소액 임차인이란 주택임대차보호법에서 정한 기준 금액 이하의 전세보증금으로 거주하는 세입자를 말합니다. 소액임차인에 해당하면 임차주택이 경매로 넘어가더라도 다른 채권자보다 먼저 보증금 중 일정 금액을 돌려받을 수 있는 최우선변제권이 인정됩니다.

쉽게 말해, 보증금이 비교적 적은 세입자를 특별히 보호하기 위해 만들어진 제도입니다. 선순위 근저당이 있더라도 경매 절차에서 일정 금액을 우선적으로 배당받을 수 있다는 점이 가장 큰 장점입니다.

소액임차인 보증금 기준은 지역에 따라 다르게 적용됩니다. 2023년 2월 21일 시행된 주택임대차보호법 시행령 기준으로, 아래 표에서 지역별 소액임차인 해당 보증금 기준과 최우선변제금액을 확인하실 수 있습니다. 내 전세보증금이 해당 지역 기준 금액 이하인지 반드시 확인해 보시기 바랍니다.

위 표에서 자신의 거주 지역을 확인하고, 전세보증금이 해당 기준 금액 이하인 경우 소액임차인에 해당합니다. 다만 최우선변제금이 주택가액의 2분의 1을 초과하면 주택가액의 2분의 1까지만 변제받을 수 있다는 점도 함께 기억하셔야 합니다.

보증금이 소액임차인 기준을 초과한다고 해서 보증금을 돌려받을 수 없는 것은 아닙니다. 오히려 대부분의 전세 세입자는 보증금이 기준 금액을 넘기 때문에 소액임차인에 해당하지 않는 경우가 더 많습니다. 서울 기준 전세보증금이 1억 6,500만원을 넘는 경우, 즉 2억, 3억 이상의 전세보증금을 보유한 분들이 훨씬 많습니다.

소액임차인에 해당하지 않는 분들은 전세금반환소송을 통해 보증금 전액을 청구할 수 있습니다. 확정일자를 받아두었다면 경매 시에도 순위에 따른 우선변제를 받을 수 있고, 경매가 아닌 상황에서는 소송을 통해 임대인에게 직접 반환을 청구하는 것이 가장 정확한 방법입니다.

임대차계약서에 적힌 만기일이 지났는데도 임대인이 전세보증금을 돌려주지 않는다면, 이는 임대차계약서 위반입니다. "새 세입자가 들어와야 돌려주겠다"는 말은 임대차계약서에 없는 내용이며 법적 근거가 전혀 없습니다. 임대차계약서대로, 법대로 전세보증금을 돌려받으시기 바랍니다.

법도 전세금반환소송센터는 변호사 비용 0원으로 전세금반환소송을 진행하는 0원제를 운영하고 있습니다. 승소 후 패소한 임대인이 부담하는 소송비용이 법도의 수입원이기 때문에 의뢰인에게 착수금을 받지 않는 구조입니다.

법도 전세금반환소송센터에 의뢰하면 전세금반환소송만 0원이 아닙니다. 내용증명 발송, 임차권등기명령, 부동산 경매, 채권압류 및 추심, 동산압류 등 강제집행까지 모든 과정의 변호사 비용이 0원입니다. 의뢰인이 부담하는 것은 법원에 납부하는 실비용(인지대, 송달료)뿐이며, 이 실비용도 승소 후 소송비용액확정신청을 통해 임대인에게 청구하여 돌려받을 수 있습니다.

법도 전세금반환소송센터의 대표변호사 엄정숙 변호사는 대한변호사협회 등록 부동산전문변호사이자 민사전문변호사입니다. 공인중개사 자격까지 보유하고 있어 부동산 분야에 대한 전문성이 남다릅니다. MBC, KBS, SBS 등 지상파 방송에 다수 출연하였으며, 전세금반환소송 매뉴얼 책을 집필한 변호사이기도 합니다. 현재도 각종 언론에서 전문가로 활발하게 활동하고 있습니다.

450건 이상의 전세금반환소송 처리 경험과 95% 이상의 승소율은 명확한 법적 근거를 기반으로 사건을 수임하기 때문에 가능한 결과입니다. 전국 어디서든 전화 한 통으로 선임이 가능하며, 지방 사건도 거리에 상관없이 처리합니다.

소액 임차인 보증금 기준에 해당하든 해당하지 않든, 전세보증금을 돌려받기 위한 소송 절차는 동일합니다. 법도 전세금반환소송센터에서는 아래 순서로 사건을 진행하며, 모든 과정에서 변호사 비용이 0원입니다.

일반적으로 전세금반환소송은 소장 접수 후 판결까지 약 4개월에서 6개월 정도 소요됩니다. 전세보증금반환보증보험에 가입되어 있다면 HUG나 SGI 같은 보증기관을 통해 먼저 보증금을 받을 수 있는지 확인해 보시는 것도 좋습니다. 전세금반환소송에서 승소하면 민법상 연 5%, 소송촉진특례법상 연 12%의 지연이자도 청구할 수 있습니다.

임대인이 흔히 하는 핑계들, "지금 돈이 없다", "경기가 안 좋다", "새 세입자가 들어오면 주겠다"는 말들은 모두 임대차계약서에 없는 내용입니다. 임대차계약서에 적힌 날짜에 전세보증금을 돌려주지 않는 임대인이 계약 위반자입니다. 소액 임차인 보증금 기준에 해당하든 그렇지 않든, 임차인이라면 누구나 임대차계약서대로 전세보증금을 돌려받을 권리가 있습니다.