전세 계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않는 상황, 생각보다 많은 분이 겪고 계십니다. "새 세입자 들어오면 줄게요", "지금은 형편이 안 돼요"라는 핑계를 들으며 몇 달째 기다리고 계신 분도 있을 것입니다. 이런 말들은 임대차계약서 어디에도 적혀 있지 않습니다. 계약서에 명시된 날짜가 전세보증금 반환 기준이며, 임대인의 개인 사정은 법적 근거가 될 수 없습니다.

특히 직장이나 가정 사정으로 당장 이사를 가야 하는 분들에게 임차권등기명령은 반드시 알아야 할 제도입니다. 임차권등기명령을 활용하면 보증금을 돌려받지 못한 상태에서도 대항력과 우선변제권을 유지한 채 이사할 수 있기 때문입니다.

임차권등기명령은 주택임대차보호법 제3조의3에 근거한 제도로, 임대차 계약이 종료된 뒤 전세보증금을 돌려받지 못한 임차인이 법원에 신청할 수 있는 절차입니다. 법원이 명령을 내려 등기부에 임차권을 기재하면, 임차인은 이사를 가거나 전입신고를 옮기더라도 기존의 대항력과 우선변제권을 그대로 유지할 수 있습니다.

주택임대차보호법은 주택의 인도(실제 거주)와 주민등록(전입신고)을 대항력의 취득 및 존속 요건으로 정하고 있습니다. 따라서 보증금을 못 받은 채로 이사를 가면 대항력과 우선변제권이 사라져 보증금 회수가 어려워집니다. 임차권등기명령 제도는 이러한 문제를 해결하기 위해 마련되었습니다.

임차권등기명령을 신청하려면 몇 가지 조건이 충족되어야 합니다. 임대차 계약이 종료되었고, 보증금 전부 또는 일부를 돌려받지 못한 상태여야 합니다. 전액뿐 아니라 일부라도 반환받지 못했다면 신청이 가능합니다. 또한 임차 주택이 등기된 건물이어야 하며, 무허가 건물은 원칙적으로 신청할 수 없습니다.

대항력 유무와 관계없이 신청할 수 있다는 점도 중요합니다. 이미 이사를 가서 대항력을 잃어버린 상태라도 임차권등기명령 신청은 가능합니다. 다만, 대항력 없이 신청한 경우 임차권등기가 완료된 시점부터 새로운 대항력이 발생하므로, 기존 순위를 유지하려면 이사 전에 신청하는 것이 유리합니다.

임차권등기명령 신청은 법원 신청, 법원 결정, 등기소 등기의 3단계로 이루어집니다. 신청부터 등기 완료까지 약 1개월 정도 소요되며, 2023년 10월 법 개정 이후에는 임대인이 서류를 수령하지 않더라도 등기 촉탁이 신속하게 진행됩니다.

임차권등기명령은 대항력 보전의 수단이지, 그 자체만으로 전세보증금을 강제로 받아낼 수 있는 것은 아닙니다. 임차권등기명령을 신청한 뒤에도 임대인이 보증금을 돌려주지 않는다면, 전세금반환소송을 통해 판결문을 받고 강제집행(부동산 경매, 채권압류 및 추심 등)을 진행해야 합니다.

전세금반환소송은 소장 접수 후 판결까지 보통 4개월에서 6개월 정도 소요됩니다. 소송에서 승소하면 지연이자도 청구할 수 있는데, 민법상 연 5%, 소송촉진특례법상 연 12%의 지연손해금이 적용됩니다.

법도 전세금반환소송센터에서는 임차권등기명령부터 내용증명 발송, 전세금반환소송, 판결 후 강제집행까지 전 과정의 변호사 비용이 0원입니다. 의뢰인은 법원 실비용만 부담하며, 이 비용도 승소 후 임대인에게 청구하여 돌려받을 수 있습니다.

임차권등기명령만 0원이 아닙니다. 전세보증금을 돌려받기 위한 모든 법적 절차에서 변호사 착수금이 0원입니다. 의뢰인이 부담하는 것은 법원에 납부하는 실비용뿐이며, 이 비용도 승소 시 임대인에게 청구할 수 있습니다.

전세금반환소송을 일반 변호사에게 의뢰하면 착수금, 성공보수, 단계별 추가 비용 등 상당한 부담이 발생합니다. 변호사 비용 때문에 소송을 망설이시는 분이 많은데, 법도에서는 이 부담을 0원으로 줄여드립니다.

"새 세입자 들어와야 돈을 줄 수 있어요", "지금 돈이 없어서 못 줘요"라는 핑계는 임대차계약서에 없는 말입니다. 정해진 날짜에 전세보증금을 돌려주지 않는 것은 임대인의 계약 위반입니다. 오래된 관행이라 해서 합법적인 것이 아닙니다.

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