선순위 임차인 보증금 인수, 정확히 무엇이 문제일까요?

'선순위 임차인 보증금 인수'란, 같은 주택에 나보다 먼저 입주하여 대항력을 확보한 임차인의 보증금이 존재하는 상황을 말합니다. 특히 다가구주택의 경우 건물 전체가 하나의 등기로 묶여 있기 때문에, 여러 세입자의 보증금이 배당 순위를 다투게 됩니다. 선순위 임차인의 보증금 규모가 클수록 후순위에 있는 나의 전세보증금은 돌려받기 어려워집니다.

예를 들어, 시세 3억 원인 다가구주택에 이미 확정일자를 받은 선순위 임차인들의 보증금 합계가 2억 5천만 원이라면, 내 보증금 1억 원은 경매 시 전액 회수가 어려울 수 있습니다. 이처럼 선순위 임차인 보증금 인수 문제는 전세금을 돌려받지 못하는 가장 대표적인 원인 중 하나입니다.

이런 상황에서 전세금반환소송이 필요합니다

선순위 임차인 보증금 때문에 전세금이 위험한 상황에서, 임대인이 계약 만료 후에도 보증금을 돌려주지 않는다면 전세금반환소송을 통해 법적으로 보증금을 돌려받아야 합니다. 임대차계약서에 명시된 계약 만료일이 지났음에도 보증금을 반환하지 않는 것은 명백한 계약 위반입니다.

위의 핑계들은 모두 임대차계약서에 없는 내용이며, 법적 근거가 전혀 없습니다. 임대차계약서에 적힌 날짜가 전세보증금 반환의 기준이고, 임대인의 개인적인 사정은 법적으로 항변 사유가 되지 않습니다. 정해진 날짜에 보증금을 돌려주지 않는 임대인이 계약 위반의 당사자입니다.

선순위 보증금 확인이 중요한 이유

전세 계약을 체결하기 전에 선순위 임차인 보증금 규모를 반드시 확인해야 합니다. 다가구주택에서는 다른 세입자들의 보증금이 등기부등본에 나타나지 않기 때문에 더욱 주의가 필요합니다. 주민센터에서 전입세대 열람과 확정일자 부여 현황을 확인하면 선순위 보증금의 규모를 파악할 수 있습니다.

특히 개정된 주택임대차보호법에 따라 임대인은 계약 체결 시 확정일자 부여 정보와 납세증명서 등을 임차인에게 제시해야 하는 의무가 있습니다. 만약 임대인이 선순위 임차보증금 정보를 허위로 고지하여 손해가 발생했다면, 이 역시 소송을 통해 배상을 청구할 수 있습니다.

대항력과 우선변제권, 꼭 알아야 할 핵심 개념

대항력이란 임차인이 주택을 인도받고 전입신고(주민등록)를 마친 다음 날부터 발생하는 권리입니다. 대항력을 갖추면 임대인이 바뀌더라도 새 임대인에게 임차권을 주장할 수 있고, 보증금을 전액 돌려받을 때까지 퇴거하지 않을 수 있습니다.

우선변제권은 대항요건(주택 인도 + 전입신고)과 함께 임대차계약서에 확정일자를 갖춘 경우 취득됩니다. 이 권리가 있으면 주택이 경매나 공매에 넘어갔을 때 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 배당받을 수 있습니다. 따라서 전세금반환소송을 준비할 때 대항력과 우선변제권 확보 여부가 매우 중요한 판단 기준이 됩니다.

전세금반환소송 절차, 이렇게 진행됩니다

법도 전세금반환소송센터에 의뢰하면 내용증명 발송부터 강제집행까지 모든 과정에서 변호사 비용이 0원입니다. 전국 어디서든 전화 한 통으로 선임이 가능하며, 지방 사건도 거리에 상관없이 처리합니다.

법도 전세금반환소송센터, 왜 신뢰할 수 있을까요?

법도 전세금반환소송센터는 450건 이상의 전세금반환소송을 처리하며 95% 이상의 승소율을 기록하고 있습니다. 명확한 법적 근거가 있는 사건을 기반으로 높은 승소율을 유지하기 때문에 0원제 운영이 가능합니다. 승소 시 패소한 임대인이 지불하는 소송비용이 변호사의 수입원이 되는 구조입니다.

일반 변호사 선임과 비교하면 얼마나 차이 날까요?

선순위 임차인 보증금 인수로 전세금을 돌려받지 못한 상황에서, 전세금반환소송을 진행하려면 일반적으로 변호사 착수금만 수백만 원이 필요합니다. 법도 전세금반환소송센터의 0원제가 어떤 차이를 만드는지 비교해 보겠습니다.

전세금 못 받는 것도 억울한데, 변호사 비용까지 수백만 원을 부담해야 한다면 소송을 망설일 수밖에 없습니다. 법도 전세금반환소송센터는 이러한 임차인의 부담을 없애고, 더 많은 피해자에게 실질적인 도움을 제공하기 위해 0원제를 운영하고 있습니다.

선순위 임차인 보증금 인수 피해, 지연이자도 받을 수 있습니다

임대차계약 만료일이 지나도록 전세보증금을 돌려주지 않는 임대인에게는 지연이자를 청구할 수 있습니다. 민법상 연 5%의 지연손해금이 적용되며, 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 연 12%의 이율이 적용될 수 있습니다.

소액임차인 최우선변제권도 확인하세요

선순위 임차인 보증금 인수 상황에서, 본인의 보증금이 지역별 소액 보증금 기준 이하라면 최우선변제권을 행사할 수 있습니다. 최우선변제권은 선순위 담보물권자가 있더라도 보증금 중 일정액을 가장 먼저 배당받을 수 있는 강력한 권리입니다. 경매신청 등기 전에 대항력(주택 인도 + 전입신고)을 갖추고 있어야 하며, 배당요구 종기까지 반드시 배당요구를 해야 합니다.

이러한 복잡한 법적 판단과 절차는 전문 변호사의 도움이 필수적입니다. 법도 전세금반환소송센터에서는 최우선변제권 행사 여부, 배당 순위 분석, 강제집행 전략까지 종합적으로 판단하여 임차인의 보증금을 최대한 돌려받을 수 있도록 돕고 있습니다.

전세금반환소송, 왜 빨리 시작해야 할까요?

선순위 임차인 보증금 인수 피해를 입은 상태에서 시간을 끌면 상황이 더 나빠질 수 있습니다. 임대인이 재산을 처분하거나 숨기면 승소하더라도 전세금을 돌려받기 어려워집니다. 빠르게 전세금반환소송을 시작하고, 필요한 경우 임대인의 재산에 대한 보전 조치를 취해야 합니다.

법도 전세금반환소송센터의 0원제는 높은 승소율(95% 이상)과 450건 이상의 전문 처리 경험, 그리고 잘못된 임대차 관행을 바로잡겠다는 사회적 사명감을 바탕으로 운영됩니다. 한정된 인력으로 운영되기 때문에, 접수가 중단되기 전에 서둘러 연락하시는 것이 좋습니다.

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