소액 임대차 보호법 보증금이란?

전세나 월세 계약을 체결한 임차인이라면 '소액 임대차 보호법 보증금'이라는 용어를 한 번쯤 들어보셨을 것입니다. 주택임대차보호법 제8조에 근거한 이 제도는 임차인의 보증금이 일정 금액 이하일 경우, 경매나 공매 절차에서 다른 채권자보다 최우선으로 변제받을 수 있는 권리를 보장합니다.

쉽게 말해, 집주인이 빚을 갚지 못해 임차주택이 경매로 넘어가더라도 소액임차인에 해당하면 보증금 중 일정액을 가장 먼저 돌려받을 수 있다는 뜻입니다. 경제적 약자인 세입자를 보호하기 위한 특별법 조항으로, 민법보다 우선 적용됩니다.

소액임차인 최우선변제권 성립 요건

소액 임대차 보호법상 보증금을 최우선변제받기 위해서는 아래 세 가지 요건을 모두 갖추어야 합니다. 하나라도 빠지면 최우선변제권을 행사할 수 없으므로 반드시 확인하시기 바랍니다.

특히 전입신고는 이사 당일 바로 하시는 것이 좋습니다. 전입신고를 미루는 사이에 근저당권이 설정될 수 있기 때문입니다. 확정일자를 함께 받아두면 우선변제권까지 확보할 수 있으므로 임대차계약서에 확정일자를 반드시 받아두시기 바랍니다.

지역별 소액임차인 보증금 기준 및 최우선변제금

소액 임대차 보호법 보증금 기준은 지역에 따라 다르게 적용됩니다. 아래 표에서 본인의 거주 지역에 해당하는 소액임차인 보증금 기준과 최우선변제 한도액을 확인하실 수 있습니다. 2023년 2월 21일 시행 기준이며, 그 이전에 담보물권이 설정된 경우 종전 시행령이 적용되므로 주의가 필요합니다.

위 최우선변제 금액은 주택가액의 2분의 1을 초과할 수 없습니다. 또한 하나의 주택에 소액임차인이 여러 명인 경우, 각 변제액의 합이 주택가액의 절반을 넘으면 비율에 따라 나누어 배분하게 됩니다.

소액임차인 보증금 보호, 이런 경우 주의하세요

임대차계약서대로, 법대로!

소액 임대차 보호법상 보증금 최우선변제제도가 있다고 해서 모든 임차인의 보증금이 완벽하게 보호되는 것은 아닙니다. 보증금 액수가 소액임차인 기준을 초과하거나, 경매가 아닌 일반적인 보증금 미반환 상황에서는 최우선변제권과 별도로 전세금반환소송을 통해 보증금을 돌려받아야 합니다.

많은 임대인이 "새 세입자가 들어오면 전세금을 돌려주겠다"고 말합니다. 하지만 이는 임대차계약서에 없는 내용이며, 법적 근거도 전혀 없습니다. 임대차계약서에 명시된 날짜에 전세보증금을 돌려주지 않는 것은 명백한 계약 위반이자 법 위반입니다.

이런 핑계에 속아 몇 달째, 몇 년째 기다리고 계신다면 지금 바로 법적 대응을 시작하셔야 합니다. 전세보증금 반환 문제는 시간이 지날수록 회수가 어려워질 수 있습니다.

전세금반환소송 절차와 기간

소액 임대차 보호법 보증금의 보호 범위를 넘어서거나, 경매 상황이 아닌 일반적인 전세보증금 미반환의 경우에는 전세금반환소송이 가장 확실한 해결 방법입니다. 법도 전세금반환소송센터의 진행 절차를 안내드립니다.

전세금반환소송 비용, 얼마나 다를까?

소액 임대차 보호법 보증금 보호 범위를 넘어서 전세금반환소송이 필요할 때, 가장 부담되는 것이 변호사 비용입니다. 법도 전세금반환소송센터는 이 부담을 0원으로 해결합니다.

법도 전세금반환소송센터 실적

전세보증금반환보증보험(HUG, SGI 등)에 가입되어 있다면 보증기관을 통해 먼저 보증금을 받을 수 있는지 확인해 보시는 것도 좋습니다. 보증보험이 없거나 보증 한도를 초과하는 경우에는 전세금반환소송이 가장 현실적인 해결 방법입니다.

소액 임대차 보호법 보증금과 전세금반환소송의 관계

소액 임대차 보호법상 보증금 최우선변제권은 경매나 공매 상황에서의 보호 장치입니다. 그러나 실제로 많은 임차인이 겪는 문제는 경매가 아닌, 임대인이 계약 만료 후 전세보증금을 돌려주지 않는 상황입니다.

이 경우에는 소액임차인 여부와 관계없이 전세금반환소송을 통해 보증금을 청구할 수 있습니다. 보증금이 수천만 원이든 수억 원이든, 임대차계약서에 명시된 기한이 지나도록 보증금을 반환받지 못했다면 법적으로 반환을 청구할 권리가 있습니다.

어떤 상황이든 핵심은 같습니다. 임대차계약서에 정해진 날짜에 보증금을 돌려주지 않는 임대인이 계약 위반자이며, 임차인은 법적으로 보호받을 권리가 있습니다. 변호사 비용이 부담되어 망설이고 계셨다면, 법도 전세금반환소송센터의 0원제를 통해 비용 걱정 없이 법적 대응을 시작하실 수 있습니다.