소액 임대차 보증금 최우선 변제란?

소액 임대차 보증금 최우선 변제란, 보증금이 일정 금액 이하인 소액임차인이 임차 주택이 경매로 넘어가더라도 보증금 중 일정 금액을 다른 담보물권자(은행 등)보다 우선적으로 돌려받을 수 있는 권리를 의미합니다. 주택임대차보호법 제8조에서 규정하고 있는 제도로, 경제적 약자인 임차인의 최소한의 보증금을 보호하기 위해 마련되었습니다.

쉽게 설명하면, 집주인이 빚을 갚지 못해 집이 경매에 넘어갔다고 해도 소액임차인에 해당하면 은행보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있다는 것입니다. 그러나 소액 임대차 보증금 최우선 변제에는 지역별 기준 금액이 정해져 있고, 보증금 전액을 보장해 주는 것은 아니기 때문에 정확한 요건과 금액을 확인하는 것이 중요합니다.

소액임차인 보증금 기준 및 최우선변제금액 (2023.2.21. 시행 기준)

소액 임대차 보증금 최우선 변제를 받으려면 먼저 본인이 소액임차인에 해당하는지 확인해야 합니다. 소액임차인의 기준은 지역에 따라 다르게 적용되며, 최우선변제금액 역시 지역별로 차이가 있습니다. 아래 표에서 각 지역별 소액임차인 보증금 한도와 최우선변제금액을 확인하실 수 있습니다.

소액 임대차 보증금 최우선 변제 행사 요건 3가지

소액임차인이 최우선변제권을 행사하기 위해서는 다음 세 가지 요건을 모두 갖추어야 합니다. 하나라도 빠지면 최우선변제를 받을 수 없으니 반드시 확인하시기 바랍니다.

특히 확정일자도 함께 받아 두시면 최우선변제권과 우선변제권 모두를 확보할 수 있어 더욱 안전합니다. 확정일자는 임대차계약서를 가까운 주민센터에 제출하면 받을 수 있습니다. 소액 임대차 보증금 최우선 변제를 준비하시는 분이라면 대항력과 확정일자, 두 가지를 모두 갖추시는 것이 좋습니다.

소액보증금 최우선 변제만으로 전세금 전액을 받기 어려울 때

소액 임대차 보증금 최우선 변제는 임차인을 보호하는 강력한 제도이지만, 보증금 전액을 보장해 주지는 않습니다. 예를 들어 서울에서 보증금 1억 원으로 계약했다면 최우선변제금액은 최대 5,500만원입니다. 나머지 4,500만원은 별도로 돌려받아야 합니다.

또한 소액임차인 기준을 초과하는 보증금이라면 최우선변제 자체가 적용되지 않을 수 있습니다. 이런 경우에는 확정일자에 의한 우선변제권을 행사하거나, 전세금반환소송을 통해 판결문을 받아 강제집행으로 보증금을 회수해야 합니다.

전세보증금반환보증보험 가입 여부도 확인하세요

전세보증금반환보증보험에 가입되어 있다면 HUG(주택도시보증공사)나 SGI(서울보증보험) 같은 보증기관을 통해 먼저 보증금을 받을 수 있는지 확인해 보시면 좋습니다. 보증보험에 가입되어 있지 않거나, 보증금이 보험 한도를 초과하는 경우라면 소송을 통해 해결하는 방법이 가장 확실합니다.

전세금반환소송 절차 - 처음부터 끝까지 변호사 비용 0원

전세금반환소송은 임대차계약이 종료되었는데도 집주인이 전세보증금을 돌려주지 않을 때 법적으로 보증금을 받아내기 위한 소송입니다. 법도 전세금반환소송센터에서는 아래의 모든 절차에서 변호사 비용이 0원이며, 의뢰인은 법원 실비용만 부담합니다.

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