상가 보증금 인상, 법이 정한 한도는 얼마인가요?

상가 임대차 보호법에서 가장 많이 검색되는 주제 중 하나가 바로 보증금 인상 한도입니다. 계약 갱신 시점이 다가오면 임대인이 보증금이나 월세를 올려달라고 요구하는 일이 잦은데, 상가건물 임대차보호법은 이런 상황에서 임차인을 보호하기 위해 명확한 기준을 두고 있습니다.

핵심은 이것입니다. 차임 또는 보증금의 증액은 청구 당시 차임 또는 보증금의 5%를 초과할 수 없습니다. 이는 상가건물 임대차보호법 제11조와 동법 시행령 제4조에 근거한 규정으로, 환산보증금이 지역별 기준 이내인 상가 임차인에게 적용됩니다.

예를 들어 현재 보증금이 5,000만원이라면 최대 250만원까지만 인상이 가능하고, 월세가 200만원이라면 210만원까지만 올릴 수 있습니다. 또한 직전 인상일로부터 1년이 지나야 다시 증액을 청구할 수 있기 때문에, 1년 이내의 재인상 요구는 법적으로 효력이 없습니다.

환산보증금이란? 지역별 기준금액 확인하기

상가건물 임대차보호법의 보증금 인상 제한 규정이 적용되려면 먼저 환산보증금이 해당 지역의 기준금액 이하여야 합니다. 환산보증금은 보증금에 월세를 환산한 금액을 더한 것으로, 계산 방법은 다음과 같습니다.

이렇게 계산한 환산보증금이 아래 지역별 기준금액 이하인 경우, 상가 임대차 보호법의 우선변제권, 임대료 인상률 5% 상한 제한, 묵시적 갱신, 임차권등기 등의 보호를 받을 수 있습니다.

다만, 환산보증금을 초과하더라도 대항력, 계약갱신요구권(10년), 권리금 보호 등의 규정은 동일하게 적용됩니다. 보증금 인상 5% 상한 제한이 적용되지 않을 뿐이므로, 자신의 환산보증금이 기준을 초과하는 경우에는 임대차계약서에 인상 조건을 명확히 기재해두는 것이 중요합니다.

임대인의 부당한 보증금 인상 요구, 이렇게 대응하세요

상가 임대차에서 임대인이 법정 한도인 5%를 초과하여 보증금 인상을 요구하거나, "올려주지 않으면 나가라"고 통보하는 경우가 적지 않습니다. 이러한 상황에 직면한 임차인이 알아야 할 핵심 사항을 정리합니다.

상가 보증금을 돌려받지 못할 때, 어떻게 해야 할까요?

상가 임대차 계약이 종료되었음에도 임대인이 보증금을 돌려주지 않는 경우, 이는 명백한 임대차계약 위반입니다. "다음 세입자가 들어와야 돌려줄 수 있다", "지금 자금 사정이 어렵다"는 말은 임대차계약서에 없는 내용이며 법적 근거가 전혀 없습니다.

상가건물 임대차보호법에 따르면, 임대차 기간이 만료되었는데 보증금을 돌려받지 못한 임차인은 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 임차권등기가 완료되면 상가를 비우더라도 대항력과 우선변제권이 유지되므로, 새로운 영업 장소로 이전하면서도 보증금 반환을 위한 법적 권리를 보전할 수 있습니다.

법도 전세금반환소송센터의 진행 절차

상가 보증금 반환 분쟁 시, 법도 전세금반환소송센터에서는 처음부터 끝까지 변호사 비용 0원으로 아래의 모든 절차를 진행합니다. 전국 어디서든 전화 한 통으로 선임이 가능합니다.

법도 전세금반환소송센터, 왜 선택해야 할까요?

법도 전세금반환소송센터의 대표변호사인 엄정숙 변호사는 대한변호사협회 등록 부동산전문변호사이자 민사전문변호사이며, 공인중개사 자격까지 보유한 부동산 분쟁 전문가입니다. MBC, KBS, SBS 등 지상파 방송에 다수 출연하였으며, 전세금반환소송 매뉴얼 서적을 집필한 바 있습니다.

일반적으로 변호사에게 보증금 반환소송을 의뢰하면 착수금 300만~500만원에 성공보수, 그리고 내용증명, 임차권등기명령, 강제집행 등 단계마다 추가 비용이 발생합니다. 법도의 0원제는 이 모든 변호사 비용을 의뢰인이 부담하지 않는 구조입니다. 승소 시 패소한 임대인이 부담하는 소송비용으로 변호사 비용이 충당되기 때문입니다.

450건 이상의 처리 경험과 95% 이상의 승소율이 0원제를 가능하게 하는 기반이며, 더 많은 분에게 실질적인 도움을 드리고자 하는 사회적 사명감이 이 제도를 유지하는 원동력입니다.

상가 임차인이 반드시 알아야 할 핵심 체크리스트

상가 임대차 보호법은 사업자등록의 대상이 되는 상가건물의 임대차에 적용됩니다. 동창회 사무실이나 종교단체 사무실 등 비영리단체의 건물 임대차에는 적용되지 않으므로, 먼저 자신의 상가가 이 법의 보호 대상인지 확인하는 것이 첫 번째 단계입니다.

또한 전세보증금반환보증보험에 가입되어 있다면 HUG나 SGI 같은 보증기관을 통해 먼저 보증금을 받을 수 있는지 확인해 보시면 좋습니다.

보증금 반환 지연 시 이자는 얼마나 받을 수 있나요?

상가 보증금을 반환받지 못한 채 시간이 지나면 지연이자를 청구할 수 있습니다. 민법상 법정이율은 연 5%이며, 소송촉진 등에 관한 특례법에 따르면 소장 부본이 송달된 다음 날부터는 연 12%의 지연손해금이 적용됩니다. 보증금 반환을 미루는 기간이 길어질수록 임대인이 부담해야 할 금액이 늘어나는 구조이므로, 하루라도 빨리 법적 절차를 시작하는 것이 유리합니다.