 보증금을 반환하지 않으면, 단순히 원금만 받는 것이 아닙니다. 지연손해금(지연이자)도 함께 청구할 수 있습니다. 민법에 따른 법정이율은 연 5%이며, 소송촉진 등에 관한 특례법에 따르면 소장 부본 송달 다음 날부터는 연 12%의 지연이자가 적용됩니다. 보증금 규모가 크고 반환이 오래 지체될수록 지연이자도 상당한 금액이 되므로, 빠른 소송 진행이 유리합니다.

전세보증금반환보증보험에 가입되어 있다면 HUG나 SGI 같은 보증기관을 통해 먼저 보증금을 받을 수 있는지 확인해 보시면 좋을 것 같습니다. 보증보험 가입 여부와 관계없이, 소멸시효 관리는 반드시 필요합니다.

상가건물 임대차보호법에 따라 보증금을 반환받지 못한 임차인은 임차건물 소재지를 관할하는 지방법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 다만 앞서 설명드린 것처럼, 임차권등기명령만으로는 소멸시효가 중단되지 않으므로 별도의 조치가 반드시 필요합니다.