소액 임차인 환산 보증금이란 무엇인가요?

소액 임차인 환산 보증금은 보증금과 월세를 합산하여 하나의 기준 금액으로 전환한 것입니다. 쉽게 말해, 보증금만 내는 전세와 보증금에 월세까지 내는 반전세, 월세를 동일 선상에서 비교하기 위해 만든 제도입니다. 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법 모두에서 소액임차인 해당 여부를 판단할 때 이 환산보증금 개념이 사용됩니다.

특히 상가건물임대차보호법에서는 환산보증금이 핵심적인 역할을 합니다. 환산보증금 계산 공식은 "보증금 + (월차임 x 100)"입니다. 예를 들어 보증금 3,000만원에 월세 50만원이라면, 환산보증금은 3,000만원 + (50만원 x 100) = 8,000만원이 됩니다. 이 환산보증금이 지역별 기준 금액 이하인지 여부에 따라 소액임차인으로서 최우선변제권을 행사할 수 있는지가 결정됩니다.

주택 소액 임차인 보증금 기준 및 최우선변제금

주택임대차보호법 시행령 제10조 및 제11조에 따라, 소액임차인의 보증금 기준과 최우선변제금은 지역별로 다르게 규정되어 있습니다. 아래 표는 현행 기준을 정리한 것입니다. 소액 임차인에 해당하는지를 판단할 때에는 최선순위 담보물권(근저당권 등) 설정일 당시의 법령 기준을 적용한다는 점을 반드시 유의하셔야 합니다.

주택의 경우 소액임차인 여부를 판단할 때 환산보증금이 아닌 임대차계약서상의 보증금 자체로 판단합니다. 단, 반전세나 월세 형태의 계약인 경우에도 보증금 금액만으로 소액임차인 해당 여부가 결정되므로, 월세 금액은 별도로 환산하지 않습니다. 상가건물 임대차와 혼동하지 않도록 주의하시기 바랍니다.

상가건물 소액 임차인 환산 보증금 기준

상가건물임대차보호법에서는 보증금과 월차임을 합산한 환산보증금 개념을 사용합니다. 계산 공식은 "보증금 + (월차임 x 100)"이며, 이 금액이 지역별 기준 이하여야 소액임차인으로서 최우선변제권을 행사할 수 있습니다.

소액임차인 최우선변제권, 행사하려면 어떤 요건이 필요할까?

소액 임차인에 해당한다고 해서 자동으로 최우선변제금을 받을 수 있는 것은 아닙니다. 최우선변제권을 행사하기 위해서는 다음 세 가지 요건을 모두 충족해야 합니다. 하나라도 갖추지 못하면 보증금을 우선적으로 돌려받을 수 없으니, 반드시 확인하시기 바랍니다.

소액임차인에 해당하지 않으면 보증금을 못 받나요?

결론부터 말씀드리면, 소액임차인에 해당하지 않더라도 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 소액임차인 최우선변제권은 경매 상황에서 적용되는 특별한 보호 장치일 뿐이며, 일반적인 전세금 미반환 상황에서는 전세금반환소송을 통해 보증금 전액을 청구할 수 있습니다.

임대차계약서에 명시된 날짜에 전세금을 돌려주지 않는 것은 명백한 계약 위반입니다. 임대인이 "새 세입자가 들어와야 돌려줄 수 있다", "지금 돈이 없다"는 등의 이유를 대더라도, 이는 임대차계약서에 없는 내용이며 법적 근거가 전혀 없습니다. 이때 가장 확실한 해결 방법이 바로 전세금반환소송입니다.

전세금반환소송은 소장 접수 후 판결까지 통상 4개월에서 6개월 정도 소요되며, 승소 판결을 받으면 임대인의 재산에 대해 강제집행(부동산경매, 채권압류 및 추심, 동산압류 등)을 진행하여 보증금을 회수할 수 있습니다. 지연이자는 민법상 연 5%, 소송촉진특례법상 연 12%가 적용됩니다.

전세금반환소송 절차, 이렇게 진행됩니다

소액 임차인이든 아니든, 전세금을 돌려받지 못하고 있다면 전세금반환소송이 가장 확실한 방법입니다. 법도 전세금반환소송센터에서는 전체 과정의 변호사 비용이 0원이며, 아래와 같은 순서로 진행됩니다.

전세금반환소송만 0원? 전부 다 0원입니다

법도 전세금반환소송센터에 의뢰하시면 전세금반환소송 하나만 변호사 비용이 0원인 것이 아닙니다. 내용증명부터 임차권등기명령, 부동산경매, 채권압류 및 추심, 동산경매 등 강제집행까지 모든 과정의 변호사 비용이 0원입니다. 의뢰인은 법원에 납부하는 실비용(인지대, 송달료)만 부담하시면 됩니다.

이것이 가능한 이유는 승소 시 패소한 임대인이 부담하는 소송비용이 법도의 수입원이기 되기 때문입니다. 95% 이상의 높은 승소율과 450건 이상의 처리 경험이 뒷받침되기에 0원제 운영이 가능합니다. 법도 전세금반환소송센터는 더 많은 전세금 피해자에게 실질적 도움을 드리고자 하는 사회적 사명감으로 이 제도를 운영하고 있습니다.

소액 임차인 환산 보증금, 자주 묻는 질문

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소액 임차인 환산 보증금, 핵심만 정리해 드립니다

소액임차인 환산보증금은 자신의 보증금이 법적으로 보호받을 수 있는 범위에 해당하는지를 판단하는 중요한 기준입니다. 주택의 경우 보증금 자체로, 상가의 경우 보증금에 월차임의 100배를 합산한 환산보증금으로 판단합니다. 소액임차인에 해당하면 경매 시 최우선변제권이라는 강력한 보호를 받을 수 있습니다.

하지만 소액임차인 여부와 관계없이, 전세금을 돌려받지 못하고 있다면 전세금반환소송을 통해 보증금 전액을 청구할 수 있습니다. 변호사 비용이 부담되어 망설이고 계신다면, 법도 전세금반환소송센터의 0원제를 확인해 보시기 바랍니다.