임대인 전세 계약 해지 통보 기간, 정확히 언제일까요?

주택임대차보호법 제6조에 따르면, 임대인이 전세 계약을 해지하려면 계약 만료일 기준 6개월 전부터 2개월 전까지 임차인에게 갱신거절 또는 계약 해지의 뜻을 통보해야 합니다. 이 기간을 놓치면 기존 계약과 동일한 조건으로 묵시적 갱신이 이루어지게 됩니다.

여기서 핵심은 임대인과 임차인의 통보 기한이 서로 다르다는 점입니다. 임대인은 6개월 전부터 2개월 전까지 통보해야 하지만, 임차인은 2개월 전까지만 통보하면 됩니다. 이 차이를 모르고 있다가 전세보증금 반환 시기가 어긋나는 분쟁이 적지 않습니다.

해지 통보를 놓치면? 묵시적 갱신의 의미

전세 계약 해지 통보 기간 안에 임대인이 별다른 의사 표시를 하지 않으면, 주택임대차보호법에 의해 이전과 동일한 조건으로 2년간 계약이 자동 연장됩니다. 이를 묵시적 갱신이라고 부릅니다.

묵시적 갱신이 되면 임대인에게는 상당히 불리합니다. 갱신된 기간 동안 임대인이 임의로 임차인을 퇴거시킬 수 없기 때문입니다. 반면 임차인은 언제든지 계약 해지를 통보할 수 있고, 임대인이 해지 통보를 받은 날부터 3개월이 경과하면 해지 효력이 발생합니다.

그래서 임대인 입장에서 전세 계약 해지 통보 기간을 정확히 지키는 것이 매우 중요합니다. 동시에 임차인 역시 이 기간을 정확히 파악하고 있어야, 내가 원하는 시점에 전세보증금을 돌려받을 수 있습니다.

해지 통보 후에도 전세보증금을 안 돌려준다면

전세 계약 해지 통보 기간을 지켜 적법하게 해지를 통보했는데도, 임대인이 갖은 핑계를 대며 전세금을 돌려주지 않는 경우가 실무에서 매우 빈번합니다. 임대인들이 흔히 하는 말이 있습니다.

"새 세입자가 들어오면 돌려주겠다"는 말은 오래된 관행이지 법이 아닙니다. 임대차계약서에 정해진 반환일에 전세보증금을 돌려주지 않는 임대인이 계약 위반자입니다. 이런 상황에서 임차인이 취할 수 있는 법적 대응 수단이 있습니다.

전세보증금 돌려받기 위한 법적 절차

계약 해지 이후 임대인이 전세금을 반환하지 않으면, 내용증명을 시작으로 임차권등기명령, 전세금반환소송, 그리고 강제집행까지 순차적으로 진행할 수 있습니다. 법도 전세금반환소송센터에 의뢰하면 이 모든 과정의 변호사 비용이 0원입니다.

전세보증금반환보증보험에 가입되어 있다면

전세보증금반환보증보험에 가입되어 있다면 HUG나 SGI 같은 보증기관을 통해 먼저 보증금을 받을 수 있는지 확인해 보시는 것이 좋습니다. 다만 보증보험 미가입 상태이거나 보증기관 이행 요건에 해당하지 않는 경우에는 전세금반환소송이 유일한 해결 방법입니다.

전세보증금 지연이자도 받을 수 있습니다

전세 계약 해지 후 임대인이 보증금 반환을 지체하면 지연이자도 청구할 수 있습니다. 민법상 연 5%, 소송촉진특례법상 연 12%의 이율이 적용됩니다. 보증금을 늦게 돌려줄수록 임대인이 부담하는 금액은 커지므로, 이 사실을 알면 보다 적극적으로 대응할 수 있습니다.