임차권등기말소신청이란, 이전에 법원에 신청하여 등기부등본에 기재된 임차권등기명령을 지우는(말소하는) 절차를 말합니다. 전세보증금을 돌려받지 못한 상태에서 이사를 나가야 할 때 임차인의 대항력과 우선변제권을 보호하기 위해 임차권등기를 해두었는데, 이후 전세보증금을 모두 반환받았다면 더 이상 그 등기를 유지할 필요가 없기 때문에 말소 절차를 진행하게 됩니다.

임차권등기가 등기부등본에 남아 있으면 해당 부동산에 새로운 세입자가 입주하기 어렵습니다. 때문에 임대인 입장에서는 임차권등기의 말소가 매우 중요한 사안입니다. 여기서 핵심적인 법리가 있습니다. 대법원 판례에 따르면, 임대인의 전세보증금 반환 의무가 임차인의 임차권등기 말소 의무보다 먼저 이행되어야 합니다. 즉, 임대인이 보증금을 먼저 돌려준 뒤에야 비로소 임차인에게 임차권등기말소를 요구할 수 있습니다. 이 두 의무는 동시이행 관계가 아닙니다.

전세 계약이 만료되었는데 집주인이 전세보증금을 돌려주지 않는 상황. "새 세입자가 들어오면 주겠다", "지금은 돈이 없다"는 핑계, 임대차계약서에는 어디에도 적혀 있지 않은 말입니다. 임대차계약서에 명시된 반환 날짜가 기준이며, 그날 돈을 돌려주지 않는 임대인이 계약 위반자입니다. 관행은 법이 아닙니다.

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전세보증금을 모두 돌려받았다면, 이제 마지막 단계인 임차권등기말소신청을 해야 합니다. 이 절차를 진행하지 않으면 등기부등본에 임차권등기가 계속 남아 있게 되어, 임대인이 해당 부동산으로 새로운 임대차계약을 진행하는 데 어려움을 겪게 됩니다.

임차권등기말소신청은 임차주택이 소재한 관할 법원의 임차권등기 담당 부서에 임차권등기명령 취소 및 해제 신청서를 접수하면 됩니다. 법원에서 심사 후 해당 등기소에 말소를 촉탁하면, 등기부등본에서 임차권등기가 삭제됩니다.

말소에 필요한 첨부서류는 법원마다 다소 차이가 있을 수 있으므로, 접수 전에 관할 법원의 임차권등기 담당자에게 확인하는 것이 좋습니다. 법도 전세금반환소송센터에 의뢰하신 경우라면, 이 마무리 절차까지 변호사가 대리하여 처리해 드립니다.

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임차권등기말소신청은 임차권등기명령 이후의 절차입니다. 아직 전세보증금을 돌려받지 못한 상태에서 이사를 해야 한다면, 먼저 임차권등기명령을 신청해야 합니다. 임차권등기명령은 임대차 계약 종료 후 보증금을 반환받지 못한 경우, 임차인의 대항력과 우선변제권을 유지한 상태로 이사할 수 있도록 법원이 등기를 명하는 제도입니다.

임차권등기명령이 완료되면, 전입신고를 다른 곳으로 옮기더라도 이미 취득한 대항력과 우선변제권을 상실하지 않습니다. 다만 임차권등기가 완료되기 전에 전입신고를 옮기면 권리를 잃을 수 있으므로, 반드시 등기사항증명서에서 임차권등기 기재 여부를 확인한 후에 이사를 진행해야 합니다.

전세보증금을 돌려달라고 했을 때 임대인이 흔히 하는 말들이 있습니다. "새 세입자가 들어와야 줄 수 있다", "지금은 사정이 어렵다", "부동산 시장이 안 좋아서..." 이런 말들은 임대차계약서 어디에도 적혀 있지 않은 말입니다. 임대차계약서에 명시된 날짜에 전세보증금을 돌려주는 것이 법입니다.

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