소액 임차인이란?

소액 임차인 보증금 계산을 이해하려면 먼저 소액임차인의 개념부터 알아야 합니다. 소액임차인이란 주택임대차보호법 시행령에서 정한 지역별 기준 금액 이하의 보증금으로 임대차계약을 체결한 임차인을 말합니다. 단순히 보증금이 적다고 자동으로 소액임차인이 되는 것이 아니라, 법령에서 정한 구체적인 금액 기준을 충족해야 합니다.

소액 임차인으로 인정되면 최우선변제권이라는 강력한 보호를 받을 수 있습니다. 최우선변제권이란 임차 주택이 경매로 넘어가더라도 선순위 근저당권자보다 먼저 보증금 중 일정액을 변제받을 수 있는 권리입니다. 주택임대차보호법 제8조 제1항에서 규정하고 있으며, 경제적 약자인 임차인의 최소한의 보증금을 보호하기 위한 제도입니다.

최우선변제권 행사를 위한 3가지 요건

소액 임차인 보증금을 최우선변제 받기 위해서는 아래 세 가지 요건을 모두 갖추어야 합니다. 하나라도 빠지면 최우선변제권을 행사할 수 없으니 반드시 확인하세요.

지역별 소액 임차인 보증금 계산 기준표

소액 임차인에 해당하는지 여부를 판단할 때 가장 중요한 것이 지역별 보증금 기준입니다. 아래 표는 현행 주택임대차보호법 시행령(2023. 2. 21. 시행)에 따른 소액임차인 기준과 최우선변제금액을 정리한 것입니다.

소액 임차인 보증금 계산 방법

소액 임차인 보증금 계산을 할 때는 단순히 자신의 보증금과 지역별 기준을 비교하는 것만으로는 부족합니다. 보증금 계산 시 반드시 확인해야 할 핵심 포인트를 정리해 드리겠습니다.

예를 들어 서울의 아파트를 전세보증금 1억 5,000만원에 계약했고, 선순위 근저당권이 2023년 3월에 설정된 경우를 생각해 보겠습니다. 2023년 2월 21일부터 시행된 현행 기준에 따르면 서울의 소액임차인 기준은 보증금 1억 6,500만원 이하이므로, 이 임차인은 소액임차인에 해당합니다. 따라서 경매 시 최우선변제금 5,500만원 범위 내에서 우선변제를 받을 수 있습니다.

그런데 계약 갱신 과정에서 보증금이 1억 7,000만원으로 올랐다면 어떻게 될까요? 보증금이 기준액을 초과하므로 소액임차인에 해당하지 않게 됩니다. 따라서 보증금을 올릴 때는 소액임차인 기준을 반드시 고려해야 합니다. 보증금을 기준 이하로 유지하고 초과분을 월세로 전환하는 방법도 하나의 대안이 될 수 있습니다.

확정일자와 우선변제권도 반드시 확보하세요

소액 임차인 보증금을 계산해서 최우선변제권 요건에 해당하더라도, 이것만으로 보증금 전액이 보호되는 것은 아닙니다. 최우선변제금액은 지역별로 정해진 한도까지만 보호됩니다.

따라서 확정일자를 함께 갖추어 우선변제권까지 확보하는 것이 중요합니다. 확정일자란 임대차계약서에 공적 증명을 받는 것으로, 가까운 주민센터에 임대차계약서와 신분증을 가져가면 받을 수 있습니다. 확정일자를 받으면 경매 시 다른 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 변제받을 수 있는 우선변제권이 생깁니다.

한편, 임차주택이 임차권등기명령의 집행에 따라 임차권등기가 완료된 주택을 그 이후에 임차한 경우에는, 소액임차인에 해당하더라도 최우선변제권을 행사할 수 없다는 점도 기억하셔야 합니다.

전세보증금을 돌려받지 못할 때

소액 임차인 보증금 계산을 통해 최우선변제권을 확인하는 것도 중요하지만, 현실에서 가장 많은 분들이 겪는 문제는 임대차계약이 끝났는데 임대인이 전세보증금을 돌려주지 않는 상황입니다.

임대인들이 자주 하는 말이 있습니다. "새 세입자가 들어와야 돌려줄 수 있어요", "지금 돈이 없어서 못 줘요"... 하지만 이런 이야기는 임대차계약서 어디에도 없는 내용입니다. 임대차계약서에 정해진 날짜에 전세보증금을 돌려주지 않는 것은 명백한 계약 위반이며, 법적으로 아무런 근거가 없는 핑계일 뿐입니다.

이런 경우 법적 절차를 통해 전세금을 돌려받아야 합니다. 보통 내용증명 발송부터 시작하여 임차권등기명령, 전세금반환소송, 그리고 강제집행까지 이어지는 과정을 거치게 됩니다.

전세금반환소송 0원 진행 절차

전세금반환소송 비용이 부담되어 소송을 망설이는 분들이 많습니다. 하지만 법도 전세금반환소송센터에서는 아래의 모든 과정이 변호사 비용 0원으로 진행됩니다. 의뢰인은 법원 실비용만 부담하며, 이 실비용도 승소 시 임대인으로부터 돌려받을 수 있습니다.

전세보증금반환보증보험도 확인해 보세요

소송 전에 확인해 볼 것이 하나 있습니다. 전세보증금반환보증보험에 가입되어 있다면 HUG나 SGI 같은 보증기관을 통해 먼저 보증금을 받을 수 있는지 확인해 보시면 좋습니다. 보증보험에 가입하지 않았거나 보증 한도를 초과하는 경우에는 전세금반환소송을 통해 해결해야 합니다.

전세금반환소송을 고민하시는 분들은 대부분 변호사 비용에 대한 부담이 큽니다. 일반적으로 변호사에게 전세금반환소송을 의뢰하면 착수금만 수백만원이 들고, 각 단계마다 추가 비용이 발생합니다. 하지만 법도 전세금반환소송센터는 내용증명부터 강제집행까지 모든 변호사 비용이 0원이기 때문에, 비용 부담 없이 법적 권리를 행사할 수 있습니다.

전세보증금 지연이자도 받을 수 있습니다

임대차계약이 끝났는데도 전세보증금을 반환받지 못한 경우, 임대인에게 지연이자(지연손해금)도 청구할 수 있습니다. 민법상 연 5%의 법정이자가 적용되며, 소송촉진 등에 관한 특례법에 따르면 소장 부본 송달일 다음 날부터는 연 12%의 지연이자가 적용됩니다. 전세금 반환이 늦어질수록 임대인이 부담해야 할 금액은 점점 늘어나게 됩니다.

법도 전세금반환소송센터를 선택하는 이유

법도 전세금반환소송센터의 대표변호사인 엄정숙 변호사는 대한변호사협회 등록 부동산전문변호사이자 민사전문변호사이며, 공인중개사 자격까지 보유하고 있습니다. MBC, KBS, SBS 등 지상파 방송에 다수 출연하였고, 전세금반환소송 매뉴얼 책을 집필하기도 했습니다. 현재도 각종 언론에 전문가로 활발하게 활동하고 있습니다.

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