상가 임대차 보호법, 소액 보증금이란?

상가건물 임대차보호법(상임법)은 상가를 임차하여 사업을 운영하는 임차인을 보호하기 위해 제정된 특별법입니다. 이 법은 상가 임차인의 대항력, 우선변제권, 계약갱신요구권 등 핵심적인 권리를 보장하고 있습니다. 특히 소액임차인의 최우선변제권은 보증금이 일정 기준 이하인 영세 상인을 더 두텁게 보호하는 매우 강력한 제도입니다.

상가 임대차 보호법에서 말하는 소액 보증금이란, 상가건물의 보증금(환산보증금 포함)이 지역별로 정해진 일정 금액 이하인 경우를 의미합니다. 소액임차인에 해당하면 다른 담보물권자보다 우선하여 보증금 중 일정액을 돌려받을 수 있는 최우선변제권이 주어집니다.

상가 소액임차인이 되려면 어떤 요건이 필요한가요?

상가 임대차 보호법상 소액임차인으로서 최우선변제를 받으려면 두 가지 핵심 요건을 갖추어야 합니다. 첫째, 상가건물을 인도받고 사업자등록 신청을 마쳐 대항력을 갖추어야 합니다. 둘째, 환산보증금이 지역별 기준금액 이하여야 합니다. 이 요건을 갖추면 경매나 공매 시 다른 담보물권자보다 먼저 보증금 중 일정액을 받을 수 있습니다.

여기서 환산보증금이란 보증금에 월세의 100배를 더한 금액입니다. 예를 들어, 보증금 1,000만원에 월세 30만원이라면 환산보증금은 1,000만원 + (30만원 x 100) = 4,000만원이 됩니다.

상가 소액임차인 기준 및 최우선변제금액

상가건물 임대차보호법 시행령에 따라, 소액임차인에 해당하는 환산보증금 기준과 최우선변제 한도액은 지역별로 다르게 적용됩니다. 아래 표에서 본인의 상가가 위치한 지역의 기준을 확인해 보시기 바랍니다.

* 2023년 2월 21일 이후 최초 체결 또는 갱신된 임대차부터 적용. 상가건물 가액의 1/2을 초과하면 가액의 1/2까지만 변제.

이처럼 상가 임대차 보호법은 소액 보증금 임차인에게 강력한 보호 장치를 마련해 두고 있습니다. 그런데 문제는 이러한 권리를 알면서도 실제로 보증금을 돌려받지 못하는 상황이 빈번하게 발생한다는 점입니다.

상가 보증금, 왜 돌려받기 어려운 걸까요?

상가 임대차 계약이 종료되면 임대인은 약정된 날짜에 보증금을 반환해야 합니다. 이것은 임대차계약서에 명시된 의무이자 법적 의무입니다. 그러나 현실에서는 임대인이 온갖 이유를 대며 보증금 반환을 미루는 경우가 매우 많습니다.

이 모든 상황의 본질은 같습니다. 임대차계약서에 정해진 날짜에 보증금을 돌려주지 않는 임대인이 계약을 위반하고 있는 것입니다. "관행"이라는 이름으로 용인되어 왔던 이 잘못된 관행은 이제 그만 바뀌어야 합니다. 임대차계약서대로, 법대로 해결하는 것이 정답입니다.

상가 보증금반환소송, 어떻게 진행되나요?

상가 보증금을 돌려받지 못한 임차인은 법적 절차를 통해 보증금을 회수할 수 있습니다. 법도 전세금반환소송센터에 의뢰하시면 아래의 모든 과정에서 변호사 비용이 0원입니다.

상가 소액 보증금 임차인의 핵심 권리 3가지

이러한 권리를 가지고 있더라도, 임대인이 보증금을 자발적으로 반환하지 않으면 결국 법적 절차를 거쳐야 합니다. 이때 많은 상가 임차인분들이 가장 걱정하시는 것이 바로 변호사 비용입니다. 소액 보증금인데 변호사 비용까지 내면 남는 게 없을 수 있다는 우려, 충분히 이해됩니다.

상가 임대차 보호법 적용 범위, 확인하셨나요?

상가건물 임대차보호법이 적용되려면 사업자등록 대상이 되는 상가건물이어야 하며, 환산보증금이 지역별 기준금액 이하여야 합니다. 적용 범위에 해당하는 환산보증금 상한은 다음과 같습니다.

다만 환산보증금이 위 기준을 초과하더라도 대항력, 계약갱신요구권, 권리금 보호 규정 등 일부 조항은 적용되므로, 본인의 상황에 해당하는 보호 범위를 정확히 파악하시는 것이 중요합니다. 무료 전화상담을 통해 본인의 상가 임대차 상황에 맞는 구체적인 법적 조언을 받으실 수 있습니다.

보증금을 늦게 돌려받으면 이자도 청구할 수 있나요?

네, 가능합니다. 상가 임대차 계약이 종료되었음에도 임대인이 보증금을 반환하지 않으면 지연이자를 청구할 수 있습니다. 지연이자율은 소송 제기 전에는 민법상 연 5%, 소송 접수 이후에는 소송촉진특례법상 연 12%가 적용됩니다.

예를 들어, 상가 보증금 3,000만원을 1년 동안 돌려받지 못한 경우, 소송 접수 이후 기준으로 연 12%인 약 360만원의 지연이자를 추가로 청구할 수 있습니다. 보증금 금액이 클수록, 미반환 기간이 길수록 지연이자도 커지기 때문에 빠르게 법적 절차를 진행하시는 것이 유리합니다.

단, 지연이자 청구를 위해서는 이사를 할 경우 반드시 임차권등기명령을 먼저 완료한 후에 이사하셔야 합니다. 임차권등기 없이 이사하면 대항력과 우선변제권을 상실할 수 있으니 주의가 필요합니다.

법도 전세금반환소송센터 실적

상가 보증금반환소송, 비용이 걱정되시나요?

보증금반환소송을 결심하면서 가장 먼저 떠오르는 걱정이 변호사 비용입니다. 일반적으로 변호사에게 보증금반환소송을 의뢰하면 수백만원의 착수금과 성공보수가 발생합니다. 소액 보증금인 경우 변호사 비용이 보증금에 비해 부담스러워 소송 자체를 포기하는 경우도 적지 않습니다.

법도 전세금반환소송센터의 0원제는 특히 상가 소액 보증금 임차인에게 큰 의미가 있습니다. 보증금 규모가 작을수록 변호사 비용의 부담이 상대적으로 더 크기 때문입니다. 0원제 덕분에 보증금 규모에 상관없이 누구나 전문 변호사의 도움을 받아 법적 권리를 행사할 수 있습니다.

상가 보증금 반환, 자주 묻는 질문

상가 보증금반환소송 기간은 어느 정도 걸리나요?

일반적으로 소장 접수 후 판결까지 4개월에서 6개월 정도 소요됩니다. 임대인의 법적 대응 태도에 따라 기간이 달라질 수 있으며, 변호사가 전 과정을 대리하므로 의뢰인이 법원에 직접 출석할 필요는 없습니다.

지방에 있는 상가인데 의뢰가 가능한가요?

네, 법도 전세금반환소송센터는 전국 사건을 처리하고 있습니다. 전화 한 통으로 선임이 가능하며, 지방 상가 사건도 동일하게 0원제가 적용됩니다.

상가 보증금이 소액인데도 소송할 가치가 있나요?

변호사 비용이 0원이기 때문에, 보증금 규모가 작더라도 소송을 통해 돌려받을 수 있는 금액이 충분히 의미 있습니다. 지연이자까지 청구하면 원래 보증금보다 더 많은 금액을 회수할 수도 있습니다.

전세보증금반환보증보험에 가입되어 있다면?

전세보증금반환보증보험에 가입되어 있다면 HUG나 SGI 같은 보증기관을 통해 먼저 보증금을 받을 수 있는지 확인해 보시면 좋겠습니다. 보증보험이 없거나 적용이 어려운 경우에는 소송 절차를 통해 해결하실 수 있습니다.

무료 승소자료는 어디서 받을 수 있나요?

법도 전세금반환소송센터 사이트(www.jeonse.com) 상단메뉴에서 '무료 승소자료'를 클릭하시면 받으실 수 있습니다.