상가 임대차 보호법 환산보증금이란?

상가건물 임대차보호법은 모든 상가 임대차에 전면 적용되는 것이 아닙니다. 지역별로 정해진 환산 보증금 기준 이하인 경우에만 우선변제권, 임대료 인상 제한, 묵시적 갱신 등 핵심 보호 규정이 적용됩니다. 그렇기 때문에 상가 임차인이라면 자신의 환산보증금이 얼마인지, 해당 지역의 기준금액 이내인지를 꼭 확인해야 합니다.

환산보증금이란 상가 임대차에서 보증금과 월세를 하나의 통일된 금액으로 환산한 것입니다. 상가 임대차 계약은 보증금만 있는 경우도 있지만, 대부분 보증금과 월 차임(월세)을 함께 약정합니다. 이때 월 차임에 100을 곱한 금액을 보증금에 더한 것이 바로 상가 임대차 보호법상 환산 보증금입니다.

위 계산에서 주의할 점이 있습니다. 관리비나 부가가치세는 월 차임에 포함되지 않습니다. 관리비는 건물의 유지 관리를 위한 실비이므로 상가 임대차 보호법의 차임에 해당하지 않습니다. 따라서 환산보증금을 계산할 때 관리비를 제외하고 순수 월세만 반영해야 합니다.

지역별 환산 보증금 기준 금액

상가건물 임대차보호법 시행령 제2조에 따라, 환산 보증금 기준은 지역별로 다르게 적용됩니다. 아래 기준금액 이하인 상가 임대차에만 상가 임대차 보호법이 전면 적용되므로 반드시 확인하세요. 이 기준은 경제 여건 변화에 따라 주기적으로 개정되고 있어, 상가 임대차 계약 체결 시점의 시행령을 확인하는 것이 중요합니다.

예를 들어 서울에서 월세가 1,000만원을 넘는 상가를 임차했다면, 보증금이 아무리 적더라도 환산보증금이 10억원을 초과하게 되어 상가 임대차 보호법의 전면 적용을 받지 못하게 됩니다. 이처럼 상가 임대차 계약을 체결할 때는 환산 보증금 기준을 반드시 사전에 확인해야 합니다.

환산보증금 기준 초과 시에도 보호받는 권리

많은 상가 임차인이 환산 보증금 기준을 초과하면 상가 임대차 보호법의 보호를 전혀 받지 못한다고 오해하시는데, 이는 사실이 아닙니다. 환산보증금이 기준을 초과하더라도 일부 중요한 규정은 여전히 적용됩니다. 다만, 핵심적인 보호 규정 일부가 빠지기 때문에 각별한 주의가 필요합니다.

환산보증금이 기준을 초과하는 상가 임차인은 우선변제권과 소액임차인 최우선변제권의 보호를 받지 못합니다. 또한 임대료 인상 제한(연 5%)이 적용되지 않아 임대인이 과도하게 차임을 올릴 수도 있으며, 묵시적 갱신 보호도 받을 수 없습니다. 따라서 환산보증금이 높은 상가를 임차하시는 경우, 전세권 설정이나 임차권 등기 등의 별도 보호 조치를 마련하시는 것이 좋습니다.

소액임차인 최우선변제금 지역별 기준

상가 임대차 보호법은 소규모 보증금의 상가 임차인을 특별히 보호하기 위해 소액임차인 최우선변제 제도를 두고 있습니다. 이는 상가건물이 경매나 공매에 넘어갔을 때, 소액임차인이 다른 담보권자보다 먼저 보증금의 일부를 돌려받을 수 있는 강력한 권리입니다. 대항요건(건물 인도 + 사업자등록)만 갖추면 확정일자 없이도 최우선변제를 받을 수 있다는 점에서 매우 중요한 보호 장치입니다.

위 최우선변제 금액은 상가건물 가액의 2분의 1을 초과할 수 없습니다. 또한 처음 계약 시에는 소액임차인에 해당했더라도 이후 계약 갱신 과정에서 보증금이 증액되어 소액임차인 기준을 초과하면 최우선변제권을 잃게 되므로, 계약 갱신 시에도 환산 보증금 기준을 꼼꼼히 확인해야 합니다.

상가보증금을 돌려받지 못할 때 대처법

상가 임대차 보호법의 환산 보증금 기준을 이해했다면, 실질적으로 가장 중요한 문제는 임대차 계약이 종료된 후 보증금을 돌려받는 것입니다. 많은 상가 임차인이 임대인의 핑계에 속아 보증금을 돌려받지 못한 채 시간만 흘려보내고 계십니다. "아직 새 세입자가 안 들어왔어요", "지금은 자금 사정이 좋지 않아요"와 같은 말은 임대차계약서에 없는 내용이며 법적 근거가 전혀 없습니다.

상가보증금을 돌려받기 위한 법적 절차는 다음과 같이 진행됩니다. 법도 전세금반환소송센터에서는 아래의 모든 과정을 변호사 비용 0원으로 진행하고 있습니다.

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상가 임대차 보호법 환산보증금 관련 주의사항

상가건물 임대차보호법의 적용 여부를 판단할 때 중요한 기준은 계약 체결 시점입니다. 환산 보증금 기준은 계약 만료일이나 퇴거일이 아니라, 임대차 계약을 처음 체결한 시점의 시행령 기준으로 판단합니다. 다만 계약을 갱신하면서 계약서를 새로 작성하거나 보증금이나 월세가 변경되었다면, 해당 갱신 시점의 기준이 다시 적용됩니다.

상가 임대차 계약 시 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 대항력이 발생합니다. 이 대항력은 환산 보증금 기준과 관계없이 모든 상가 임차인에게 적용됩니다. 또한 사업자등록 신청 시 확정일자를 함께 받아두면 우선변제권이 발생하는데, 이 우선변제권은 환산보증금이 지역별 기준 이하인 경우에만 행사할 수 있으므로 반드시 확인하시기 바랍니다.

상가 임대차 계약에서 임대료 인상은 연 5% 이내로 제한되지만, 이 규정 역시 환산보증금 기준 이내의 임대차에만 적용됩니다. 환산보증금이 기준을 초과하는 경우에는 임대료 인상의 상한선이 없어, 임대인이 과도한 인상을 요구할 수 있습니다. 이 경우 임대차 계약서에 인상률 제한 조항을 별도로 명시해 두는 것이 현명한 방법입니다.

계약갱신요구권은 환산 보증금 기준과 관계없이 최초 계약을 포함하여 최대 10년까지 행사할 수 있습니다. 이는 2020년 법 개정으로 기존 5년에서 10년으로 확대된 것으로, 상가 임차인의 영업 안정성을 크게 높여주는 규정입니다.