소액 임대차 보증금 범위, 정확히 무엇인가요?

소액 임대차 보증금 범위란, 주택임대차보호법에서 정한 소액임차인이 최우선변제권을 행사할 수 있는 보증금의 기준 금액을 뜻합니다. 쉽게 말해, 임차인의 보증금이 법에서 정한 일정 금액 이하인 경우 '소액임차인'으로 인정되어, 임차 주택이 경매나 공매로 넘어가더라도 다른 채권자보다 먼저 보증금 중 일정액을 돌려받을 수 있는 제도입니다.

소액임차인 보증금 범위는 지역별로 다르게 적용되며, 임대차 시장의 변화에 따라 대통령령(시행령)으로 주기적으로 상향 조정되어 왔습니다. 2023년 2월 21일에 가장 최근 개정이 이루어졌으며, 현재까지 동일한 기준이 적용되고 있습니다.

지역별 소액 임대차 보증금 범위 기준표

아래는 현행 주택임대차보호법 시행령(2023년 2월 21일 시행)에 따른 지역별 소액임차인 보증금 기준과 최우선변제금입니다. 소액 임대차 보증금 범위에 해당하는 임차인은 경매 시 다른 담보물권자보다 우선하여 보증금의 일부를 변제받을 수 있습니다.

소액임차인 최우선변제권을 받기 위한 요건

소액 임대차 보증금 범위에 해당한다고 해서 자동으로 최우선변제금을 받을 수 있는 것은 아닙니다. 다음의 요건을 모두 갖추어야 합니다.

위 요건 중 하나라도 충족하지 못하면 소액임차인으로서 보호받기 어렵습니다. 특히 전입신고 시점이 중요한데, 전입신고를 늦게 하여 그 사이에 저당권이 설정된 경우에는 최우선변제를 받지 못할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

소액 임대차 보증금 범위 밖이라면? 전세금반환소송으로 해결

소액 임대차 보증금 범위에 해당하지 않는 임차인이라도 걱정할 필요는 없습니다. 최우선변제권은 주택이 경매에 넘어갔을 때 적용되는 제도이고, 만약 집주인이 정해진 날짜에 전세보증금을 돌려주지 않는다면 전세금반환소송을 통해 전액을 돌려받을 수 있습니다.

문제는 많은 임차인이 변호사 비용 부담 때문에 전세금반환소송을 망설인다는 점입니다. 일반적으로 변호사에게 전세금반환소송을 의뢰하면 착수금만 수백만원이 소요됩니다. 그러나 법도 전세금반환소송센터에서는 변호사 비용 0원으로 전세금반환소송을 의뢰할 수 있습니다.

법도 전세금반환소송센터는 "관행은 이제 그만! 임대차계약대로, 법대로!" 캠페인을 통해 잘못된 전세 관행을 바로잡고, 더 많은 피해 임차인에게 실질적인 도움을 주기 위해 0원제를 운영하고 있습니다.

법도 전세금반환소송센터, 왜 0원이 가능할까요?

법도 전세금반환소송센터의 0원제가 가능한 이유는 수입 구조가 다르기 때문입니다. 전세금반환소송에서 승소하면 패소한 임대인이 소송비용을 부담하게 되어 있고, 이것이 변호사의 수입원이 됩니다. 95% 이상의 높은 승소율과 450건 이상의 전세금반환소송 처리 경험이 이 시스템을 뒷받침합니다.

대표변호사 엄정숙 변호사는 대한변호사협회 등록 부동산전문변호사이자 민사전문변호사로, 공인중개사 자격까지 보유하고 있습니다. MBC, KBS, SBS 등 지상파 방송에 다수 출연한 전세금반환소송 분야의 전문가이며, 전세금반환소송 매뉴얼 서적을 집필하기도 했습니다. 현재도 각종 언론에서 전문가로 활발하게 활동하고 있습니다.

변호사 비용 0원으로 제공되는 서비스 범위

법원에 내야 하는 실비용(인지대, 송달료 등)은 당연히 의뢰인이 부담합니다. 그러나 이 실비용도 승소 후 소송비용액확정신청을 통해 임대인에게 청구하여 돌려받을 수 있습니다.

전세금반환소송 절차, 전화 한 통이면 시작됩니다

전세금반환소송은 전국 어디서든 전화 한 통으로 의뢰가 가능합니다. 지방 사건도 거리에 관계없이 처리됩니다. 전세금반환소송의 일반적인 진행 절차는 다음과 같습니다.

전세금반환소송에서 승소하면 전세보증금에 대해 지연이자도 받을 수 있습니다. 지연이자율은 민법상 연 5%, 소송촉진 등에 관한 특례법상 연 12%가 적용됩니다.

전세보증금반환보증보험, 가입 여부를 먼저 확인하세요

전세금반환소송을 진행하기 전에, 전세보증금반환보증보험에 가입되어 있는지 먼저 확인해 보시는 것이 좋습니다. HUG(주택도시보증공사)나 SGI(서울보증보험) 같은 보증기관을 통해 가입되어 있다면, 보증기관에서 먼저 보증금을 받을 수 있는지 확인할 수 있습니다.

만약 보증보험에 가입되어 있지 않거나 보증보험으로 해결이 어려운 상황이라면, 전세금반환소송을 통해 보증금을 돌려받아야 합니다. 이 경우 법도 전세금반환소송센터에 의뢰하면 변호사 비용 0원으로 소송을 진행할 수 있습니다.

임대인의 이런 말, 법적 근거가 없습니다

전세금을 돌려달라고 했을 때 임대인이 흔히 하는 말들이 있습니다. 이 말들은 임대차계약서에 없는 내용이며, 법적 근거가 전혀 없다는 사실을 꼭 기억하시기 바랍니다.

임대차계약서에 명시된 만기일이 전세보증금 반환의 기준입니다. 그 날짜에 돈을 돌려주지 않는 임대인이 계약을 위반한 것이지, 전세보증금을 돌려달라고 요구하는 임차인에게 잘못이 있는 것이 아닙니다. 이것은 관행이 아니라 계약 위반이며, 법 위반입니다.

소액 임대차 보증금 범위 판단 시 꼭 알아야 할 주의사항

최선순위 담보물권 설정일이 기준입니다

소액임차인 여부를 판단할 때 가장 중요한 것은, 현재 시행되는 법령이 아니라 해당 주택에 설정된 최선순위 근저당권의 설정등기 접수일 당시의 시행령이 기준이 된다는 점입니다. 예를 들어, 2025년에 임대차계약을 체결했더라도 주택에 2018년에 설정된 근저당권이 있다면, 2018년 당시의 소액임차인 기준이 적용될 수 있습니다.

계약 갱신 시 보증금 증액에 주의하세요

처음 임대차계약을 체결할 때는 소액임차인에 해당했더라도, 갱신 과정에서 보증금이 증액되어 소액 임대차 보증금 범위를 초과하게 되면 최우선변제권을 행사할 수 없게 됩니다. 반대로, 갱신 시 보증금이 줄어들어 기준 이하가 되면 소액임차인으로 보호받을 수 있습니다.

확정일자와 전입신고의 중요성

소액임차인이 아니더라도, 주택의 인도와 전입신고를 마치고 임대차계약서에 확정일자를 받아 두면, 경매 절차에서 다른 담보물권자와 순위에 따라 보증금을 변제받을 수 있습니다. 전입신고와 확정일자는 임차인이 스스로 자신의 권리를 지키기 위한 가장 기본적인 조치입니다.

0원제 전세금반환소송, 지금 바로 상담하세요

소액 임대차 보증금 범위에 해당하든 해당하지 않든, 전세보증금을 돌려받지 못하고 있다면 법도 전세금반환소송센터에 무료전화상담을 받아 보시기 바랍니다. 전세금반환소송의 비용, 절차, 기간 등에 대해 구체적으로 안내해 드립니다.

0원제로 운영되다 보니 의뢰 신청이 많이 몰리고 있습니다. 업무 한계에 도달하면 신규 접수가 일시 중단될 수 있으므로, 전세보증금 반환 문제로 고민 중이시라면 빨리 연락하시는 것이 좋습니다. 망설이는 동안 기회를 놓칠 수 있습니다.

무료 승소자료가 필요하신 분은 법도 전세금반환소송센터 홈페이지(www.jeonse.com) 상단메뉴의 '무료 승소자료'를 이용하시면 됩니다.